刘敬敬代表：

您好！由您提出的“关于修改《南京市住宅物业管理条例》的建议”收悉，经研究，现答复如下：

您在市第十七届人民代表大会第二次会议上提出了“关于修改《南京市住宅物业管理条例》的建议”，市人大常委会对您的建议十分重视，交由市人大常委会环境资源城乡建设委员会具体承办。经与协办单位共同研究办理，现答复如下：

一、高质量开展立法工作

市人大常委会高度重视《南京市住宅物业管理条例》修改工作，成立以市人大常委会主要领导为组长的立法工作领导小组，制定立法工作方案，将一审、二审时间提前到4月份、6月份。立法工作启动以来，市人大常委会深入践行全过程人民民主重大理念，建立了政府起草、审核部门和人大一审、二审机构“四位一体”工作机制，安排各区分别针对商品房、保障房、老旧小区物业管理存在的问题，区分类型、拟定重点、多种形式深入调研，充分发挥基层立法联系点、人大代表联系点、社会观察点等民意载体作用，广泛征集人大代表、物业企业、业委会、街道社区等各方意见建议400余条，并进行系统研究论证吸纳。4月18日，市十七届人大常委会第十一次会议对《条例（修正草案）》进行了一审；6月27日，市十七届人大常委会第十二次会议对《条例（修正草案修改稿）》进行了二审，按照法定程序报省人大常委会批准后实施。

二、代表建议落实情况

您在深入调研基础上提出的有关完善业委会成立及监管、加强物业服务企业管理等建议，具有很强的针对性，对进一步完善《条例》内容、推进物业管理更好更快发展提供了重要借鉴。市人大常委会深入践行全过程人民民主，大力推进开门立法，十分注重采纳您的建议。

一是完善业主委员会成员任职条件设置。一方面注重加强党建引领，鼓励符合条件的居（村）民委员会成员、社区（村）党组织成员、中国共产党党员、人大代表、政协委员依法参选业主委员会成员。同时还要求业委会成员候选人名单要报社区（村）党组织。另一方面注重综合素质要求，规定业主委员会成员应当由本物业管理区域内遵守法律、法规、管理规约和业主大会议事规则，模范履行业主义务，热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。对有不履行业主义务，侵害业主共同利益行为的业主，业主大会可以在管理规约、业主大会议事规则中对其担任业主委员会成员作出限制性规定。

二是业主委员会法律地位及规范事宜。《中华人民共和国民法典》没有明确业主委员会的法律地位，地方性法规因立法权限的限制，很难直接将其定位为法人。针对业委会的违法行为处理难的问题，《条例》将监管从业主委员会穿透到业主委员会成员，进一步细化了业主委员会成员的禁止行为，包括禁止挪用或者侵占住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产等情形，并设置相应罚则。此外，新修正的《条例》规定，建立健全物业管理矛盾纠纷多元化解机制，通过人民调解、行政调解、司法调解、协商、仲裁等非诉讼方式化解物业管理矛盾纠纷，推动源头预防、前端化解、实质解纷，提高基层治理能力。

三是细化业委会成员参选资格相关条款。《条例》保留了“不具有完全民事行为能力的；有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正”等限制条件。同时，市政府相关职能部门将在业主自治活动导则等配套文件中，指导业主在小区议事规则和管理规约中约定业主委员会候选人的资格条件，使其符合公序良俗。

四是加强物业服务企业履约等监管。《条例》规定，原物业服务企业不得以业主欠交物业费等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。原物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交相关资料。

三、下一步工作打算

下一步，市人大常委会将推动市政府及有关部门认真贯彻落实好新修正的《条例》，及时研究制定相关配套文件，确保各项条款更好落地落实，为进一步提升我市物业管理水平提供更加有力的法治保障。

南京市人大办公厅

2024年07月29日