陈智敏代表：

您好！由您提出的“关于破解城市更新堵点的建议”收悉，经研究，现答复如下：

   经过认真研读您的建议，我们充分地感受到您对南京城市更新工作给予了高度重视和关心，建议精准地指出了我市城市更新中前期工作开展、社会资本参与、规划方案调整、资金平衡测算、民众沟通协调等方面的难点问题，并针对性地提出了优化审批流程、优化土地供应方式、完善更新信息和鼓励社会资本参与等意见建议，与当前市委市政府推进城市更新工作关注的重点难点不谋而合，能够为我市城市更新提供有力的智力支持和工作支撑。

一、基本情况

近年来，我市通过推进环境综合整治、居住类地段改造、老旧小区出新、低效用地再开发等工作，大幅提升了城市形象及功能品质。2021年11月，我市成功入选全国城市更新试点城市，为城市建设转型发展迎来新的契机。

为高效推进城市更新工作，2022年3月，市政府办公厅正式印发了《南京市城市更新试点实施方案》（宁政办发﹝2022﹞15号），成立了以市长为组长、分管副市长为副组长的城市更新工作领导小组，并建立分级推进工作机制，加强城市更新工作统筹管理。同时，按照全要素覆盖、全流程管理、多元化参与的原则，明确了城市更新的重点任务和工作路径，逐步建立城市更新的工作体系、政策体系、规划体系，为城市更新工作推进指明了方向、奠定了基础。

去年4月，我委牵头会同市规划资源局、房产局等部门和各区政府着手编制《南京市城市更新办法》，经过广泛调研和征求意见、向社会公开意见征询、权利相对人座谈、专家论证、合法审查等程序，今年6月30日，《南京市城市更新办法》正式印发，进一步明确我市城市更新的内涵原则、部门职责分工、主体责任义务、项目实施流程、不同类别支持政策等，建立了创新突破、特色鲜明、实用管用的城市更新政策底板。与此同时，我们正在加紧推进市区专项规划编制、行动计划制定、试点项目实施等重点工作，努力构建新时代城市更新工作的新格局。

二、相关工作开展情况

优化审批流程、优化土地供应方式、完善更新信息和鼓励社会资本参与等是推动城市更新的重要抓手和关键环节，我市也一直力求在这些方面创新突破，破解难题。

一是优化审批流程。我市重点围绕深化更新类项目行政审批改革，建立流程精简、程序规范的城市更新全流程实施路径。《南京市城市更新办法》明确，市区相关部门按照;放管服;改革以及优化营商环境的要求，运用并联审批、告知承诺、;豁免;清单、;正负面;清单等方式，简化审批材料、缩减审批时限、优化审批环节，办理立项、用地、规划、施工许可等审批。目前，我委正在组织编制《南京市城市更新导则及案例指引》《城市更新单元划分及体检评估指南》，为进一步明确和优化项目审批流程提供有力支撑。

二是优化规划程序。在控详调整方面，我市推动控详调整与项目前期研究同步进行，将项目可行性研究作为控详调整的必要性论证，项目实施方案与控详调整方案同步编制、同步报审报批。在规划方案审批方面，维修整治类和改建加建类城市更新项目，业主签约率达80%以上，且更新片区业主大会已作出同意更新实施方案决定的，可以进行规划方案审批；拆除重建类项目，业主签约率达95%以上，且签约人土地面积占更新用地面积95%以上的，经属地政府认定，可以进行规划方案审批；涉及危房消险项目，签约率达95%以上，符合一定条件的可办理建设工程规划许可。

三是优化供地方式。我市规定，符合条件的项目可以划拨方式取得土地，合并纳入更新项目的;边角地;;夹心地;;插花地;及非居住低效用地，可采用划拨或出让方式取得土地；涉及经营性用途的，按协议方式补办出让；商办、住宅等经营性用途面积允许自持运营也可上市销售；有历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，可以定向挂牌、带方案挂牌或招标方式（综合评分法）供地。

四是谋划更新计划。我市正在积极研究编制城市更新近远期行动计划，组织各区政府、功能板块和国有平台开展待更新区域全覆盖摸底调查，结合市、区城市体检评估结果，编排基于存量空间的区域性、系统性、复合性城市更新项目，同步统筹棚户区改造、;三供一业;移交等项目，形成全市城市更新项目的;一张图;;一张表;。同时，我市正在研究制定城市更新项目入库管理办法，推动各区、各实施主体加快编制项目更新方案，申报入库、享受政策，并按照成熟一个、推进一个的原则，远近结合、分步实施、动态管理。

五是加强宣传发动。通过多种方式，持续宣传，让更多的群众认识城市更新的重要意义，争取群众理解、支持、主动参与城市更新工作。按照;政府引导、市场运作、民生优先、共建共享;的原则，推动政府主导向政府引导转变，通过实施主体与居民签订更新协议，设立征询相关权利人意见环节，充分调动居民参与的积极性，实现;要我更新;到;我要更新;再到;我要如何更新;的转变。比如：在小西湖项目中，搬迁与否，让居民自己做主，改变了传统征收拆迁、重新建设的老路，尊重居民;迁;与;留;的自主选择；在小松涛巷的更新中，结合居民需求，精心设计量身定制的户型方案，如何改造，让居民自己选择。

六是加强政策引导。鼓励各类金融机构加大产品和服务创新力度，与国开行、工商银行、中信银行等金融机构就城市更新贷款等金融产品进行深入会商，对城市更新项目给予长期低息贷款支持；鼓励政策性、开发性金融机构加大发行金融债券专项用于支持城市更新，支持符合条件的企业进行债券融资，便于市场主体参与城市更新；继续用好和优化地块出让收入市级刚性计提、危房翻建、老旧小区改造、物业管理等资金政策，包括新城反哺老城资金、土地出让市级刚性计提17%全额返还、C级D级危房改造由市、区、产权人按2:2:6及3:3:4分担等资金政策；积极争取国家、省专项资金支持，近两年共争取省级特色风貌塑造、历史文化保护等专项奖补资金1.44亿元。通过以上金融支持和资金政策，引导物业权利人通过自主、联营、入股、转让等方式参与城市更新，实现多方共赢。

三、下一步工作

城市更新是城市高质量发展、可持续发展的必然要求，但也面临诸多难点问题，下一步，我们将坚持问题导向、目标导向，重点做好以下三个方面工作：

一是完善政策体系。基于《南京市城市更新办法》政策底板，加快制定土地、规划、建设、审批、财税、不动产等方面的配套政策文件，同步编制相关的技术标准和工作导则，逐步构建精准指导项目推进的;1+N;政策体系。

二是加快项目推进。加快行动计划编制和项目库建设，实现更新项目的全面入库、规范管理、动态调整；督促各区、各单位加紧推进项目前期研究和手续办理，尽快启动实施；加大市场主体引入、公众参与和协调推进力度，集成建设成果，形成示范经验。

三是加强市场运作。对有开发空间、运营载体、产业价值的生产类、综合类城市更新项目，健全制度设计，畅通政企合作渠道，做好策划推广，创新特许经营等多种合作方式，引入市场主体、民间资本参与城市更新，并支持参与更新的市场主体合理取得一定比例的更新收益，推动城市更新的可持续发展。

南京市城乡建设委员会

2023年07月27日