江劲松代表：

您好！由您提出的“关于对南京仙林羊山风情街项目等已有商业体更新改造予以政策支持的建议”收悉，经研究，现答复如下：

一、我市出台政策鼓励支持已建成商业更新改造

（一）既有建筑改变使用功能政策

按照我局与市建委联合出台的《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》（宁规划资源规〔2021〕2号），通过正负面清单的形式，简化规划确认、消防设计审查或消防验收备案的审批流程，支持调整或者互换商办建筑内部业态。

对于符合正面清单的——功能变更符合城市规划要求，对周边无严重影响，无需征求规划资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案。例如，商业、办公（行政办公及工业、研发等企业办公除外）建筑内部的业态调整或者互换，包括：商店、办公、酒店、旅馆、超市、餐饮、娱乐、影剧院、健身房、月子会所、培训机构、托育机构、金融保险服务、眼科、口腔、体检、美容、诊所、宠物医院等；工业厂房、仓储建筑增加物流功能或建筑功能相互调整的等。

对于符合负面清单的——建筑使用功能变更严重影响城市规划和周边环境，无需征求规划资源主管部门意见，建设主管部门直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。例如，未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓的；未经批准擅自将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危废存储等功能的；未经批准擅自封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积进行使用的；利用违法建设整体或部分进行使用的；及其他明显与建设工程规划许可用途不符的等。

对于正负面清单以外的——调整功能不改变土地用途和不动产登记用途的，无需办理规划许可，在取得规划同意调整的意见后，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理施工许可、消防设计审查或消防验收备案手续。如，利用既有建筑改为养老设施、教育设施、文化设施、租赁住房、众创空间、现代服务业、小企业创新基地等，工业、研发建筑内部增加餐饮、商场、超市、健身房等配套设施的等。

（二）出台商办盘活专项政策

2023年9月，为进一步盘活存量资产、扩大有效投资、促进全市商办设施持续健康发展，我局以内部文件形式发布了《关于进一步促进商办设施持续健康发展的若干措施》（宁规划资源发〔2023〕119号），并针对试点清单项目试行半年。2024年7月，为进一步推广政策应用范围，我局对该文进行了修订，并于12月底印发实施《关于进一步促进商办设施持续健康发展的若干措施（修订）》（宁规划资源发〔2024〕133号，以下简称“133号文”）。政策鼓励盘活已建成的商办建筑，鼓励通过深度挖潜，提高资源整合力度，调整销售比例、销售单元面积、功能业态和规划指标，提高利用水平：

1．原自持部分可调整为整体可售或整幢、整层可售（酒店式公寓除外），需补交土地出让金，地下部分等比例调整。调整为整幢及整层可售的部分占原自持部分的比例不高于50%。

2．原可分割销售部分，在符合消防、安全等标准和规范的前提下，商业建筑地下可分割销售的最小单元为套内建筑面积60平方米，一、二层可分割销售的最小单元为套内建筑面积30平方米，三层及以上可分割销售的最小单元为套内建筑面积150平方米，办公建筑可分割销售的最小单元为套内建筑面积100平方米。原可分割销售部分建筑面积（含整层可售），仅调整可售单元面积的不补交土地出让金。

3．鼓励在对周边无严重影响下，通过正负面清单的形式，不改变登记功能，商办建筑内部业态可调整或互换，按照既有建筑改变使用功能政策执行。

4．在符合消防、安全等标准和规范、不改变登记功能的前提下，可对建筑进行改造，按规定调整详细规划以及规划条件容积率、建筑密度、绿地率等相关指标。涉及需补交土地出让金的应予补交。

二、仙林羊山风情街项目办理情况

3月13日，按照市《关于对南京仙林羊山风情街项目等已有商业体更新改造予以政策支持的建议》签批意见，市政府召集市规划资源局、市建委、市财政局、市绿化园林局、栖霞区政府共同研究项目办理路径，同意按照133号文政策执行，并要求区政府尽快开展区级论证并提交市政府审议。

前期论证方面，栖霞区人民政府、仙林大学城管委会已经根据133号文，组织项目主体南京仙林羊泰商业有限公司完成了项目调整的可行性和必要性分析，并完成了项目调整的方案论证工作。规划调整方面，南京仙林羊山风情街项目所在《南京仙林副城仙鹤片区控制性详细规划》EAe020-13规划管理单元图则修改，已通过栖霞区国土空间规划委员会审查。论证决策方面，仙林大学城管委会已牵头将南京仙林羊山风情街更新改建项目提请区政府常务会审议通过。

目前，南京仙林羊山风情街更新改建项目所涉及的区级论证已完成，同步完成了规划调整方案公示，拟按照市政府专题会要求报请市政府启动市级决策，待市级土地出让专题会研究通过后，将报请市规委会研究控规调整事项。

下一步，待市政府土地出让专题会和市规委会研究同意企业所请相关事项后，我局将会同仙林大学城管委会、栖霞区政府、市建委帮助企业尽快完善后续用地手续，重点加快后续规划条件办理、出让金评估、签订补充协议等环节，加快推进商业体更新改造，服务保障项目尽早开业运营。

非常感谢您对市规划资源局工作的关心和支持，欢迎继续提出宝贵意见和建议。

南京市规划和自然资源局

2025年07月04日