孙晓佳等委员：

你们好！你们提出的关于组织完善更新我市住宅物业管理相关示范性文本的提案，我们单位经认真研究，并与协办单位共同协商，现答复如下：

一、主要工作开展情况

《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）于2024年10月1日颁布实施，为进一步构建、完善我市物业管理1+X政策法规体系，推动《条例》相关制度有效落地，根据授权和实际工作需求，我局制定了配套文件制定实施方案，有序推进各配套文件制定修改工作。围绕提案中提到的相关配套文件，具体情况如下。

（一）关于修改完善管理规约和议事规则等示范文本，规范业主自治组织运作。

第一，业主委员会成员任职条件发生变化。新修正的《条例》虽然删除了不得担任业主委员会成员的具体情形，但是在第二十一条第一款规定了业主委员会成员应当符合的条件，其中第三款明确规定“遵守管理规约和业主大会议事规则”。据此，若业主依法共同决定后在管理规约和业主大会议事规则中就业主委员会成员资格作出了相关约定，则对全体业主具有约束力。我们拟在临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则等示范文本中纳入相关内容，供小区参考使用。

第二，明确业主委员会的权利。关于公共收益的使用，《条例》第六十条第二款规定，物业共用部位和共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，同时规定业主大会成立前，应当将收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金。将公共收益归集入账维修资金，可以缓解维修资金续筹问题，也可以进一步发挥公共收益的作用。我们拟在临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则等示范文本中增加相关约定，供小区参考使用，保障业主对共有资金的监督权；业主委员会可动用的公共收益额度和程序结合各小区实际情况，由业主依法共同决定后写入小区管理规约和业主大会议事规则。关于维修资金的使用，法律法规规定了业主大会或者业主委员会可以依法申请使用，赋予了业主委员会在维修资金使用方面的相关权利，具体条件和程序在相关配套文件已有明确规定。

第三，细化违反管理规约等约定的后果。针对业主或者物业使用人违反临时管理规约、管理规约的，我们拟在示范文本中纳入相关违约责任以及争议处理方式。针对业主委员会不履行法定、约定职责的情况，《条例》明确规定了业主委员会成员存在阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒绝执行业主大会决定，擅自签订或者解除合同，挪用或者侵占业主共有财产等行为的法律责任。实践中需结合小区实际情况，不断完善和优化违约责任、追责主体以及追责途径的条款内容，平衡各方利益，确保约定既能有效约束行为，又不影响小区正常管理和邻里和谐。

（二）关于新增物业服务合同示范文本、完善前期物业服务合同示范文本，维护各方主体合法权益。

我局以《江苏省住宅物业委托服务合同（示范文本）》为底板，借鉴了外地城市（上海、杭州、广州、深圳）的先进做法和经验，全面征求了各区局及市物业管理行业协会的意见和建议，经反复完善形成物业服务合同示范文本文稿，目前物业服务合同示范文本已完成官网征求意见，完善后将正式发文，前期物业服务合同示范文本也正在修改完善中。具体内容上，一方面合同示范文本明确了各方主体基本信息与权利义务，结合《条例》修订内容，已将垃圾分类等新增内容纳入合同；另一方面，专门设立了“违约责任及免责约定”章节，就甲乙双方违反合同约定应承担的责任进行了约定。

（三）关于推动多元纠纷化解，引导物业费纠纷先行调解并推广仲裁纠纷解决机制。

目前，物业服务合同示范文本已就“争议解决”专门设置了条款，具体的方式选择由合同双方自行约定，示范文本已将提交仲裁委员会仲裁列入选择项，供小区参考，引导甲乙双方应先进行协商，再通过约定的方式解决争议。当前，全市共有36个物业纠纷人民调解组织，专兼职物业纠纷调解员131名。2024年以来，全市各类人民调解组织累计调处物业管理纠纷2万余件，2025年一季度调解物业管理纠纷5800余件。物业管理纠纷主要类型为物业管理费用纠纷、物业管理服务纠纷、开发商历史遗留问题纠纷、公益性收入纠纷等。近年来，为做好物业纠纷调处工作，主要采取以下四方面举措：

一是健全物业纠纷调处体系。各区均依托区矛盾纠纷调处服务中心成立区级物业纠纷调解组织，在物业纠纷较为集中的街镇、社区等因地制宜的成立物业纠纷调委会、个人调解室、小区（组）物业管理纠纷人民调解工作站等专业调解组织，打通物业纠纷预防化解的“最后一米”。

二是建立信息收集研判机制。定期组织矛盾纠纷排查信息员、人民调解员对易发突发矛盾纠纷进行拉网式排查，结合“苏解纷”微信小程序等线上平台，及时摸排掌握物业纠纷动态。发挥基层调解组织贴近群众、熟悉社情民意的优势，边排查边化解，最大程度将小区物业纠纷吸附在当地，化解在萌芽状态。

三是提升物业纠纷调处能力。开展人民调解员综合业务培训和针对物业纠纷的专题辅导，不断提高人民调解员调处物业纠纷的法律政策水平和调解技巧能力。鼓励物业管理企业和业主代表、律师等熟悉相关物业法规、熟知物业管理的专业人员参与物业纠纷调处，提高纠纷化解质效。

四是开展普法宣传教育。指导司法所、基层人民调解组织常态化开展物业管理知识普法讲座、法律咨询等活动。将普法教育与日常调解工作相结合，通过以案释法、现场调解等形式，引导业主、物业服务企业依法理性表达利益诉求，推动物业纠纷的源头预防。

二、下一步工作

正如各位委员在提案中所言，《条例》已修正并生效，通过推进配套文本制定和修改工作，进一步规范业主委员会的运作、物业服务合同履行以及推进多元纠纷解决机制等重点十分必要。在今后的工作中，我局将参考吸收相关建议，坚持问题导向、统筹谋划，分类梳理实践中群众反映强烈的突出问题，切实理清当前物业管理工作以及配套制度中存在的短板，深入调研并吸纳本市行业内和相关先进城市好的经验做法。以解决实际疑难问题为目标，形成闭环的配套制度设计，以《条例》修正授权及原有配套文件为基础，按照轻重缓急分阶段、分步骤有序推进制定工作，不断完善我市物业管理1+X政策法规体系。

与此同时，我局也将在司法部门的牵头和指导下继续共同推进物业矛盾纠纷多元化解。一是充分发挥党建引领在基层治理中的作用，引导物业服务企业和业主双方平等尊重、充分协商、多赢共赢，推动物业管理纠纷的源头预防、前端化解、实质解纷。二是加强矛盾纠纷排查化解，将物业管理纠纷作为矛盾纠纷排查的重点关注类型，坚持排查在先、关口前移，指导各级人民调解组织开展矛盾纠纷常态化排查，坚持抓早抓小、应调尽调。三是深化物业纠纷调解宣传。充分发挥基层人民调解员、法律顾问等力量，向辖区居民和物业服务企业开展有针对性的宣传引导，引导其在签订或更新物业服务合同时采用具有调解相关条款的合同文本，鼓励其在发生纠纷时优先选择调解等非诉讼解纷方式处理。

再次感谢你们对我市物业管理工作的关心和支持！期待你们继续为南京物业管理工作贡献智慧和力量！

                                       南京市住房保障和房产局

                                             2025年7月31日