民建南京市委：

你们好！你们提出的关于我市居住类城市更新实施路径的建议，我们单位经认真研究，并与协办单位共同协商，现答复如下：

党的十九届五中全会作出了实施城市更新行动的重要决策部署。党的二十大报告进一步提出，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

习近平总书记指出，城市是人集中生活的地方，城市建设必须把让人民宜居安居放在首位，把最好的资源留给人民。贵委提案精准指出了我市居住类地段更新存在的规范要求与生活需求的平衡、新旧技术标准的平衡、征收政策与更新政策的平衡等三个方面的难点，精辟介绍了虎踞北路4号05幢项目原址翻建的可借鉴经验，并提出了推动居住类项目“抽户式”更新、技术标准柔性管理、利益平衡政策设计等对策建议，高度凝练且具有一定的可行性，与市委市政府关注的重点难点不谋而合，也为我市高质量推进城市更新工作提供了思路。

一、基本情况

近年来，我市通过推进环境综合整治、居住类地段改造、老旧小区出新、低效用地再开发等工作，大幅提升了城市形象及功能品质。2021年11月，我市成功入选全国城市更新试点城市，为城市建设转型发展迎来新的契机。

为高效推进城市更新工作，2022年3月，市政府办公厅正式印发了《南京市城市更新试点实施方案》（宁政办发﹝2022﹞15号），成立了以市长为组长、分管副市长为副组长的城市更新工作领导小组，并建立分级推进工作机制，加强城市更新工作统筹管理。同时，按照全要素覆盖、全流程管理、多元化参与的原则，明确了城市更新的重点任务和工作路径，逐步建立城市更新的工作体系、政策体系、规划体系，为城市更新工作推进指明了方向、奠定了基础。

去年4月，我委牵头会同市规划资源局、房产局等部门和各区政府着手编制《南京市城市更新办法》，经过广泛调研和征求意见、向社会公开意见征询、权利相对人座谈、专家论证、合法审查等程序，今年6月29日，市政府办公厅正式印发《南京市城市更新办法》，进一步明确我市城市更新的内涵原则、部门职责分工、主体责任义务、项目实施流程、不同类别支持政策等，建立了创新突破、特色鲜明、实用管用的城市更新政策底板。与此同时，我们还在正在加紧推进市区专项规划编制、行动计划制定、试点项目实施等重点工作，努力构建新时代城市更新工作的新格局。

二、相关工作开展情况

一是加强“抽户”更新探索。“抽户”更新是城市有机更新的先进理念，也是城市更新的重要方式。在城市空间、容积率限制、风貌管控等前提下，通过针对性疏解在地人口、科学地重新规划空间，有效改善了居民环境、提升了空间功能品质。我市在城市更新试点项目中也积极创新实践，不断丰富“抽户”更新内涵。其中：秦淮区八宝前街72号按照“三原”（原址、原面积、原高度）原则下进行“翻建”，通过“抽户”更新，腾迁出部分住户，在建筑总面积总体不变的基础上，优化剩余住房房屋结构，完善非成套住房功能，让居民告别家中无厕无卫的困难局面，提升了居住环境；秦淮区石榴新村城市更新（安全消险）项目占地面积约1.6万㎡，待更新改造房屋建筑面积约2.36万㎡，权证居民388户、工企单位2家，涉及常住户籍510户、1500余人，该项目运用“抽户”更新，有效破解了不具备征收条件的城中村危旧房改造及城市更新难题，通过优化设计、协议搬迁和科学安置，项目原地回迁258户、异地置换87户、货币回购42户、商业置换1户，一部分住户搬走，为留下的住户扩展居住空间，一部分住户留下，为片区活力提升赓续潜力，实现了空间再造、环境重生、功能复现和历史风貌保护。通过试点示范、典型引路，我们将进一步研究“抽人”“抽宅”“抽楼”“抽片”的项目实践和经验做法，为解决人、地、空间平衡提供支撑，为我市城市更新，特别是居住类城市更新提供了新的视角和解决思路，促进我市城市更新的工作步伐。

二是加强规划技术指引。市规划资源局、房产局联合我委出台的《开展居住类地段城市更新的指导意见》，提出了在保障公共利益和安全的前提下，可适度放松城市更新项目的用地性质、建筑高度和建筑容量等管控，有条件突破日照、间距、退让等技术规范要求、放宽控制指标的规划政策导向；配套出台的《居住类地段城市更新规划土地实施细则》，针对危房消险类、历史保护类等不同类型的更新项目，在要求获得利害关系人同意、满足消防安全要求、不损害现状的前提下，对地块的建筑密度、绿地率、建筑退界、日照间距等控制指标制定了具体的放宽政策；《南京市城市更新办法》又提出，在保障公共利益和安全的前提下，经征得相关权利人和利害关系人同意，在符合详细规划的前提下，在建设工程规划设计方案中优化建筑间距、退让、密度、绿地率等现行规划指标，但不得减损周边地块的相邻权益。以上文件均为城市更新项目优化相关规划指标提供了有力支撑，具体需要结合项目详细规划调整和项目更新方案编制同步推进。

三是加强更新工作引导。《南京市城市更新办法》明确物业权利人可以自主更新，或者委托第三方实施主体进行更新，也可以与市场主体合作明确实施主体进行更新，为居民作为更新主体参与更新提供了条件和接口；明确通过征询意见、签订协议等环节，明确物业权利人的权利和义务，保障知情权、参与权、监督权；坚持自愿参与、民主协商、等价交换、超值付费的原则，明确通过协议搬迁、租赁、购买、置换、作价出资（入股）、公房让渡等多种方式归集权益、实施更新，为物业权利人提供了多种可选择的更新方式，保障物业权利人选择和获得适合自己的利益平衡政策。此外，坚持按区平衡原则，各区政府可自行制定房屋面积确定原则、各类补贴、补助标准、奖励标准等相关政策，充分调动居民参与的积极性，实现“要我更新”到“我要更新”再到“我要如何更新”的转变。比如：在小西湖的微更新项目中，搬迁与否，让居民自己做主，改变了传统征收拆迁、重新建设的老路，尊重居民“迁”与“留”的自主选择；在小松涛巷的更新中，专业团队结合居民需求，精心设计量身定制的户型方案，如何改造，居民自己选。

四是加强更新资金支持。鼓励商业银行加大产品和服务创新力度，对参与城市更新的企业和项目提供信贷支持。鼓励政策性、开发性金融机构加大发行金融债券专项用于支持城市更新建设。支持符合条件的企业运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，便于社会资本参与城市更新项目。积极创新筹建城市更新基金，统筹市、区存量资产，加强项目运作，更好地服务于各类城市更新项目实施。鼓励业主通过直接出资、使用（补缴、续筹）住宅专项维修资金、提取住房公积金、让渡小区公共空间和公共收益等方式参与老旧小区改造等城市更新实践；鼓励机关、企事业单位积极参与改造，公房产权单位应当出资参与改造。支持物业权利人通过自主、联营、入股、转让等方式开展城市更新。切实发挥财政资金撬动作用，给予居住类更新地块出让收入市级刚性计提17%全额补助；对区政府组织实施的危房翻建项目，由市、区、产权人按2：2：6（C级）、3：3：4（D级）分担，对危房加固项目对区给予25%的改造资金补助；积极争取国省老旧小区、公共配套、文保建筑和历史建筑等专项资金补助，切实提升资金使用效益，高效推动城市更新项目实施。

三、下一步工作

我们将深入研究吸收贵委等社会各界的意见建议，汇聚各方力量，坚持以人为本，科学谋划，共同做好城市更新工作。

一是完善政策体系。基于《南京市城市更新办法》政策底板，加快制定土地、规划、建设、审批、财税、不动产、协议搬迁等方面的配套政策文件，同步编制建筑密度、容积率、消防、抗震、节能、日照、绿化率等相关技术标准和导则，逐步构建精准指导项目推进的“1+N”政策体系，为居住类等城市更新项目实施提供有力支撑。

二是加快项目推进。加快行动计划编制和项目库建设，实现更新项目的全面入库、规范管理、动态调整；督促各区、各单位科学编制包含规划设计、房屋安置、资金平衡、运营管理等内容的项目更新方案，统筹考虑城市烟火气和风貌特色，加紧推进项目前期研究和手续办理，尽快启动实施；加大协调推进力度，保障各方权益，集成建设成果，形成示范经验。

三是鼓励自主更新。坚持党建引领、民生优先、共建共享，在保障公共利益、公共安全、保护历史风貌的前提下，市区做好政策技术支撑和公共服务配套，鼓励物业权利人用好职能部门、属地街道社区、相邻产权人及居民代表、更新申请人、相关技术专家等多元主体参与的五方协商平台，引导和鼓励居民自主更新，积极参与区域更新方案制定、工程实施、过程监督、后续管理、效果评价等，推动城市更新的可持续发展。

最后，再次感谢你们对市城乡建设委员会工作的关心、支持和理解！

南京市城乡建设委员会

2023年7月27日