李思婵代表：

您好！由您提出的“关于金陵公寓产权单位切实加强管理的建议”收悉，经研究，现答复如下：

《关于金陵公寓产权单位切实加强管理的建议》中的“产权单位应切实承担主体管理责任、抓紧建立健全物业服务机制”的提议有利于改善小区居住环境，为居民提供安全温馨的物业服务。我局将会同江北新区及小区所在街道社区，推动小区物业由改制企业托管单一模式向以组织成立居民自治管理组织，通过市场化招聘物业公司提供专业规范物业服务为主，托管服务为辅的模式转变，逐步改善小区的居住环境，提高物业管理服务水平。

一、金陵公寓基本情况

金陵公寓小区位于江北新区沿江街道泰冯路65号，原金陵汽配厂先后于上世纪的六、七、八及九十年代陆续在此建造了15栋各类房屋及一些相应的配套设施作为企业职工家属居住区。目前占地面积26918平方米，建筑面积26492平方米，有户籍住户近540户。其中，约一半符合出售条件的成套房屋已按房改政策出售给职工个人，另有一半建于上世纪六、七十年代的、不成套（俗称“筒子楼”）的房屋不符合房改出售条件目前无法出售。

二、金陵公寓日常管理情况

延续改制时的政策，金陵公寓长期以来都由长客集团成立的托管中心承担日常管理工作，以维持居民最基本的生活居住条件。主要职能有：1、承担着金陵厂家属区内房屋及基本生活设施的维修、维护职能（房屋、道路维修，排水疏浚、公用设施维护等）。2、居民生活的最基本的日常管理工作（诸如门卫、卫生保洁、公厕、路灯照明、垃圾清运等）。我局每年拨付托管经费用于小区物业管理。

江北新区沿江街道也投入资金用于小区内部道路重新铺设、划分停车位、设置户外晾晒区、安装车牌识别系统等，同时，为消除安全隐患，今年出资委托第三方保洁单位负责小区两个垃圾分类收集点日常管理，出资新建非机动车停车棚2个，改造旧停车棚1个，为大车棚安装消防喷淋系统1套，采购配置微型消防站1个，安装监控设施2套，并持续加大力度安排人员整治飞线充电现象，引导居民规范停车，及时疏通堵塞下水道，实施公共区域卫生环境整治等。

三、存在问题

1、金陵公寓物业管理仍是单一的托管模式，长客公司托管中心人员老化且管理力量不足。同时，托管经费来源仍为我局当年改制企业国有资产出让收益，其中大部分要用于供养改制人员，用于物业管理的相对有限，标准也不高。

2、金陵公寓没有成立业主大会和业主委员会，没有统一意志的物业管理委员会等自治机构，小区绝大多数住户有着改善环境，提升物业品质的要求，但无法形成合力，仅凭托管中心很难把小区住户的利益统筹兼顾起来。

3、金陵公寓目前的住户，已经房改的不缴纳物业管理费，还没有房改的既不缴纳租金也不缴纳物业管理费，小区停车等公共收益也无法收取，完全依赖改制托管，这与我市现行的物业管理政策和体制相违背，物业管理缺乏规范和持续的资金来源，小区全体住户利益受损。

4、金陵公寓建设年代久远、房屋及生活配套设施老旧，住户普遍向我局和地方反映是否可以进行危房改造或房屋征收。我局高度重视，于2021年主动进行了危房鉴定，鉴定结果房屋危险等级为B级，根据《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案（2019—2021）》，不属于危房改造范围（危险等级C和D需要改造）。同时，江北新区对该处房屋暂无征收计划。

四、下一步工作打算

金陵公寓小区的情况比较特殊，是改制企业自建小区，难以满足“三供一业”条件移交属地街道，而小区管理所需人力、物力和费用都非常巨大，针对以上实际情况，我局拟做好以下几个方面的工作：

1、会同江北新区及小区所在街道社区，推动小区物业由改制企业托管单一模式向以组织成立居民自治管理组织，通过市场化招聘物业公司提供专业规范物业服务为主，托管服务为辅的模式转变。经前期与街道社区会商，拟进行摸底动员、选举业主代表，成立业主大会和业主委员会，从而完善小区自治机制。积极宣传、引导住户参与小区的自治管理，既能保证其合法权益、也让大家明确自己应该承担的责任和义务，真正做到权责对等。建立健全管理体制和机构后，制定各项费用标准，建立规章制度，完善办事流程，聘请专业物业公司，逐步实现政府主导、小区自治、物业管理社会化、市场化。

2、坚决夯实托管责任，强化日常监管，尽可能逐步增加托管经费中物业管理经费所占比重，对公共部位和破损严重的区域加大投入力度，逐年安排维修计划。今年在2.23雨花台区明尚西苑火灾事故后，我局高度重视，一方面督促托管中心加强巡视巡查，一方面会同街道社区对老旧电动车停车设施进行改造。后续还将配合街道社区进一步完善小区消防安全措施。

3、会同托管中心和物业自治机构对公房出租出借情况全面梳理，依法依规收取租金并将租金全部投入改善小区环境和提升物业管理服务水平中。

南京市交通运输局

2024年07月16日