游磊代表：

您好！由您提出的“关于盘活存量闲置资产推进城市更新的建议”收悉，经研究，现答复如下：

收到该建议以来，市建委会同市发改委、国资委、财政局、税务局、市委金融委办、规资局，围绕职能和工作实际认真研究，一致认为该建议立足我市盘活存量资产，扩大有效投资的决策部署，精准地指出了我市在更新技术规范尚不健全、参与机制较为单一、配套政策有待提速的问题，并针对性地提出推进确权盘活、健全协调机制、完善配套政策等建议，与我市盘活存量资产及城市更新工作关注的重点难点不谋而合，提供了更有力的智力支持。

当前，我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质与增量结构优化并重的新阶段，城市更新成为扩大内需、拉动投资和消费、推动城市高质量发展的重要引擎。党的二十届三中全会、中央经济工作会议、去年的政府工作报告等都对实施城市更新行动作出明确部署。中共中央办公厅、国务院办公厅于近期印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，进一步明确盘活闲置低效存量资产需从政策、项目、模式等维度发力，加强体制机制研究。南京市委、市政府将盘活存量资产作为一项重大改革任务，聚焦重点、完善机制、系统推进，取得了阶段性成效。自入选全国首批城市更新试点城市后，去年，南京又入选实施城市更新行动中央财政首批支持城市，获得中央财政8亿元补助资金，进一步助力存量资产盘活，提速城市更新进程。

一、相关工作开展情况

近年来，我市各相关部门及各区政府围绕盘活存量资产推进城市更新进行了大量实践探索，主要开展了以下几个方面工作：

（一）系统谋划，完善城市更新政策支持

1.建立工作推进机制。针对盘活存量资产，我市印发实施《南京市盘活存量资产资源行动方案（2023—2025年）》，构建了由行动方案、专项方案和配套政策组成的政策体系、“2+8”指标体系和市区“1+14”工作专班（市级专班设在市发改委），围绕国有企业、低效用地、农业农村等领域制定专项任务及配套措施。针对城市更新，出台《南京市城市更新办法》，编制城市更新专项规划，市委市政府主要领导亲自谋划、亲自推动，将城市更新行动列为市级重点工作和改革任务。将盘存工作和与城市更新工作有机结合，建立相关工作机制：一是定期调度机制，市发改委按月调度整体进展，对盘活利用资产进行项目化管理，推动符合条件的城市更新项目纳入盘活利用项目库；市建委建立了全市城市更新年度计划和三年行动计划项目库和信息管理平台，加强城市更新项目全周期管理。二是会商会办机制，针对资产盘活复杂问题，市发改委、国资委、规资局、房产局等部门定期会商，每月召开工作协调会，“面对面”帮助企业解决盘活利用工作障碍。借助该项工作机制，新工集团城市更新项目来凤街2号确权办证问题得到有效解决；市建委会同相关部门建立健全市级城市更新工作联席会议制度，形成市级统筹、区级实施、部门协同、上下联动的总体推进组织体系，推动石榴新村契税减免、居民办证等问题形成特色化解决路径。三是招商联系机制，通过召开存量资产盘活利用项目推介会、城新贷”政策宣讲会等活动，积极面向资本市场，搭建起企业和投资方商洽合作的长期桥梁。四是考核评价机制，市国资委制订资产盘活利用考核指标，并纳入监管企业高质量发展考核体系，充分发挥考核导向和激励作用。

2.出台系列支撑政策。近年来，我市顺应从大拆大建向留改拆方式转变的趋势，针对居住类地段更新、产业类更新、历史建筑活化利用等更新类型中的存量闲置资产盘活问题出台了大量政策。一是规划土地政策，如《居住类地段城市更新规划土地实施细则》、《南京市空间要素保障创新计划和若干配套政策》等政策，鼓励存量房屋更新改造，规划引导土地用途转换。二是不动产登记政策，如《南京市住宅类危险房屋治理项目规划审批与不动产登记工作的意见》《关于化解历史遗留问题办理不动产登记的指导意见》等政策，提升产权登记服务水平，优化产权办理工作流程。三是既有建筑更新技术支撑政策，包括《南京市既有建筑加固改造结构设计导则（试行）》《南京市既有建筑加固改造工程施工图设计文件技术论证和审查指南（结构专业）（试行）》《南京市城市更新中既有建筑改造利用消防设计审查验收管理规定》等，打通了既有建筑功能转换、设计审查、消防审验的堵点。今年以来，市建委牵头制定《关于支持城市更新的若干政策措施（第一批）》，进一步从城市更新各类型项目的规划指标设置、优化土地供应、提升产业用地质效、综合评估地价等方面支持我市盘活存量资产和城市更新工作。市规资局针对工业、科研、商办等用地低效利用问题，出台《南京市低效用地再开发试点实施方案》等文件，鼓励多主体通过自主、联营、转让等多种方式进行再开发，及通过厂房加层、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率和增加容积率的（可分割转让的除外），可不涉及土地出让金调整。

3.加大财政支持力度。近年来，市财政局会同各主管部门研究提出多项城市更新财政支持政策。一是居住类城市更新地块土地出让收入市级刚性计提17%部分全额补助区。二是对政府组织实施的危房翻建和加固项目补助改造费用的40%-60%。三是对老旧小区改造给予不超过300元/㎡补助。四是主次管网建设和雨污分流项目财政全额安排。在落实上述政策基础上，2025年，市财政局研究提出对区给予多项新增奖励政策，对完成当年土地出让收入任务的相关主城区，且城市更新和城中村改造任务完成较好、为全市作出贡献的，给予一定奖励。如给予低效用地、科研用地盘活协议出让补缴出让金最高80%用于项目基础设施建设；居住类城市更新和城中村改造出让地块收入市级刚性计提最高90%用于项目实施。

3.制定税费减免政策。城市更新项目涉及的税种较多，政策较为复杂。以税收政策精准适用，税收优惠落实落细为目标，市税务局编制下发《南京市城市更新改造税费政策指引（试行）》，按照城市更新工作任务划类，更新项目依法享受行政事业性收费减免，协议搬迁居民参照政府收回房屋的情形享受契税减免。

（二）项目带动，探索资产盘活模式路径

1.动态更新盘活存量项目库。市发改委牵头梳理资产规模、价值、权属、运营现状等信息，建立了市级、区级和专项三类存量资产资源台账库，按月动态增补调整；市财政局会同市国资委、文资办、规资局等各领域牵头部门结合国有资产清查利用工作，及时将盘活利用清单反馈至市发改委；市各领域牵头部门及各板块深入摸排项目，加强专项库、区级库管理，并持续向市级台账库推送项目。

2.高效盘活存量资产及更新项目。今年以来，市发改委累计梳理376个闲置低效存量项目纳入市级库统筹，覆盖产业园区、文化场馆、低效用地、交通基础设施等领域，已盘活126个项目，涉及房产82万平方米、土地3558亩。国有资产盘活收益显著，在国有资产清查利用工作中，各级国有单位通过房屋出租、发行REITs、出售特许经营权等传统化和市场化盘活方式，取得盘活收益超过200亿元。城市更新项目有序推进，市建委牵头各版块推进年度城市更新项目和三年行动计划项目，其中涉及11个存量资产盘活项目，含续建4个，新建7个，总投资4.97亿元，年度投资2.84亿元。市新工集团持续推进新工产业园载体打造，实现产业化承载，有序推进八宝前街46号、傅厚岗1号5号、钓鱼台97号、来凤街2号、国药大厦等11个城市更新项目建设。其中，八宝前街项目拟通过引入合作方进行专业化运营，既盘活存量房产，又筹措了保障性租赁住房房源；全民健身中心项目通过改造建设升级为青奥城市客厅，该项目重点发展体育“首店经济”。

3.构建多元化资金保障体系。一是强化中央、省级资金争取力度，2024年我市以第一名成绩成功争取城市更新行动中央财政专项补助资金8亿元，目前已分两批共4亿元下达至41个城市更新项目。市财政局会同市建委组织指导各区申报市政基础设施更新、低效用地活力提升等四大类共35个项目入选省城信贷贴息补助项目库，获补0.4亿元，支持秦淮区内秦淮河西五华里二期等项目推进。二是强化市级财政政策引导力度，截至2024年底，市级财政统筹安排254亿元支持石榴新村、小西湖等城市更新项目探索可复制、可推广城市更新经验。三是引导产权主体成本共担，在危旧房改造中倡导责权利共担，C级危房由市、区、产权人按2:2:6比例分担；D级危房按3:3:4分担，实现政府责任、市场效率与居民权益的平衡。四是支持社会主体出资改造，印发《城市更新实施主体管理办法》，支持物业权利人通过自主、联营、入股、转让等方式开展城市更新；吸引社会主体投资，通过政府采购、资金注入、改造运营、提供设备服务、落实资产权益等方式参与更新。五是推动税费优惠落实落细，市税务部门对资产盘活和城市更新项目建立台账，实行“专班对接+动态跟踪”机制，协助辅导企业资产重组、土地增值税清算、自然人办证等涉税问题。

4.深化金融工具创新应用。跟进公募REITs在交易所和证监会审核进展，协助企业解决有关问题，推动公募REITs发行上市。2024年全年发行上市2单，融资额37.48亿元，居全省首位。南京绕越高速REITs成为全国首单绕城高速类产品，建邺国际研发总部园REITs、紫金租赁ABS等项目相继落地，为盘活资产提供多元化融资手段。

（三）凝聚力量，引导社会主体协同参与

1.搭建参与平台。我市打造“盘存+”宣传矩阵，开展一系列存量资产盘活项目推介、政策解读、实操培训等活动，积极面向资本市场，搭建起企业和投资方商洽合作的长期桥梁。今年上半年累计已召开7场盘存+系列宣传活动。今年1月，市建委会同市发改委成功举办了“盘活存量资产，助力城市更新”项目推介专场活动。今年3月，市发改委联合瑞思研究院等，开展“盘存+多元化REITs工具”专题培训，全面学习资产盘活新路径。今年4月，成立城市更新促进会，首批吸纳190家会员单位，涵盖规划、建设、金融、科技等多个领域，加强政企交流与合作，促进行业知识共享和经验传递。

2.形成示范引领。在“南京国资”微信公众号开设专题并每月发布存量资产盘活利用典型案例，争取纳入国家、省、市典型案例，形成可复制、可推广的经验做法。目前，交通集团闲置路沿资产盘活等项目入选全国典型案例，经开区低效用地转型新质生产力载体、公交集团数据资产化融资等形成可复制推广经验。

3.推动共建共享。市建委建立“社区营造（规划）师”制度，推广“五方共建”更新模式，让政府、居民、专业人士共谋方案、共同改造、共享成果；实施户型“定制设计”，让居民自主匹配面积、优化户型、“住得下、分得开”；创新“居民恳谈会”“商户自治联盟筹备会”共治经验，让居民、商户“经营”公共空间、创造长期增值收益。

二、下一步工作计划

下一步，我们将会同南京市发改委、国资委、财政局、税务局、市委金融委办、规资局，坚持问题导向、效果导向，围绕盘活存量资产资源形成新增量、新动能，推进城市更新，重点做好以下3个方面工作：

1.多维度完善政策体系与资金保障。进一步研究制定关于土地、规划、消防、图审、不动产、财税等方面的支持政策，完善“1+N+X”政策体系。推动城市更新条例立法准备工作，强化城市更新实施路径、项目管理、政策支持等立法保障。以设立的城市更新实验区为契机，加强公共配套不计容积率、土地出让金返还等重点支持政策在实验区的实践应用。同时，积极争取中央财政、省“城新贷”、地方专项债等资金支持，出台更多城市更新相关补助、补贴、奖励资金政策；根据城市更新工作的实际需求和推进情况，探索设立以国有企业为主体的城市更新专项基金。

2.多途径提速资产盘活与资本运作。持续摸排闲置低效资产入库管理，综合运用产权转让、改扩建、资产证券化等方式加快盘活。在前期资产清查利用工作的基础上，探索社会资本和国有资产通过特许经营等创新方式，取得更高的盘活收益和城市更新收益。依据《江苏省国有资产不动产登记发证指南》，研究制定我市不动产历史遗留问题确权方案，推动我市无证房产的权证办理。力争基础设施公募REITs 试点项目常态化发行，全力保障建邺产业园、绕城高速等已上市公募 REITs 项目持续稳定运营、探索开展扩募发行，积极开展私募REITs或类REITs试点，积极将各类项目向金融机构公开或定向推荐，引导向上争取政策支持。此外，聚焦城市更新实验区等重点地区，加速推进省市城市更新试点项目，年度计划项目、三年行动计划项目中的各类资产盘活类项目，确保项目达到预期进度。

3.多主体拓展参与渠道与合作平台。积极策划“盘存+城市更新项目推介”“盘存+REITs工具应用”等活动，引导各类市场主体、金融机构深度参与资产盘活工作。争取承办全国性城市更新重要会议，充分借助中央、省、市各级媒体多层次宣传矩阵，充分发挥城市更新促进会、社区营造（规划）师等桥梁纽带作用。探索央地战略合作新模式，推动招商引资和招才引智同频共振，赋能我市资产盘活及城市更新工作。

以上是我们对您提出的建议回复。最后，十分感谢您对我市城乡建设工作的关心和支持，并诚挚地希望您能继续关注城建事业，多提宝贵意见和建议。

南京市城乡建设委员会

2025年07月31日