庄树林委员：

您好！您提出的关于全面提升老旧小区物业托底质效的建议，我们单位经认真研究，并与协办单位共同协商，现答复如下：

我市老旧小区占比较大，因建筑年代久远，规划、配套不到位等历史原因，长期存在管理服务难题。2021年底，在市委市政府的关心领导下，全市老旧小区实现基本管理全覆盖。2022年在南京市民生实事目标任务中，要求“提升全市2300个老旧零散小区管理服务品质”，我局积极贯彻落实市委市政府对老旧小区管理工作的部署要求，强化老旧小区管理工作专班力量，每月调度解决重难点问题，指导各区及相关管理服务单位，有效推动2300多个老旧小区管理提质增效。针对不同类型的老旧小区，分别实施市场化、专业化、托底保障和居民自治等不同管理模式。同时，探索街区化物业服务试点，逐步提高物业管理行业集中度，提升管理水平。加强老旧小区管理绩效考核，进一步完善管理服务标准和考核办法。深入发动居民关心和参与小区公共事务，增强居民缴费和参与管理的意识，提高物业服务费收缴率。2021年以来，我市12345 政务服务热线物业管理类投诉相较于前几年有了明显下降，老旧小区物业管理服务质效稳步提升，小区业主满意度测评呈现出持续上升的趋势。

一、工作成效

一是各区及街道、社区对老旧小区管理工作普遍思想高度重视，行动积极主动，区级提质增效工作的系统框架和体制机制已初步建立。二是通过国有物业企业托管、红色物业覆盖、引入业主自治组织等手段，不少老旧小区的面貌和居住环境明显改善，物业管理服务质量得到一定的提升。三是小区管理成效提升明显。从2022年市级检查考核的情况看，考核评分达优的小区数量有了大幅的提升，而考核评分不合格的小区数量比去年有较大的下降。从满意度调查结果也可以看出，业主对物业管理服务的总体满意度有了一定提升。

二、存在的问题

随着全市老旧零散小区提质增效工作的持续推进，各区老旧小区物业管理服务水平和质量都有了明显的提升，但也存在一些不足：一是小区公共及配套设施设备基础薄弱的问题还比较普遍。个别小区建筑年代较早，楼房外墙砖脱落，因停车难而挤占消防通道等，存在较大的安全隐患；一些小区电动自行车充电设施不足，业主私拉乱接及飞线充电现象较为严重；部分小区消防设施设备配备不齐或是失管失修的现象还比较常见。小区的安全管理工作仍然面临着较大的风险和压力。二是物业管理服务还不够规范。国有物业托底接手小区后确实解决了老旧小区物业管理全覆盖的问题，但管理水平却参差不齐。一些企业和项目基本规章制度落实不严，物业服务信息公示不规范，存档台账资料不全，日常巡检巡查以及业主报修、投诉回复不到位的问题还不同程度存在。三是运营管理的长效模式尚未完全建立。受老旧小区先天条件影响，一些长期困扰小区管理的顽疾短期内不能根除，给物业管理服务带来了较大困难。一些零散小区移交托管后收费还是刚刚起步，居民还未形成购买物业服务的意识，在部分小区物业费收缴难、收缴率低的问题还没有有效解决，大多数物业企业运营还无法维持收支平衡。

三、下步打算

（一）强化行业管理，压实属地部门和企业主体责任。一是加强行业动态监管。建立全市统一的物业行政事项线上业务办理流程，通过大数据溯源和现场检查，指导推动建立物业管理信用评价并定期公布。以“正向激励、负面清单”为主线，发动物业行业开展“五心服务”，通过劳动技能竞赛、最美物业人评选、物业志愿者队伍建设，提升行业认同度。二是加强属地管理、强化社区职能。深化街道党工委对物业企业、小区管理的考评，推动成立社区环境和物业管理委员会，整合各方资源力量，发挥社区、居民监督参与作用，用共建共治共享的治理思维，推动老旧小区管理顽疾难题有效解决。三是加强老旧小区管理的考核评价。围绕老旧零散小区提质增效目标，加强老旧小区管理考评的顶层设计研究，修订和完善老旧小区管理市级考核办法、考核标准以及专项资金管理办法，强化老旧小区管理专项资金管理，通过合理有效奖励补助机制，激发广大物业企业提升物业服务水平的积极性，为老旧小区管理持续提质增效提供保障。

（二）聚焦问题短板，全面提升综合治理效能。一是强化党建引领。坚持全域推进党建引领小区综合治理，积极落实“十项举措”“强力工程”要求，畅通“最后一公里”到“最近一百米”服务，把物业行业融入基层治理作为工作重点，沉底到边织密治理网格体系，提升服务水平、解决宜居难题，在创建文明城市、卫生城市迎复审、促进基层治理等实践中贡献物业力量。二是持续提升老旧小区改造水平。坚持“共同缔造、居民自愿、多元化运作、功能优先、建管并重”的原则，通过老旧小区改造促新，探索完善市场化配置机制，盘活利用低效和闲置用地，优先建设社区医疗、卫生、养老、教育等服务设施，完善城市和社区功能，破解老旧小区民生痛点，切实改变居民的宜居环境。三是规范业主自治活动。强化对街道社区的指导，引导和组织符合条件的小区依法依规成立业委会或管委会，鼓励社区工作者、志愿者、小区业主共同参与小区公共事务，共享治理成果，形成广泛参与，守望相助的小区治理良好氛围。

（三）构建长效常态机制，共同建设“美好家园”。一是强化部门协调联动机制。聚焦卫生保洁不及时、车辆乱停乱放、张贴小广告、飞线充电和不文明养犬等老大难问题，会同公安、城管、消防等单位，开展消防安全、秩序安全、环境卫生、管理服务在内的联合督查和四项集中整治，联合街道推动综合执法进小区，建立“街道吹哨，部门报到”机制，做到条块结合、上下联动，形成部门联动合力。二是深化探索街区化物业服务试点。持续开展街区化物业服务创新试点，建设一批“睦宁里”物业＋小区生活站点，让市场化、专业化力量与街道、社区联手，将原有零碎、低效、单一的小区管理转化整合走出围墙，通过服务融合、资源共享、人员复用的规模效应，努力实现老旧（零散）小区管理的自我平衡。三是广泛宣传引导。指导属地街道、社区以多种形式引导居民逐步养成付费购买服务意识，改变政府一托到底的观念，逐步提高老旧小区收费标准和收缴率。深化“房帮宁”进小区，将解决人民群众日常的“急难愁盼”切实融入“房帮宁”功能中，让其成为居民身边的“房产局”，扎实做好老旧零散小区管理提质增效的民生实事。

最后，再次感谢您对我市老旧小区管理工作的关心、支持和理解！

　　　　　　　　　　　　   　南京市住房保障和房产局

2023年7月26日