陈庠代表：

您好！由您提出的“关于加强我市小区物业服务行业招投标管理的建议”收悉，经研究，现答复如下：

我市住宅项目物业管理招投标通常按照招标主体分为两种：一是前期物业管理招投标，指依据国家相关制度规定，在住宅小区前期建设阶段，由开发建设单位通过公开招投标方式选聘物业服务企业，完成招标程序后，方可开展房屋销售活动，且该阶段物业服务收费标准执行政府指导价，相关招投标活动须在属地物业管理行政主管部门办理备案。二是业主大会选聘物业服务企业，指的是在住宅小区依法召开首届业主大会并选举产生业主委员会后，由业主委员会负责组织召开业主大会选聘新的物业服务企业。

关于前期物业管理招投标，早在2003年建设部就印发了《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号），其中明确：住宅及同一物业管理区域内非住宅建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业管理企业。这是国家首个前期物业管理招投标的专门规章性文件，它对住宅物业的招标方式、招标文件内容、投标要求、开标评标定标程序、备案管理等进行了明确的规定。同年，我局在此基础上，制定了《关于〈前期物业管理招投标管理暂行办法〉的实施意见》（宁房物〔2003〕216号），结合我市实际，对住宅物业管理前期招投标的招标范围、时限、备案要求都作了具体的规范。2016年《南京市住宅物业管理条例》出台，作为其24项配套制度与实施细则之一的《南京市物业管理项目招投标实施办法》于2017年3月开始正式施行。鉴于业委会在组织业主大会选聘活动时，其监管工作缺乏相关立法支撑，我局于2017年专门制定并发布了《南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则》（暂行）以及《南京市业主大会公开招标选聘物业服务企业实施细则》（暂行）这两份文件，对业主大会选聘活动进行了规范指导。

关于您提出的建立健全我市物业管理招标投标平台的建议，自2017年3月《南京市物业管理项目招投标实施办法》开始施行，我局就按照办法要求建立了我市物业管理招投标平台，为全市住宅项目物业管理招投标活动提供指导和服务。自平台投入使用以来，全市绝大部分住宅小区前期物业管理招投标均依托物业管理招投标平台选聘物业服务企业，按照国家法律规定和招投标实施办法完成发布招标公告、投标报名、组织开标、组织评标、确定中标人等相关流程。同时我市招投标平台也为业主大会开放，为业主委员会选聘物业企业提供规范化服务。多年来，物业管理招投标平台为规范我市住宅项目物业管理招投标活动，保护招标人、投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争起到了积极作用。

关于完善平台内部管理考核机制的建议，根据《南京市物业管理招标评标委员会和评标方法暂行规定》，在物业管理招投标活动中，信誉调查作为评标过程的重要环节，从投标物业企业经营业绩、信用评价、在管项目管理情况、红黑榜发布等内容对企业信用、履约方面进行评审。充分运用“红黑榜”制度，将上“黑榜”情况作为负面清单纳入物业企业参加招投标活动的限制性条款。

关于平台内部建立专业分包机制的建议，目前，在物业行业的实际运营中，物业企业进行服务分包时普遍采取招标办法，且往往以低价作为中标的关键考量因素。此前，部分地方主管部门曾尝试建立企业备选库，但这些做法违反了相关法律法规，目前已被终止。

关于对小区物业服务收费标准重新核定的建议，2021年4月我局与市发改委联合印发《南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准》，此次调整进一步完善了南京的物业服务等级内容，将服务等级调整为五级，每个等级都从基础服务客户服务、公共部位管理、公共设施设备管理、秩序维护管理、环境卫生管理、绿化养护管理等七个方面进行了明确和细化，每一项都有具体的量化标准。建设单位对前期物业服务进行招投标时，物业服务企业列出超出服务等级内的服务项目和具体内容时，可在对应等级最高收费标准基础上上浮，上浮最高不超过20%。同时明确普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价;业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。

下一步，我们将充分采纳您对物业管理招投标活动提出的意见建议，以上位法和修正后的市条例为依据，聚焦重点难点问题和薄弱环节，改进工作作风，优化监管手段，努力提升我市物业行业的服务质量和监管水平。

一是健全动态监管机制。指导区级部门针对业主大会选聘活动开展规范性指导和服务，帮助广大业主选择质价相符的物业服务，强化对物业企业服务质量的全链条督导。 

二是深化物业企业星级评价体系应用。推动物业企业星级评价成果，与招投标准入等场景挂钩，推进"红黑榜"制度运用，以市场风向标促进企业增强履约意识，减少“低价中标”引发的业主诉求。 

三是构建联合惩戒闭环。联合市场监管、消防等部门探索推动执法进小区，建立典型案例数据库并通过政务平台发布警示案例，对重复违规企业实施不良信息征集、公示公开星级评价、限制项目承接等联动惩戒措施。

南京市住房保障和房产局

2025年07月31日