孙小军委员：

您好！您提出的关于加快城市更新的提案，我们单位经认真研究，并与协办单位共同协商，现答复如下：

近年来，我市高度重视城市更新工作，全面贯彻落实城市更新试点工作部署和城市更新行动要求，系统推进城市更新组织、政策、规划、人才等体系构建，持续优化工作路径，大胆探索、先行先试，取得了阶段性成效。小西湖、颐和路2个项目入选住建部可复制典型案例，4项经验被住建部列入可复制经验做法清单，15个入选省级试点，11项经验被省住建厅列入可复制经验做法清单；2024年6月，成功入选首批中央财政支持城市更新行动城市，获得8亿元中央财政资金补助。我市城市更新逐步实现从“试点示范”到“全面推广”的系统转变，着力构建了“重点突破”到“全域推进”的崭新格局。

一、坚持改革创新，持续强化城市更新机制保障

聚焦机制保障，着力完善“市级统筹、区级实施、部门协同、上下联动”的组织推进体系。一是明确部门职责。鉴于城市更新工作内涵和外延比较丰富，涉及多个部门，2023年，出台《南京市城市更新办法》，对市城乡建设、规划资源、住房保障和房产等部门职责予以明确。其中，市建委负责统筹全市城市更新工作，牵头研究相关政策，负责项目库管理、协议搬迁管理、项目协调推进等；市规划资源局负责规划编制管理、用地审批、规划许可、不动产登记等；市房产局负责住房保障、危房治理、老旧小区改造等，强化分工协作。二是组建更新中心。考虑到城市更新作为一项系统性、长期性工作，为加强工作支撑，2023年10月，我市专门组建市城市更新中心，加大城市更新专业力量投入，配合开展城市更新相关政策研究、项目管理、技术支撑、工作推进、统筹协调等事务性工作。三是完善工作机制。按照议事协调机构管理有关要求，去年8月，市城市更新工作领导小组调整为部门间联席会议。为加强城市更新跨领域、跨部门的协作联动，切实建立健全联席会议制度，聚焦工作推动、项目实施，完善定期调度、协调服务、方案联合会审等工作机制，实现市、区两级高质量协作联动。四是强化社会参与。推动成立城市更新促进会，吸引190家单位共同参与，致力于搭建政企桥梁、开展咨询服务、规范行业自律等，形成“政企社学研”多方协作平台；建立“社区营造（规划）师” 制度，充分利用高校、院所集聚优势，遴选聘请110名社区营造（规划）师充实专家技术人才库，推动专业人才服务基层、服务项目、服务企业。

二、坚持系统谋划，持续完善城市更新政策设计

以《南京市城市更新办法》为底板，坚持“需求导向、重点突破”原则，形成创新突破、实用管用的“1+N+X”政策体系。一是出台更新办法。印发《南京市城市更新办法》，明确了城市更新的内涵原则、职责分工、规划计划、实施流程、支持政策等，建立了创新突破、特色鲜明、实用管用的城市更新政策底板。二是制定配套政策。衔接更新办法，围绕规划、土地、消防、投融资等关键内容，印发《南京市城市更新中既有建筑改造利用消防设计审查验收管理规定》等43项配套政策文件，破解居住类更新堵点、生产类转型难题、历史类活化困局等问题，有效支撑了石榴新村等一批项目的方案设计和手续办理。今年，按照市政府要求，突出针对性、小切口，出台《关于支持城市更新的若干政策措施（第一批）》，明确了增加公共设施不计容、增量房源上市、优化土地供应、公房让渡管理、土地出让金超额分级返还等9条政策措施，为项目资金平衡提供了保障。三是编制技术导则。围绕实施主体管理、协议搬迁、施工图审查等关键流程，编制《南京市城市更新实施主体管理工作细则》《南京市既有建筑加固改造结构设计导则（试行）》等10项技术导则。其中，《南京市城市更新导则》填补了项目更新方案的编制指南空白，全流程引导推动城市更新各项工作“流程统一、材料全面、行为规范”，明晰城市更新总体工作路径推动城市更新走向精细化管理；《南京市既有建筑加固改造结构设计导则（试行）》等填补了行业空白，首次从源头上明确设计标准、审查尺度、资料要求。

三、坚持规划引领，持续构建城市更新实施体系

理顺“体检规划、策划实施”的全流程工作路径，更好地引导各类主体参与和实施城市更新。一是体检评估先行。以问题、目标、需求为导向，宏观、中观、微观有机结合，构建61项基础指标、23项特色指标体系，实施城市体检，精准把脉城市发展状况和更新改造需求，明确更新潜力空间和重点更新任务。二是专项规划引领。基于城市体检，编制完成市级城市更新专项规划，形成了“更新片区-更新规划单元-更新实施单元”的三级更新空间体系，有效衔接了国土空间规划体系，并划定34个重点更新片区和62个更新单元，提出“分圈层、分区、分类”的更新规划策略，明确单元指引、行动计划和实施时序。同步制定《区级城市更新专项规划技术要点》，指导11区编制完成区级专项规划，加强市区衔接、任务传导。三是片区策划统筹。制定《城市更新单元体检和策划技术指引》，聚焦重点更新单元（片区），细化体检评估，形成需求清单、问题清单、资源清单，分类开展单元（片区）策划方案研究，因地制宜配建和完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施、市政配套基础设施和公共活动空间等，并统筹考虑产业导入、资金平衡和实施可行性。四是滚动储备实施。出台《南京市城市更新项目库管理办法》，依据专项规划、单元（片区）策划，建立更新项目储备库，条件成熟纳入年度计划，滚动实施。

四、坚持要素保障，持续做好城市更新资金支持

坚持“政府引导、多方参与”原则，持续强化资金要素对城市更新的支持力度。一是强化市级财政政策引导力度。出台多项市级城市更新财政支持政策。如居住类城市更新地块土地出让收入市级刚性计提17%部分全额补助区；对政府组织实施的危房翻建和加固项目补助改造费用40%-60%；对老旧小区改造给予不超过300元/㎡补助；对于城市更新、城中村改造任务完成较好的区，给予低效用地、科研用地盘活协议出让补缴出让金最高80%用于项目基础设施建设，给予居住类城市更新和城中村改造出让地块收入市级刚性计提最高90%用于项目实施。二是强化中央、省级资金争取力度。中央财政专项补助方面，按照择优遴选、激励先进原则，做好中央财政专项补助8亿元分配，截至目前，41个项目获得补助4亿元。超长期特别国债方面，2024年我市共16个城市地下管网项目获得5.18亿元国债资金支持，2025年第二批超长期特别国债项目中，目前反馈拟安排城市地下管网35个项目，资金需求16.25亿元。中央预算投资方面，2025年新增城市更新领域支持，我市共申报70个项目，共38个项目通过省发改委、住建厅审核并上报国家，资金需求7.6亿元。省城新贷贴息补助方面，我市申报市政基础设施更新、低效用地活力提升等四大类共35个项目入选省城新贷贴息补助项目库，获补0.4亿元。三是强化金融工具创新服务力度。积极推动公募REITs发行上市，跟进并推动公募REITs在交易所和证监会审核进展，协助企业解决有关问题，2024年全年发行上市2单，融资额37.48亿元，居全省首位。同时，我市积极对接开辟更新项目金融服务“优先审批、特事特办”绿色通道，加快授信审批，降低融资利率，延长融资期限，保障项目落地；利用金融全牌照优势，积极引荐金融机构自有企业全方位支持项目实施。四是强化社会资本参与力度。在危旧房改造中倡导责权利共担，C、D级危房由市、区、产权人按2:2:6及3:3:4分担建设资金，实现政府责任、市场效率与居民权益的平衡；印发《城市更新实施主体管理办法》，支持物业权利人通过自主、联营、入股、转让等方式开展城市更新；吸引社会主体投资，通过政府采购、资金注入、改造运营、提供设备服务、落实资产权益等方式参与更新。

二、下一步打算

下一步，我市将落实中办、国办《关于持续推进城市更新行动的意见》，锚定目标、凝聚力量，加快建设宜居、韧性、智慧城市，在城市更新项目推进、创新模式、建章立制上持续发力，为全国城市更新贡献“南京经验”。

一是项目管理求精求细。扛牢全国试点责任，对照三年行动计划任务要求，秉持“创新精神”“绣花精神”，对标示范先进，找准方法路径，推动鼓楼区等5个“南京市城市更新试验区”深入实施城市更新行动，确保城市更新三年行动计划高质量完成，力争更多项目入选国、省典型案例。

二是机制保障更优更实。持续深化“体检、策划、计划”有序传导，完善城市更新项目实施体系；持续出台一批小切口、针对性支持政策，完善城市更新“1+N+X”政策体系；做好市级城市更新专项规划的实施监管，推动各区加快报批实施区级城市更新专项规划；更大力度向上争取政策与资金支持，强化产权主体、市场主体、金融机构等多元参与，完善多元化投融资机制，优化固化税费减免支持政策，撬动更多社会投资投入城市更新领域。启动城市更新条例起草工作，开展城市更新立法准备。

三是示范推广抓紧抓好。扛牢“走在前、作示范”的责任担当，积极争取承办全国性城市更新重要会议，充分借助中央、省、市各级媒体多层次宣传矩阵，充分发挥城市更新促进会、社区营造（规划）师等桥梁纽带作用，营造全社会支持和参与城市更新的良好氛围。

最后，再次感谢您对市城乡建设委员会工作的关心、支持和理解！

南京市城乡建设委员会

2025年7月31日