张宁委员：

您好！您提出的关于抓住南京城市更新契机，打造品牌文化示范街区的提案，我们单位经认真研究，并与协办单位共同协商，现答复如下：

近年来，我市高度重视街区更新工作，通过推进历史文化街区更新、居住类地段更新、环境综合整治、老旧小区改造等工作，统筹人居品质提升、文旅融合发展、城市经济增长、治理水平完善等命题，大幅提升了街区及南京整体城市形象和功能品质。您的提案深入分析了当下城市更新和经济社会发展形势，并从资源梳理、功能融合、运营管理等角度精准提出了打造品牌文化示范街区的对策建议，为我市持续深入推进街区更新工作提供了方向路径。

一、工作开展情况

（一）构建体系，科学引导街区更新

以街区本底资源为基础，在全面开展资源调查的前提下，理顺“专项规划－片区策划－项目实施方案”的规划实施体系，科学组织编制街区更新方案。一是摸清家底，促进资源应保尽保。结合文物四普开展全区域全要素历史文化资源调查，印发《南京历史文化资源摸底调查工作方案》，对南京全市域范围内，包括承载城市和村镇、自然和人文、物质和非物质的资源及其赋予环境开展调查，并进行动态更新、分批公布，为开展老旧街区相关保护更新工作提供坚实的基础。二是规划引领，推动资源统筹利用。印发市级城市更新专项规划，按照“因地制宜、精准施策”的原则，提出“分圈层、分区、分类”的更新规划策略，划示老旧住区改造、老旧工业提质、老旧商业焕新、历史文化保护、蓝绿空间完善和其他等六类更新规划单元，各区级更新专项规划将落实传导市级专项规划要求，细化划定更新单元并提出具体更新策略要求，为各类老旧街区更新改造提供明确指引。同时加快推进《南京历史文化名城保护规划（2021-2035）》修编和《南京市城乡历史文化保护传承体系规划》编制，统筹引领全市历史文化资源保护利用。三是体检先行，明确街区更新改造方向。坚持“先体检再更新，无体检不更新”的理念，一体化推进城市体检和城市更新工作。制定《城市更新单元体检评估和策划技术指引》，聚焦重点更新单元（片区），细化体检评估，形成需求清单、问题清单、资源清单，准确把握街区发展状况，找准更新方向和重点，科学有效指导后续项目储备生成。四是调查研究，有效开展更新前期工作。结合规划引导和城市体检结果，扎实开展街区更新项目的前期调查研究和方案策划，对街区范围内及周边的居民、建筑、产权、产业发展、服务功能、基础设施等基本情况开展全面调研，并充分征询产权人更新意愿，制定资源清单、问题清单、需求清单，为科学制定街区更新方案提供有效支撑。

（二）强化设计，推动街区融合发展

以完善功能为重点，以强化设计为抓手，统筹历史保护和经济发展、居民服务和游客需求，塑造街区特色风貌，推动街区全面健康可持续发展。一是注重功能植入。以前期工作为基础，分析居住、商业、景点服务等不同主导功能的街区特点，梳理各年龄层次居民、游客和在地单位等的需求，因地制宜完善文旅、休闲、公共服务、创新产业等多种功能业态，全面激活街区活力。近年来，我市结合老旧小区改造、完整社区建设、“十五分钟便民生活圈”建设等工作，不断完善社区居民服务；结合示范街区打造、夜间经济集聚区建设、商圈改造提升等工作，打造颐和路、小西湖、南湖记忆、银杏里、喵喵街、西城·夜未央、南台巷等一批特色街区街巷，完善商业布局和文旅服务。二是注重文化挖掘。在充分保护街区历史文化资源、挖掘街区历史文化元素的基础上，结合街区历史记忆、内在特质、周边环境氛围，用艺术语言、艺术手法提炼出“文化因子”，植入多元消费场景，赋予街区新的具有生命力的文化内涵，并提高服务供给质量。“中国最文艺的火车站”浦口火车站街区更新改造过程中，通过历史建筑保留修缮利用，集中展现津浦铁路文化、背影文学等城市特色文化，融入非遗、咖啡店、书店、香氛店等多元消费业态，并孵化“背影咖啡”“大马路市集”等自营品牌，挖掘多元盈利点。三是注重精心设计。引入高水平设计单位，精心开展方案设计，重点对街巷建筑、立面、景观、店招、公共空间和视觉形象等进行一体化设计，强调以人为本、渐进更新、精细精致，推动形成高品质、有格调的新型空间。强化方案论证把关，建立部门、专家相结合的方案论证制度，邀请市规划、城管、交通、园林、水务、交管、文化等相关部门和专家对方案进行指导把关，优化完善方案设计，形成既符合城市管理共性要求，又有差异性、独特性、艺术性的设计作品，引导和管控工程实施，打造精品工程，提升城市的竞争力和影响力。

（三）建管并重，实现长效运营管理

把常态长效运营管理作为巩固街区更新成果、常态保持街区活力的重要保障，着力提升街区精细化运营管理水平。一是注重运营前置。以街区更新的可持续发展为目标，改变以往“先建设、后招商”的实施方式，建立高水平策划运营一体化、全过程保障机制，将精细化、可持续的理念贯穿于策划与设计、建设与管理、运营与维护的全寿命周期内，充分把握好人流、业态、环境与街巷的关系，理顺街巷的未来发展路径、方向和动力。颐和路片区更新项目引入优质运营单位提前介入规划建设，在策划方案中确定后期运营的业态定位、功能配置比例，并已通过运营实现除征收拆迁外街区改造成本的基本覆盖。二是搭建共治平台。按照“政府引导、市场运作、民生优先、共建共享”的原则，建立健全公众参与机制，搭建居民商户、社区营造师、实施主体、街道社区、属地部门等多方共商共建共享平台，在前期调查、方案设计、建设过程、运营管理等全链条环节中加强公众参与，主动推动政府主导向政府引导转变。鼓楼中心片区陶谷新村通过线上线下组织居民恳谈会、展望未来论坛、商户自治联盟筹备会等方式，广泛收集不同群体的需求和意见，让周边群众深入了解更新的目标，激发其主人翁意识，促进其持续关注并参与街区和社区公共事务。三是完善管理机制。分类签订市容环卫（门前三包）责任书、建立街巷管理自治联盟、实施“绿黄红”分级管理，引导商户居民实行共建、共治、共享；充分利用城市治理委员会和精细化建设管理机制，强化部门联合监管；采取设施养护单位、商户、街道、区级、市级等多方、多级联动的方式，加大常态化巡查力度，并建立问题菜单派发、问题整改反馈和跟踪销账机制，切实通过常态化、闭环式、定时性的巡查整改，改善提升城市治理水平和城市街巷环境。四是灵活管理措施。通过优化交通管理措施、加强警力指挥疏导、优化停车共享等灵活管理措施，切实提升管理水平，保障居民和游客权益。如鸡鸣寺樱花大道在樱花季视情采取机动车单向通行或禁止机动车通行措施，保障人流通行安全；常态安排铁骑警力对颐和路等热门旅游打卡街区进行指挥疏导，动态采取临时交通管控措施，切实保障片区交通安全；推动小西湖街区周边的报恩寺停车场、西街停车场、龙蟠汇停车场等外围停车资源共享，有效缓解街区停车压力。

（四）多管齐下，构建资金保障体系

从财政政策创新、争取补助资金、运用金融工具、吸引社会投资等多方面发力，不断完善更新资金保障体系，推动街区更新项目落地实践。一是不断创新财政支持政策，创新新城新区开发土地收益反哺老城的支持政策，5年共计反哺约150亿元；C、D级危房由市、区、产权人按2:2:6及3:3:4分担建设资金；城市更新项目土地出让收益中，市级刚性计提17%全额返还所在区；对城市更新工作成效较好的区，加大财政返还、奖补力度。出台老旧小区改造补助政策，给予不超过300元/㎡补助，历年来全市共投入95亿元，惠及超过40万户居民。二是积极争取上级补助资金。入选首批中央财政支持城市更新行动城市，获得8亿元补助资金，补助百子亭、朝天宫周边街巷等项目实施；荷花塘片区更新微管廊部分获得超长期特别国债3459万元；小西湖、小松涛、荷花塘等项目获得江苏省城乡建设发展专项资金奖补共5610万元；“城新贷”共申报成功三批35个项目，贴息5177万元；编制《城市基础设施更新改造重点领域实施方案》并上报省作为项目储备库，第一批共38个项目通过省级审核上报国家，其中老旧街区厂区改造、老旧小区项目是重点支持对象。三是充分利用金融工具。紧跟国家政策导向，充分利用专项债、城市更新长期低息贷款等多种政策性金融工具，缓解项目资金压力。积极向江苏省争取专项债资金额度支持，2024年共争取专项债6500万元用于支持老旧小区更新改造，2025年第一批共为16个城市更新项目争取27.79亿元专项债额度。颐和路项目获得国开行110亿元的融资授信，贷款期限20年。浦口火车站将长江大保护和低效用地再开发政策有机结合，获得国开行贷款授信83亿元，并发行轮渡桥片区城乡建设专项债48亿元，为项目实施提供了有力支撑。四是积极引导多元主体参与。通过合作经营、股权投资、搭建平台等方式，建立政府引导、市场运作、社会参与的城市更新共商共建共享模式，吸引社会资本参与街区城市更新。

二、下一步工作计划

下一步，我们将进一步研究吸收您的意见建议，重点做好以下几个方面工作：一是有序推进城市更新。高标准完成资源调查工作，做好市级城市更新专项规划实施监管，推动各区加快报批区级城市更新专项规划，加快编制修编历史保护规划，认真开展项目谋划，结合年度城市更新实施计划和各专项工作，有序推进街巷更新实施。二是强化保护利用融合。坚持保护优先、以用促保，创新探索资源活化利用方式，完善街区功能，重塑精神根骨，彰显南京城市深厚底蕴，发挥城市历史文化资源的核心价值。三是不断加强政策支撑。紧密对接国省城市更新有关支持政策，持续做好土地、规划、消防、图审、财税、不动产等落地性措施研究，不断完善城市更新政策体系，为街巷更新项目推进提供有力抓手。四是探索可持续更新方式。优化更新实施路径，建立多元资金筹措机制，学习先进地区的实践经验，进一步吸引社会资本参与街区更新。建立健全公众参与机制，推进共商共建共治共享。

十分感谢您对我市城乡建设工作的关心和支持，并诚挚地希望您能继续关注城建事业，多提宝贵意见和建议。

南京市城乡建设委员会

2025年7月31日