刘煊代表：

您好！由您提出的“关于加强政府干预以优化法拍不动产处置的建议”收悉，经研究，现答复如下：

一、基本情况

司法拍卖制度，即司法强制执行领域的拍卖制度，是由人民法院主导，将查封、扣押的财产公开拍卖，也称“法院拍卖”“执行拍卖”。司法拍卖既能快速实现变价的目的，又能争取变价利益最大化，有着公平公开、高效稳定的特点，是执行程序的首选变价措施，在司法实践中被广泛运用。在网络司法拍卖中，拍卖标的物类型多样，涵盖了动产、不动产以及各类权益性资产，其中不动产又包括房产、土地使用权、矿权、林权等，根据土地规划使用性质不同，地上房屋性质可细分为住宅类、商业类以及工业类房产。近年来，我市法院司法拍卖工作呈现以下特点：

一是司法拍卖标的物以房产为主。2024年，全市法院通过淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网等平台共网络拍卖标的物9958件，其中房产7014件，占全部网络拍卖标的物的70.44%，另有土地使用权21件，集体土地使用权1件，探矿、采矿权1件。

二是住宅用房在房产拍卖中占比较高。住宅用房因处置价值高、拍卖周期短、处置变现快、矛盾纠纷少等原因占比较高。2024年，全市法院7014件网络拍卖房产中，住宅用房有3979件。

三是各类房产流拍率较高。受经济环境和房地产市场行情影响，住宅用房和商业用房流拍率较高，工业用房因评估费、审计费、辅助拍卖费用等成本较高，案件当事人对进入司法拍卖程序较为慎重，进入拍卖程序的多为优质资产，拍卖成交率相对较高。

二、存在的问题或困难

一是市场供需矛盾影响整体行情。据调研了解，南京部分区域法拍房成交率低于全国平均水平。导致这一现象的主因是供需关系的结构性失衡。一方面，房地产市场下行使购房者持币观望，改善与投资需求同步收缩；另一方面，法拍房供给增加，包括房企债务违约资产处置和个人断供房源进入司法程序，深层次反映出资产去化压力加剧，金融机构与开发商因流动性压力低价抛售，但市场承接力不足，致价格发现机制失灵。

二是税费复杂性加重买方负担。近年购房政策调整频繁，部分城市推出税费减免政策，但地方执行细则不一，使买方难以预估综合成本。通常法拍房过户时，买方需先垫付原产权人税费（如土地增值税、个人所得税），再向法院申请退还，部分标的拖欠税费超房产价值或应缴税额不明，抑制了购买人竞拍意愿。

三是历史遗留问题制约处置效率。司法拍卖中，部分房产因产权归属模糊、登记信息不全或有隐性纠纷，使竞买人面临法律风险，影响竞买积极性。例如，南京部分老旧住宅因早年单位分房未完善产权登记或企业改制遗留共有权属争议，即便进入法拍程序也难完成确权过户。此外，历史违建、小产权房等特殊房产，因政策衔接不畅，常陷入“拍卖易、交付难”困境。

三、进一步加强和改进工作的措施

一是优化协同处置机制，提升资产盘活效率。整合法院执行信息、自然资源权属数据、税务清缴台账等信息，定期对拟上拍房产是否有政策限制、有无历史性权利瑕疵、是否需先行测绘或恢复原状、是否符合过户条件、有无欠缴税款或其他税收限制等问题进行梳理统计，并建议相关行政机关引导国有企业、民营企业参与竞拍优质流拍资产，盘活存量资产。

二是探索分类处置方式，积极解决历史遗留问题。定期汇总上拍房产产权瑕疵类型（如有无建筑或规划冲突），为地方政府决策提供数据支撑。针对地方政府结合当地发展规划、招商引资企业类型制定的差异化工作方案，在案件执行中充分考量，依法依规创新工作方法，推动矛盾化解，促进历史遗留问题解决。

三是强化产业适配审查，确保资产高效利用。标的物拍卖前，执行法院要对拟拍卖房产所在区域自然资源部门的规划定位或土地出让合同中的具体要求，以及对入驻企业的限制性规定进行详细调查，并在拍卖公告中予以充分披露，对竞买人资质进行审查，或由竞买人提供自然资源、商务部门等行政机关认可的资质文件（如商业综合体要符合产业集聚导向，高新技术产业园需具有高新技术企业相关资质，符合园区整体的纳税指标要求），执行法院根据行政机关书面意见，对拍卖标的限制性条件予以明确。

衷心感谢您对法院工作的关心、理解和支持！真诚希望您一如既往地关心、帮助和监督法院工作。

南京市中级人民法院

2025年07月28日