朱光远等委员：

你们好！你们提出的关于加强南京地铁上盖物业开发的建议，我单位经认真研究，现答复如下：

一、工作概况

轨道交通TOD建设工作作为节约集约利用土地资源的新模式，是贯彻“四网融合”模式与“站城融合”理念，建设“轨道上的都市圈”的有效手段，为改善地铁投融资压力、为轨道交通乃至城市的高质量、可持续发展奠定重要基础。南京地铁集团进行了一系列地铁上盖物业开发探索，截至目前，累计开发建设29个上盖物业项目，建筑面积达161万平方米（含在建）。针对“南京地铁集团尽快对我市地铁车辆基地的上盖开展建设研究”的问题将相关工作汇报如下：

（一）在建线路场段综合开发研究

目前地铁集团针对在建线路已开展10号线二期王武庄车辆段、9号线曹后村车辆段、S2号线滨江车辆段、6号线栖霞山车辆段等4个项目的城市设计及控详调整工作，成果均已取得市政府批复。

一是10号线二期王武庄车辆段，是目前开发条件最佳的车辆段项目，位于江宁上坊组团功能中心，配套设施较为齐全，总用地面积约85公顷，总建筑面积约110万平方米，计划分三期实施，其中一期住宅用地面积约2.82公顷，容积率2.2，拟于明年开展土地出让工作，预计可实现土地出让金5亿元。

二是地铁9号线曹后村车辆段，该项目位于玄武铁北红山新城片区，周边路网系统较差，南侧为高铁线，且受紫金山限高影响（24米），退距要求高（45米），建设强度差，地块整体形态狭长，可用面积有限。尽管开发条件苛刻，南京地铁会同规划部门深入挖掘每一寸土地增量，充分考虑优化片区空间景观，确定对运用库加盖进行一体化开发。项目用地面积3.3公顷，总建筑面积约3.9万平方米，目前该项目用地已完成土地出让，实现土地出让金0.6亿元。

三是宁马线滨江车辆段，项目位于江宁滨江开发区，用地面积29.26公顷，总建筑面积44.24万平方米。但目前土地价值较低，板块工业厂房聚集，配套设施稀缺，项目周边既有住宅以安置小区为主，商品房去化较差，为激发区级（平台）积极性，南京地铁拟与江宁滨江管委会共同运作地块开发，整合周边用地，提高项目整体效益，塑造片区形象。

四是6号线栖霞山车辆段，位于长江四桥以西，恒广路以北，毗邻长江。周边为金陵石化炼油厂及储气罐和炼油厂专用铁路路线，退距要求极高。2018年结合金陵石化搬迁后区域规划要求，开展一体化城市设计，打造以交通枢纽为核心、生态与发展、人居与经济和谐一体的外城商务区，项目用地面积64公顷，总建筑面积54万平方米，住宅17.3万平方米。由于现状金陵石化尚未搬迁，住宅环评无法通过，目前已先行进行加盖建设，待条件具备后进行上盖开发。

（二）既有场段导改研究

为寻求新的利润增长点，地铁集团主动破局，推动城镇低效用地再利用，开展了既有场段导改工作，充分利用轨道交通线网资源，将相关功能临时向其它场段疏解，通过整合基地布局、释放落地区用地、提高交通集散能力等措施，结合上盖开发模式对既有无上盖场段进行股道线跨调整、荷载预留等措施，创造性攻克了既有无上盖场段进行加盖利用的技术难题，走在全国前列，成为充分挖掘车辆基地低效用地资源、以轨道交通引导城市更新的典范。目前已开展10号线城西路停车场导改项目，一期地块已顺利上市，实现土地出让金5.05亿元，由地铁资源公司摘牌进行二级开发。同时推进1号线小行车辆段导改工作，目前城市设计及控详调整正上报市规委办会审议。

（三）线网TOD专项规划

地铁集团根据《关于进一步推进南京市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见》（宁政发〔2022〕12号，下简称“12号文”）关于加强规划控制的要求，结合第三期建设规划报批契机，开展了《南京市轨道交通线网TOD综合开发利用专项规划》研究工作，通过对南京市轨道交通线网沿线可利用的潜力土地资源进行筛查与分级，提前预控可开发土地，制定切实可行的土地储备计划，对重点场站开展开发策划及概念性方案设计，研究并落实相应的规划指标及控制因素，将综合开发意见纳入线网规划阶段一并考虑，最终形成全线网土地资源利用的分类分级和规划控制指引，真正实现“轨道上的城市”。

二、存在问题

总体来看我集团开展的车辆段综合开发项目规模较大，以“五个一体化”为导向进行综合开发后，可有效避免前期建设中车辆段裸露造成的片区景观破坏、城市脉络割裂现象。但是，车辆场段选址受相关属地制约，多数未考虑综合开发因素，或选址位于远郊片区，周边农田、林地环绕，部分车辆段周边甚至紧邻“三线”；或外部条件复杂、限制因素较多，靠近铁路、高速公路、高压走廊等，开发强度较低；或用地条件较差，可开发面积有限，与城市道路缺乏衔接。加之当前房地产市场行情较差，车辆段综合开发上盖物业建设周期长，导致收益甚至无法覆盖加盖成本，难以满足经济一体化要求。

三、相关建议

从行业总体情况来看，当前我们正面临着房地产形势下行的严峻考验，上盖开发的收益规模尚无法平衡地铁全生命周期亏损补贴，但TOD仍然是补亏的重要来源，需要进一步强化政策可落地可操作。借助本次提案契机，地铁集团也恳请相关部门对场段综合开发工作给予支持，助力实现轨道交通高质量发展。

一是“12号文”已明确可将场段上盖建设用地使用权协议出让给地铁集团，但目前无法落实，恳请市级层面协调省自然资源部门同意既有轨道交通用房及规划场段用地采用协议出让供给地铁集团，降低财务成本；结合当前市场行情，统筹考虑王武庄等车辆段综合开发项目土地上市节奏，避免去化压力。

二是既有场段导改能有效释放土地潜力、化解片区矛盾、提高线网客流、实现经济与社会价值双丰收，建议将1号线小行车辆段等导改项目纳入低效用地开发或城市更新类项目管理，享受相应财政支持及配套核减的优惠政策，尽快启动项目实施。

三是为进一步优化工作流程，建议主管部门针对综合开发项目立项审批、质检质监、验收移交出台专项政策，提高工作效率。

最后，再次感谢你们对南京地铁集团有限公司工作的关心、支持和理解！

南京地铁集团有限公司

2024年6月3日