咸敏等委员：

你们好！你们提出的关于推动产业空间有机更新的建议，我们单位经认真研究，并与协办单位共同协商，现答复如下：

经认真学习研读提案内容，我委及市财政局、规划资源局、房产局一致认为，该提案在深入开展调查研究的基础上，客观指出了我市在产业空间有机更新方面存在政策法规不完善、规划管理不顺畅、项目推进难度大等问题，并精准提出了强化顶层设计、构建政策体系，强化规划统筹、完善规划体系，强化部门协同、系统推进实施等建议，内容详实，针对性、系统性、操作性较强，与当前市委市政府关注重点高度重合，为我市高质量推进城市更新工作提供了明确思路。

一、基本情况

近年来，我市高度重视城市更新工作，以国家城市更新试点为契机，不断加强体制机制创新，逐步完善城市更新组织体系、工作体系、规划体系、政策体系，有序推进更新项目实施，努力建设宜居、韧性、智慧城市，打造“有温度的城市更新”新名片。5月底，我市又成功入选实施城市更新行动中央财政首批支持城市，积极把握机遇和挑战，努力推动城市更新工作再启新篇章、再上新台阶。

（一）强化组织领导。2022年3月，我市成立了以市长为组长、分管副市长为副组长，市相关部门和区政府主要领导为成员的城市更新工作领导小组，各区同步建立区级组织架构，构建了市级统筹、区级实施、部门协同、上下联动的工作格局。在此基础上，积极推进领导小组办公室（简称“市更新办”）实体化运作，去年10月，经市政府同意，成立工作专班，抽调相关部门和单位人员集中办公，同步建立健全定期调度、方案研究论证、项目跟踪管理等工作机制，加强政策研究和项目统筹推进。同月，按照市委市政府主要领导城市更新工作专题研究会议要求，在市委编办的支持推动下，市城市更新中心更名成立，完成编制调增、科室调整、人员调任等工作，全面启动运转，切实加强城市更新专业力量投入。

（二）加强规划引领。按照“三级三类”国土空间规划体系，理顺“国土空间规划—市、区城市更新专项规划—更新单元详细规划”的更新规划体系，加强城市更新的规划引领和弹性管理。强化编制技术指引，市规划资源局会同我委研究编制了《南京市区级城市更新专项规划编制技术要点》，细化指导各区高质量编制区级城市更新专项规划。目前，市、区城市更新专项规划已形成初步成果，正在有序推进论证、报批等工作。在专项规划编制中，注重加强低效工矿及仓储用地、老旧居住区用地、公共设施用地等更新潜力资源梳理，充分衔接“产业园区、产业社区（城市型产业社区、城镇型产业社区）”两级三类的工业用地控制线，划分更新单元，明确更新类型、更新策略、更新方式、技术指引、实施保障等，能够更好地引领区域发展和项目实施。

（三）构建政策体系。去年6月，我市印发《南京市城市更新办法》，明确了城市更新内涵、部门分工、主体职责、实施流程、支持政策等内容，构建了特色鲜明、实用管用的政策底板。为做好办法衔接，市相关部门围绕土地、规划、消防、施工图审查等方面加强政策研究，印发了项目库管理、实施主体管理等10项配套政策文件和协议搬迁指引、单元体检评估等7项技术导则，逐步构建“1+N+X”政策体系，努力让各类项目、各方主体做到有法可依、有章可循。在产业空间更新方面，陆续出台了《关于促进产业用地高质量利用的实施方案》《南京市空间要素保障创新计划和若干配套政策》《关于存量工业用地有机更新建设高标准厂房试点的指导意见》等文件，对存量产业用地的有机更新进行政策指导，推动产业用地高质量转化和能级提升。在既有建筑改造方面，出台了《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》《南京市城市更新中既有建筑改造利用消防设计审查验收改革实施方案（2.0版）》等多个文件，对建筑功能转变、结构加固设计、消防水平提升等方面给予政策支持和技术指引，有力助推项目实施。在引入社会资本方面，出台了《南京市城市更新实施主体管理工作细则（试行）》，细化明确实施主体类型，鼓励通过公开招标、邀请招标等方式，引入社会企业作为实施主体参与城市更新，并明确相应职责权益、监管要求和合规退出机制，进一步吸引市场主体参与更新和运营，充分发挥专业、资源和资金等方面优势，更好地促进政府、市场、居民的良性互动。在解决历史遗留问题方面，出台了《关于化解历史遗留问题办理不动产登记的指导意见》，为我市范围内已建成的各类建筑因缺失法定登记要件材料，不能满足国有土地上不动产登记要求的历史遗留问题处置提供了解决路径。

（四）加大资金筹措。强化财税政策支持，城市更新项目涉及公共利益、公共安全等情形的，市区财政予以资金支持；符合国省市有关政策支持范围的，给予行政事业性收费、政府性基金及相关税费减免，并帮助积极争取国省老旧小区、公共配套、文保建筑和历史建筑等专项资金补助，指导项目申报省“城新贷”，给予贷款贴息补助；符合相关规划，不改变用途的现有工业用地，通过厂房夹层、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用效率和增加容积率的，不再增收土地价款；涉及补缴土地出让价款的，在土地价格评估基础上，综合考虑土地取得成本、公共要素贡献度等因素，合理研究确定。强化金融创新支持，鼓励商业银行加大金融产品和服务创新力度，对参与城市更新的企业和项目提供信贷等金融支持；鼓励政策性、开发性金融机构加大发行金融债券，专项用于支持城市更新项目实施；支持符合条件的企业运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，便于社会资本参与城市更新；研究筹建城市更新基金，统筹市、区存量资产，加强项目运作，更好地服务于产业更新项目实施。

（五）推动项目实施。为摸清城市待更新区域底数，衔接城市更新专项规划编制，我市组织市相关部门、各区政府、功能板块、国有企业对全市待更新区域进行系统梳理，形成包括生产类、居住类、公共类、综合类等更新项目的一张图、一张表，并加强项目策划和储备，有序推动项目实施。加强试点示范引领和经验总结推广，2022年3月以来，我市遴选公布了4批次48个城市更新试点项目，其中包括南京卷烟厂、金智里园区等10个生产类更新项目；今年初，印发了《2024年南京市城市更新项目实施计划》，涵盖4大类40个项目，其中涵盖明潮里、立力煤矿、玻纤院、新街口中央商场、军人俱乐部等20个生产类更新项目。目前，南京老烟厂、金智里园区、明潮里等3个项目已经完成，通过产业升级、功能转变、业态植入等方式，打造成为产城一体、创新创业、文旅消费的新空间；江苏省建科院、徐庄文化中心改造等9个项目正在有序推进建设，阶段性成效明显。

二、下一步工作

鉴于产业空间更新政策支撑仍然不够完善、规划指引仍然不够精准、部门协同仍需强化提升等问题，下一步，我们将在市委市政府的领导下，以入选实施城市更新行动中央财政首批支持城市为契机，科学谋划，统筹推动，深入吸收委员建议，广泛集聚各方力量，加快推进产业空间有机更新，为城市高质量发展奠定基础。

（一）进一步完善政策体系。根据近期省政府办公厅印发的《关于支持城市更新行动若干政策措施的通知》要求，在土地高效利用、规划指标优化、创新引领、产业转型等方面进一步加强研究，推动支持政策措施更好落地；研究印发《南京市低效用地再开发试点实施方案》，进一步盘活存量资产，节约集约高效利用土地，着力推动产业空间发展。按照市人大2023-2027年立法规划，加快开展《南京市城市更新条例》立法调研，尽快推动城市更新立法，强化法治保障。

（二）进一步优化规划引领。加快完成市、区城市更新专项规划编制和报批，重点做好城市更新单元划定、单元更新指引编制，纳入国土空间规划“一张图”，加强规划管控和指引，有力指导项目实施。在详细规划编制、调整过程中，积极探索基准容积率制度，按照“优化不恶化”原则，合理确定地块建筑密度、高度、容积率、绿地率、日照间距、停车配建等控制指标，并对历史遗留问题提出可操作路径，让项目“走的通、推的快”。

（三）进一步强化部门协同。充分发挥市更新办、市城市更新中心统筹协调作用，加强部门协同，加快研究筹建市城市更新集团、市城市更新基金和市城市更新促进会，完善工作推进和管理体系，增强工作合力。同时，按照中央财政支持要求，加快制定中央奖补资金使用管理办法、城市更新绩效评价管理办法等政策文件，加强城市更新项目、各方参与主体的跟踪管理、考核激励，进一步促进市区相关部门、参建主体履职尽责，更好地完成各项工作任务和绩效评价指标，力争为全国贡献经验、打造示范标杆。

最后，再次感谢你们对市城乡建设委员会工作的关心、支持和理解！

南京市城乡建设委员会

2024年7月30日