余清等委员：

你们好！你们提出的关于“小尺度、常态化、渐进式”有机更新大型保障房社区的提案，我们单位经认真研究，并与协办单位共同协商，现答复如下：

保障房老旧小区更新改造工作一直是我市老旧小区改造工作重要内容之一，按照《关于推进南京市老旧小区改造工作的实施意见》（宁旧改〔2021〕1号）要求，明确我市老旧小区改造范围：一是2000年底前建成的住宅小区；2005年前建成的，基础设施配套不全、功能缺失、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈，需改造的部分住宅小区；二是建成时间长、建设标准低、基础设施损坏严重的保障房、安置房小区。“十三五”以来，我市累计改造保障房老旧小区45个，建筑面积170.96万平方米，惠及居民2万户，465栋房屋。通过持续纵深推进老旧小区改造工作，老旧小区的居住环境有了较为明显的改观，群众反映强烈的房屋渗漏、道路破损、下水不通、停车混乱、安防消防设备缺失等突出问题得到了有效缓解。提案提出的“筑牢住区安全、推进街区品质微升级、激活社区治理内生力”等建议，与我市当前工作重点高度契合。我局将会同相关部门将提案内容纳入相关工作计划，作为推进保障房社区有机更新的重要参考，重点做好以下工作：

一、突出重点，打造个性化小区改造方案

一是按照市消委会《高层住宅小区消防设施隐患排查整治专项行动方案》要求，聚焦高层住宅小区消防设施风险隐患问题，推动全市所有高层住宅小区消防设施的修复完善，优先修复高层保障房小区。由各属地政府动员部署镇（街）会同消防、房产、建设、公安等部门，全程参与隐患整治，做到整改责任、措施、资金、时限和预案“五到位”。二是针对不同类型小区制定差异化的改造方案，“保底型”小区优先消除安全隐患，投入资源加固结构、更新消防安防；“补短型”小区重点疏通更新地下管网、完善基础生活配套设施；“提质型”小区则着重回应居民核心诉求，合理增建公共服务设施优化环境。三是改造过程中持续评估效果、听取反馈，实现精细化管理和资源的精准投放，确保改造真正“改”到居民心坎上，提升居住品质和治理效能。四是按照“有场所、有人员、有装备、有战斗力”的建设原则，优先在保障房、高层住宅小区、老旧小区进行建设微型消防站，高层保障房小区已经完成全面覆盖。同时，消防支队持续开展消防宣传进社区免费培训，组织开展逃生演练。五是加大信息化智能化改造力度，包括安装高清智能监控摄像头，实现小区公共区域的全覆盖，并且具备人脸识别、车辆识别、预警报警等功能。利用物联网技术，做到物业企业对小区的基础设施进行实时监测。市房产局、市消防支队将继续推进高层住宅小区消防控制室全部接入建筑消防设施远程联网监测系统，消防设施修复的小区消防控制室及时接入，实行动态监测；将高层住宅小区全部纳入社会单位消防安全管理平台。

二、破解难题，补齐老旧小区功能短板

一是按照《开展居住类地段城市更新的指导意见》《居住类地段城市更新规划土地实施细则》等文件规定，规范居住类地段城市更新项目规划方案审批程序。市房产局会同规划、建设等部门研究适度放松用地性质、建筑高度和建筑容量等管控，有条件突破日照、间距、退让等技术规范要求、放宽控制指标。对在小区及周边新建、改扩建公共服务和社会服务设施的，在不违反国家有关强制性规范标准的前提下，放宽建筑密度、容积率等技术指标，优化资源配置养老、医疗、托幼、儿童友好空间、挖潜地下空间、停车位、物业用房等配套项目的改造提升。二是市交通局通过开展轨道站点与地面交通一体化换乘设施攻坚行动，地铁站150米内公交站点覆盖率超过96%，100米内覆盖率达70%，方便乘客换乘。在保障房片区（如岱山、丁家庄、花岗等）和新建小区周边，动态优化公交线网，重点发展微循环接驳公交，新增微循环线路填补盲区，并结合定制公交、响应式停靠（如“招手即停”）等模式，覆盖支路和社区，解决人群出行需求。三是持续推进电动自行车停放充电设施建设，自“2.23”以来全市累计新增充电设施1.35万余处，充电端口20.8万余个。针对保障房人口密集、充电需求大的问题，优先利用小区闲置空地建设；地下消防不达标或地面无空间的小区，鼓励在周边道路设置简易充电桩。对地下、半地下停放充电场所建设要求应当严格实行防火分隔措施，同时加装自动喷淋、火灾报警系统、排烟设施、24h视频监控。严格要求物业服务企业履行主体责任，实施每日巡查，及时清理违规停放车辆、杂物，消除堵塞消防通道等隐患。

三、多元多策，构建共享共治长效管理机制

一是我市老旧小区改造遵循“共同缔造、居民自愿、功能优先、监管并重”的原则，充分调动市场主体、投资主体积极性，引导居民和协调社会多元主体共同参与，努力实现共建共治共享格局。积极引导供水、供电、供气、弱电有线电视等专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升。二是鼓励符合条件的老旧小区改造项目申请政府专项债券；鼓励居民自筹集资金、合理使用公共收益、提取住房公积金、使用（补缴、续筹）住宅专项维修资金等方式筹集资金参与老旧小区改造和户内装修改造；支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造，支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态；支持各类专业机构等社会力量通过资金注入、建设运营、提供设备、提供服务等不同方式参与老旧小区改造工作，各区政府在资金奖补和信用考评方面予以支持。三是深化完善完整居住社区建设方案，围绕一刻钟便民生活圈建设，积极拓展物业服务新场景，拓展养老、托幼、家政等社区服务，引入各类资源共建生活服务功能的“睦邻里”站点，把事关市民日常生活针头线脑、小修小补、日常必需、应急维修的生活需要解决在小区里。

最后，再次感谢你们对市住房保障和房产局工作的关心、支持和理解！

南京市住房保障和房产局

2025年7月25日