陈向东代表：

您好！由您提出的“关于修订 《南京市住宅物业管理条例》的建议”收悉，经研究，现答复如下：

您在市第十七届人民代表大会第二次会议上提出了“关于修订《南京市住宅物业管理条例》的建议”，市人大常委会对您的建议十分重视，交由市人大常委会环境资源城乡建设委员会具体承办。经与协办单位共同研究办理，现答复如下：

一、高质量开展立法工作

市人大常委会高度重视《南京市住宅物业管理条例》修改工作，成立了以市人大常委会主要领导为组长的立法工作领导小组，制定立法工作方案，将一审、二审时间提前到4月份、6月份。立法工作启动以来，市人大常委会深入践行全过程人民民主重大理念，建立了政府起草、审核部门和人大一审、二审机构“四位一体”工作机制，安排各区分别针对商品房、保障房、老旧小区物业管理存在的问题，区分类型、拟定重点、多种形式深入调研，充分发挥基层立法联系点、人大代表联系点、社会观察点等民意载体作用，广泛征集人大代表、物业企业、业委会、街道社区等各方意见建议400余条，并进行系统研究论证吸纳。4月18日，市十七届人大常委会第十一次会议对《条例（修正草案）》进行了一审；6月27日，市十七届人大常委会第十二次会议对《条例（修正草案修改稿）》进行了二审，按照法定程序报省人大常委会批准后实施。

二、代表建议落实情况

您在深入调研基础上提出的有关完善业委会选任机制、完善物业企业考核评价体系、加强物业企业履职监管等建议，具有很强的针对性，对进一步完善《条例》内容、推进物业管理更好更快发展提供了重要借鉴。市人大常委会深入践行全过程人民民主，大力推进开门立法，十分注重采纳您的建议。

一是加强业主委员会监管。《条例》增强了对业主委员会的监管要求，并将监管从业主委员会穿透到业主委员会成员；规定业主委员会候选人名单报物业所在地社区（村）党组织；进一步细化了业主委员会成员的禁止行为，并设置相应罚则。

二是加强信用评价体系建设。《条例》规定市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人实行动态管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公示信用信息评价结果；授权市级物业管理行政主管部门制定物业服务企业和项目负责人信用管理配套实施办法，在办法中将根据评价结果对物业企业进行分级、分类管理。

三是加强物业企业履约监管。《条例》规定，物业服务企业应当将“物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式，以及物业费、公共收益收支情况、公共水电分摊费情况；电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等”在物业管理区域内显著位置和物业管理信息平台公示。物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。

四是推动物业管理融入社区治理。《条例》规定，市、区人民政府和江北新区管理机构应当加强对物业管理工作的领导和组织，将物业管理工作纳入基层治理工作体系。建立健全社区（村）党组织领导的居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务企业等共同参与的协商共治机制。

此外，关于产权车位面积是否纳入票权面积事宜，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分。”因此，具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体的车位应纳入票权面积。

三、下一步工作打算

下一步，市人大常委会将推动市政府及有关部门认真贯彻落实好新修正的《条例》，及时研究制定相关配套文件，确保各项条款更好落地落实，为进一步提升我市物业管理水平提供更加有力的法治保障。

南京市人大办公厅

2024年07月29日