石元荣代表：

您好！由您提出的“关于完善业主委员会自治相关法规政策，并对业主委员会加强监督指导的建议”收悉，经研究，现答复如下：

正如您所言，业主委员会法律地位不明确、业主委员会成员专业水平参差不齐以及业主大会成立困难等，有的已经成为基层社会治理的问题之一。目前，市人大正在推进《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《市条例》）修正工作，其中有些意见建议我们已在制度设计和工作推进中进行了落实。

规范业主委员会成员行为。《中华人民共和国民法典》没有明确业主委员会的法律地位，地方性法规因立法权限的限制，很难直接将其定位为法人。业主委员会法律地位不明带来了一系列的问题，也是其乱作为的一个重要原因。针对业主委员会违法执行难的问题，《市条例》（修正草案）将监管从业主委员会穿透到业主委员会成员，进一步细化了业主委员会成员的禁止行为，包括禁止擅自动用住宅专项维修资金等业主共有资金，或者侵占业主共有财产的情形，同时参照《江苏省物业管理条例》（以下简称《省条例》）修正内容设置相应罚则。此外还通过规范小区公共收益，来压缩业主委员会的逐利空间，如明文规定前期物业阶段，公共收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金。

规范业主委员会成员产生方式。在业主委员会成员产生方面，要求业主委员会成员由本物业管理区域内遵守法律法规和管理规约、模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。同时增加了业主委员会成员产生的渠道，如业主委员会成员候选人可以通过业主自荐或者联名推荐、社区（村）党组织推荐、居（村）民委员会推荐等方式产生。鼓励符合条件的居（村）民委员会成员、社区（村）党组织成员、中国共产党党员、人大代表、政协委员依法参选业主委员会成员。

（三）推广物业管理委员会制度。《省条例》创设了物业管理委员会制度，代行业主大会和业主委员会职能。近期《省条例》在修正时，进一步细化了物业管理委员会的任期、适用范围及人员组成。规定了业主委员会超过一年不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的，可以成立物业管理委员会。此外，对于没有成立业主自治组织的小区，我们也准备在合同示范文本、议事规则中约定经20%以上业主申请启动临时业主大会，接受属地街道办事处、社区的指导，由其牵头组织业主共同决定。

（四）探索“维修资金+保险”制度。维修资金是房屋的“养老金”，我市维修资金使用分应急使用和一般使用两种形式。应急使用由相关部门确认属于应急使用范围后向维修资金主管部门申请；一般使用由相关业主参与表决并依法形成共同决定后向维修资金主管部门申请。经统计，2023年我市共审核维修资金使用案件7156件，其中应急使用审核3570件，通过应急程序的占比为49.89%。一般使用程序很难形成共同决定的原因，一是业主对申请人不信任；二是业主对维修工程真实性存疑；三是不明确维修工程的质量和造价是否合理。鉴于此，在维修资金使用方面，我们将进一步优化申请使用程序，畅通“绿色通道”。2020年我市开展维修资金使用工程第三方全过程监管试点，取得一定成效，工程造价趋于合理，维修工程全过程得到有效监管。同时，我们正在探索“维修资金+保险”制度。针对维修资金使用过程不公开、不透明，虚报冒领、扩大维修等问题，探索引进保险机制，由保险公司对维修项目实施全过程监管，并对维修质量承保。针对维修资金余额不足，续筹困难的问题，从“节流”的角度引入保险机制，比如经业主表决同意，使用维修资金购买电梯维修责任保险，保险期内的电梯维修由保险公司承担，进一步优化维修资金使用模式，既提升了电梯维保质量，减少了故障发生率，又节约了业主的维修资金使用支出，提升使用效能。在《市条例》（修正草案）中，已经将住宅专项维修资金第三方全过程监管上升为法条，此外还规定探索建立电梯、消防等共用部位、共用设施设备的专项维修保险制度。

（五）加强公共收益等业主共有资金监管。关于公共收益等业主共有资金，《市条例》（修正草案）明确：物业共用部位和共用设施设备经营所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金或者物业管理区域维修、建设，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前，应当将收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，但业主依法共同决定的除外。业主对住宅专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照业主大会议事规则，委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。同时在相关条款中要求物业服务企业在物业管理区域内显著位置公示公共收益收支情况。此外，对挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产设置了处罚条款。

（六）完善业主决策电子投票系统。我局“智慧物业”系统建设时对业主决策系统进行了设计，在我局官方公众号的“房帮宁”页面里设置了登录端口，能够为全市业主开展议事决策提供信息化工具。因疫情和基础数据的影响，造成使用率较低，与国内同类城市相比存在一定差距。为进一步推进我市业主议事决策系统的使用频次和覆盖率，《市条例》（修正草案）规定业主大会应当优先采用物业管理信息平台进行电子投票表决，对涉及业主清册的个人信息进行脱敏处理。下一步，我局将从以下几方面完善业主议事决策平台：一是草拟本市《议事决策系统使用规则》，衔接《市条例》修正进度，及时跟进发布。二是在现有系统的基础上，做优化提升，增加公示公开、维修资金线上查询、业主线上申请办事等使用功能。三是对广州、成都、杭州等城市开展线上、线下调研，比对各地系统的架构和功能，确定我市系统的改进方向。

再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持！期待您继续为南京物业管理工作贡献智慧和力量！

南京市住房保障和房产局

2024年7月1日