江劲松代表：

您好！由您提出的“关于首期住宅专项维修资金不再由建设单位先行代交的建议”收悉，经研究，现答复如下：

我市商品住宅专项维修资金归集管理工作起步于1997年，1997年至2000年4月，依据《关于收取物业管理公用部位、公用设备设施维修养护费的通知》，维修资金由购房人和建设单位共同交纳。随着《南京市物业维修基金管理办法》（宁政发〔2000〕8号）出台，2000年5月至2016年6月，我市维修资金交存由购房人、建设单位“双交”调整为由购房人交存，且将维修资金交存作为房屋权属登记前置条件。2016年7月1日《南京市住宅物业管理条例》颁布，将维修资金交存模式又调整为由建设单位在办理房屋所有权首次登记前先一次性代交，在房屋交付时再向业主收取。目前，我市维修资金首次交存主要是两种模式并行，一是《南京市住宅物业管理条例》实施前已出售的房屋，维修资金由购房人在办理权属登记前自行交存；二是条例实施后，维修资金交存由开发建设单位在办理房屋所有权首次登记前（领取房屋实测绘报告时核验）统一代交，房屋交付时再向业主收取。维修资金归集模式的不断革新，正是为了更好地契合新时代物业管理与民生保障的现实需求。要求建设单位代交维修资金并向业主代收，本质上是落实“业主最终承担”原则的具体举措。通过建设单位先行代交，能够确保在房屋交付时，维修资金账户已有足额资金储备，避免因业主交存不及时导致后期维修工作受阻。

您提出的“目前房地产市场供求关系发生根本变化，市场持续低迷，存在不少项目交付时仍有大量未售房屋。如果大量未售房源也由开发企业代交住宅维修资金，总体资金量大，加重了企业资金负担，影响现金流，更加不利于保交楼，建议取消建设单位先行代交首期住宅维修资金的规定，由业主在办理权属登记时自行交存”的建议，这一情况我们已密切关注，并对市场现状进行了多轮调研与分析。如果取消建设单位先行代交首期住宅维修资金的规定，由业主在办理权属登记时自行交存，确实能够在一定程度上缓解建设单位的资金压力，特别是对于当前面临较大资金困难的建设单位来说，这无疑是一项积极的举措，有助于企业优化资金安排，增强资金流动性，从而更有力地推进项目建设和交付工作，对稳定房地产市场、保障民生具有一定的积极意义。

但在实践中如果由业主自行交存，可能还会带来潜在的影响：一是维修资金归集效率大幅下降。第一，由于业主交存维修资金的时间和进度难以统一协调，可能会导致维修资金归集难度加大，影响后续维修工作的及时开展；第二，业主对维修资金的重要性认识程度不一。且根据规划资源部门反馈，当前《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定，申请人在办理商品房首次转移登记时，仅需提交身份证明文件、转移登记联系单或不动产权证书、预告登记证明、购房发票等材料。不动产登记机构不得收取额外材料，因此缴纳房屋物业维修资金不是不动产登记的前置条件。由此可能会出现部分业主拖延交存甚至拒交的情况，从而影响整个小区维修资金的足额筹集，给小区共用部位、共用设施设备的维修管理带来隐患；第三，在现行政策框架下，作为维修资金行政主管部门，对未缴纳的维修资金，不具备强制性催缴执法权限及相应执行措施。二是损害已购房业主合法权益。在房地产开发项目中，开发建设单位作为未售房源的产权人，若因长期持有或无法销售导致该部分房屋的维修资金未及时交存，将造成该部分房屋应分摊的维修资金出现“空置”状态，在此情况下，已入住业主将面临“为未售房屋分摊维修责任”的不公平局面，直接违反《民法典》第二百七十三条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，但不得以放弃权利为由不履行义务”的公平原则。在日常业务工作开展过程中，已存在相关实践案例，此类案例所产生的矛盾可能带来两个问题：一是已购房业主拒绝分担未售房屋维修费用，导致紧急维修项目无法实施，威胁居住安全；二是业主集体诉讼风险上升，要求建设单位或政府承担未售房屋维修资金的缺口的补足责任，加剧社会矛盾纠纷。

为妥善解决您提出的问题，我们将进一步深入开展调研工作，收集建设单位、业主、物业服务企业等各方意见和建议，全面评估政策调整的利弊。同时，组织专家学者、行业协会等进行专题论证，为政策调整提供科学依据，确保政策调整方案合理可行。在制定具体政策调整方案时，充分权衡建设单位、业主和社会整体利益，确保政策调整既能有效减轻建设单位负担，又能保障维修资金足额归集和正常使用，维护好广大业主的合法权益。

南京市住房保障和房产局

2025年07月31日