刘新星等委员：

你们好！你们提出的关于进一步推进城市更新工作的建议，我们单位经认真研究，并与协办单位共同协商，现答复如下：

各位委员对南京城市更新、老旧小区工作给予了高度关注和关心，通过详细的调查研究，对南京城市更新、老旧小区改造等存在的标准不统一、政策不健全、设施不完善等问题进行了深入剖析，并有针对性地提出了我市进一步推进城市更新的意见和建议，为我市城市更新工作，尤其是老旧小区改造方面提供了有力的智力支持和可行路径探索。

一、老旧小区改造工作开展情况

多年来，市委、市政府一直高度重视城市更新中的老旧小区改造工作，切实贯彻国家、省关于老旧小区改造的文件精神，积极落实高质量发展要求，不断改善城市人居环境。“十四五”以来，我市改造完成老旧小区236个，建筑面积632万平方米，房屋2104幢，惠及居民8.48万户。2023年我市还将改造老旧小区72个，建筑面积186.17万平方米，房屋643幢，涉及居民2.43万户，城市居住面貌不断改善。截止目前60个小区开工进场，综合进度超过60%，累计完成投资2.83亿元。

（一） 发挥党建引领作用

一是构建老旧小区改造党建联动体系。把老旧小区改造与加强基层治理有机结合，建立多方联动的社区治理体系。探索建立社区党委领导下的功能型党支部，发挥基层党组织在老旧小区改造过程中的组织作用，“党建”带“群建”。二是搭建沟通议事平台。通过 “互联网+共建共治共享”，开展小区党组织引领的多形式协商，激发居民群众热情，调动小区相关单位积极性，共同参与老旧小区改造，实现共谋共建共管共评共享。三是打造“红色物业”服务品牌。着力推进老旧小区“红色物业”管理，不断加强对小区物业管理的组织领导作用，不断提升服务质量和水平、提高小区治理水平。

（二）居住类统筹改造

一是推进相邻小区及周边地区联动改造。以秦淮区康馨花园、江宁区双宁新村、浦口区烈士塔社区、六合区朝天街等片区为试点，以老旧小区改造推进城市更新，通过整合利用相邻小区及周边地区的公共空间，系统推动小区内外公共服务和社会服务联动更新，促进居住社区品质提升。二是统筹利用闲置资源。以居住社区为单元开展普查，摸清各类设施和公共活动空间建设短板，以及可盘活利用的闲置房屋资源、空闲用地、非居民低效用地等存量资源，区分轻重缓急，有针对性地配建各类设施，建设全龄友好社区。三是补齐居住社区建设短板。积极拓展物业服务新场景，拓展养老、托幼、家政等社区服务，引入各类资源共建一批生活服务功能的“睦宁里”站点。四是实现街区智慧化改造。实施街区整体性改造更新，运用房帮宁、智慧家园等信息化平台，建立智慧化运营管理系统。

（三）落实精细化管理

一是坚持公开透明。改造前、改造中、改造后充分征求民意，接受群众监督。推行社区规划师制度。借助“房帮宁”信息平台，逐步形成信息对称、充分协商、互相信任的沟通交流机制。二是规范工作流程。进一步提高改造工作规范性，将老旧小区改造工作分为准备、实施、验收、管理四个阶段，加强项目全过程、规范化管理。三是严把施工质量。通过悬挂“七牌四图”，加强施工过程管理，严把三关。建立进度报送机制，及时掌握项目进展情况，加强项目问题跟踪协调。四是强化安全监管。健全市、区两级主管部门的安全管理责任体系，落实项目所在区建设工程质量安全监督部门巡查责任；督促各区加强日常检查、巡查，排查隐患、及时整改，市级将通报改造工程不良施工行为。

（四）积极推进加装电梯工作

按照市政府专题会议精神，结合近两年加装电梯数据分析和各区加装电梯实际情况，拟定年度全市加装电梯总量。建立加装电梯 “自下而上”“自上而下”的双向推进机制，全面摸清符合加装电梯硬件条件的老旧小区及单元数量。同时，依托提升加装电梯服务效能和整体效率，包括开发加装电梯第三方服务功能板块嵌入房帮宁APP，督促各区提供多样化服务；探索建立“加装电梯工作室”，搭建议事平台，化解矛盾；试点一站式审批服务，在新六区尝试专家联合审批前置，研究加装电梯集中审批模式。

（五）长效管理同步提质增效

一是落实老旧小区“三同步”举措。属地街道要指导物业机构同步开展小区党组织和志愿者队伍建设，同步对小区管理效能开展年度考核评价，建立工会、妇联等群团组织，形成协同发力的良好局面。二是推进街区化服务试点创新。通过政府整合社区资源，促进物业服务走出小区围墙，进入街道，形成以小区为基础，社区为框架，网格党组织为引领的物业服务可持续发展新模式。三是探索多元参与的工作机制。充分发挥国有平台项目开发实施力量、国有规划机构专业技术优势及国有金融机构资源配置能力，运用各方资源支持推动市场力量参与实施老旧小区改造，不断增强老旧小区改造可持续发展能力。

二、城市更新工作开展情况

2021年11月，南京被列为全国首批21个试点城市之一。2022年3月，我市印发《南京市城市更新试点实施方案》。近一段时间以来，我市主要开展了以下六个方面工作：

一是健全组织体系。成立以市长为组长、分管副市长为副组长，市相关部门和区政府主要领导为成员的城市更新工作领导小组，领导小组办公室设在市建委，各区同步建立区级组织架构，构建了市级统筹、区级实施、部门协同、上下联动的推进格局。同步明确了城市更新居住类、生产类、公共类、综合类等4种项目分类及其重点内容，提出了项目实施的主要工作路径、保障措施。

二是完善政策体系。我委牵头起草《南京市城市更新办法》（以下简称《办法》），进一步明确城市更新的内涵原则、部门分工、主体责任、实施流程、支持政策等，建立特色鲜明、实用管用的政策底板。目前，《办法》已通过市政府常务会审议并出台，下一步将配合《办法》制定规划、土地、不动产、消防、财税等配套政策，构建“1+N”政策体系。

三是构建工作体系。整合职能资源，研究构建城市更新“一中心、一集团、一基金、一协会”的工作体系，通过城市更新中心加强工作统筹，通过城市更新集团加强项目运作，通过城市更新基金加强资金支持，通过城市更新协会加强多元参与。

四是理顺规划体系。形成“国土空间规划—城市更新专项规划—城市更新地段详细规划—建设工程方案设计”等全过程规划引领。目前，市规划资源局正在组织编制市级城市更新专项规划，各区也在推进区级专项规划的编制工作。

五是推进试点项目。通过遴选，我市共有省、市城市更新试点项目45个，目前，省园博园、南京卷烟厂、鼓楼中心片区、江浦文昌路、南湖记忆片区等5个项目已经完成；浦口火车站、石榴新村等24个项目正在有序推进，部分项目已取得阶段性成效；南台巷活力街区、钓鱼台片区等16个项目正在开展前期工作。

六是编制行动计划。按照市政府要求，我委正在组织各区政府、功能板块和国有平台开展待更新区域全覆盖摸底调查，编排基于存量空间的区域性、系统性、复合性城市更新项目，形成全市城市更新项目的“一张表”“一张图”。目前，已基本完成全市城市更新项目梳排和“十四五”期间计划项目安排，即将提交市政府研究。

三、下一步工作打算

下一步，我们将充分吸收各位委员等各方意见建议，集聚各方力量，并积极会同市相关部门及各区政府，进一步解放思想、创新突破、担当作为，在城市更新尤其是老旧小区改造中持续攻坚、善作善成。

一是建立健全城市更新工作顶层设计。切实推动规划、土地、不动产、消防、财税等配套政策制定，构建“1+N”政策体系；逐步推进城市更新促进会、城市更新集团等筹建，完善城市更新工作体系；加快编制市、区城市更新专项规划，形成城市更新规划体系。同时，切实将老旧小区改造作为城市更新的重要内容之一，加强工作协同，统筹实施到位。

二是积极研究出台新的老旧小区政策制度。印发《2023年南京市城镇老旧小区改造工作实施意见》，组织指导各区开展好2023年老旧小区改造工作，尽快启动“十五五”南京市老旧小区改造政策研究，出台新的资金标准，完善改造内容，丰富参与力量，引入社会力量参与老旧小区改造工作。

三是积极争取老旧小区规划土地政策支持。积极与规划自然资源部门协调，适度放松用地性质、建筑高度和建筑容量等管控，有条件突破日照、间距、退让等技术规范要求、放宽控制指标。老旧小区改造项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”以及非居住低效用地，采用划拨或出让方式取得，改造方案经市政府批准后，依据方案完善相关土地手续，符合划拨条件的，按划拨方式供地；涉及经营性用途的，按协议方式补办出让。对在小区及周边新建、改扩建公共服务和社会服务设施的，在不违反国家有关强制性规范标准的前提下，放宽建筑密度、容积率等技术指标，优化资源配置养老、医疗、托育、儿童友好空间、加装电梯、挖潜地下空间、停车位、物业用房等配套项目的改造提升。

四是全面发动居民多方位参与老旧小区改造。坚持党建引领、基层推动、群众点单、多元共建，加快健全动员居民参与改造机制，发动居民参与改造方案制定、配合施工、参与过程监督和后续管理、评价与反馈小区改造效果等，将群众工作贯穿于老旧小区改造全过程，做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。

最后，再次感谢你们对市城乡建设委员会工作的关心、支持和理解！

南京市城乡建设委员会

2023年7月27日