荆斌华代表：

您好！由您提出的“关于尽快推动产业办公楼宇改造升级试点的建议”收悉，经研究，现答复如下：

实施城市更新行动对全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。楼宇经济作为一种现代社会高度集约的新经济发展模式，具有高单位产出经济价值，且区域经济带动作用日益凸显。我市以城市更新为契机，通过旧楼宇、旧工业区、旧商业区等更新改造提升，为创新型产业发展提供优质的区位和空间载体，推动产业转型升级，打造高质量发展的经济强市。

一、我市城市更新工作基本情况

2021年11月，南京等21个城市被住建部列为第一批城市更新试点城市。去年3月，我市印发了《南京市城市更新试点实施方案》（宁政办发〔2022〕15号），根据实施城市更新行动的重要内涵和城市各类空间的不同特点，我市城市更新划分为居住类、生产类、公共类、综合类等四种类型，形成以老旧小区改造、危房治理、居住类历史地段为代表的;生活;空间，以老旧厂区、园区、校区、楼宇为代表的;生产;空间，以道路街巷、滨水岸线、生态修复等代表的;生态;空间，以及生活、生产、生态、历史文化等多元复合空间或片区的一体化更新。去年4月，按照市领导专题会议要求，我委牵头会同市规划资源局、房产局等部门和各区政府编制《南京市城市更新办法》，近日，市政府常务会审议并通过了《南京市城市更新办法》。

二、关于生产类城市更新相关工作情况

近年来，我市各相关部门及各区政府围绕生产类城市更新进行了大量实践探索，提供了政策、信贷等支持，形成了一批试点项目。

（一）政策支持方面

针对老旧厂区、园区、校区、楼宇等生产类城市更新，我市出台了《市政府办公厅关于深入推进城镇低效用地再开发工作实施意见（试行）》《南京市空间要素保障创新计划和若干配套政策（2022版）》《南京市深化;放管服;改革优化城市更新项目消防审验管理的实施意见（试行）》等政策文件。

其中，低效用地再开发主要支持政策包括：一是拓宽了开发主体范围。增加了原土地使用权人联营、入股、转让开发方式，允许通过设立全资子公司、联合体、项目公司作为新主体再开发。二是鼓励转型为新产业新业态。利用现有房屋和土地，兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、;互联网+;等再开发项目，可享受5年过渡期政策，按原用途和土地权利类型使用土地。三是鼓励集中成片开发。低效地块周边的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，应进行统一规划、整体改造开发。四是给予增容地价优惠。鼓励对现有工业用地追加投资、转型改造，合理利用地上地下空间。对符合相关规划、不改变用途的现有工业用地，通过厂房加层、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

既有建筑改变使用功能主要支持政策包括：针对城市更新中常见的既有建筑改变功能的规划审批、消防审核等工作程序，通过建立正负面清单管理方式，符合正面清单的无需征求规划意见，从而简化审批程序，提高办理效率。

消防审验主要支持政策包括：涉及既有建筑的改造，若不属于公众聚集场所的，比如厂房改为办公使用的，只需依法在建设部门办理消防设计审查、消防验收、备案和抽查，无需到消防部门办理投入使用、营业前消防安全检查；属于公众聚集场所的改造项目，在消防验收或消防验收备案通过后，消防部门将按照《江苏省消防条例》依法予以办理投入使用、营业前消防安全检查。

翻建和重建主要支持政策包括：城管部门根据规划和自然资源部门书面认定意见依法分类处理。仅对商业办公项目内部的业态调整或者互换，不涉及建（构）筑物结构变动，不涉及土地用途和不动产登记用途调整的，建议不作为违法建设查处；建筑内部装修（不包括损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构）、不属于大中型或受保护建筑的建（构）筑物的外立面装修，因尚未明确纳入规划管理的范畴，无需办理规划审批手续，建议不作为违法建设查处；对未经规划部门批准，对建（构）筑物擅自加层、扩建、封闭架空层等增加建筑面积的，属于经规划和自然资源部门认定违反城乡规划管理的违法建设，依法应予以查处。

（二）信贷支持方面

一是提供转贷基金服务，助力民企平稳发展。2018年底，我市组建10亿元南京市民营企业转贷基金，为有续贷需求但缺乏短期流动资金的民营企业，提供暂时性周转资金支持，助力民营企业降低转贷成本、防范和化解资金链断裂风险，在银行承诺续贷的前提下，企业可使用基金进行应急转贷。企业在约定的期限内（15天以内）使用转贷基金，仅按照一年期LPR为基准计算每日转贷费用，远低于市场上短期资金拆借价格。针对专精特新企业出台转贷优惠政策，单户企业享受;零成本;优惠的年度转贷金额累计不超过6000万元，正常使用期限内，免收转贷费用。二是线上服务平台增量扩面，破解银企信息不对称难题。依托江苏省综合金融服务平台;南京子平台;以及南京市创新企业金融服务平台，通过整合政府扶持政策、公共信用信息、社会征信服务、企业融资需求、金融机构融资产品等资源，为全市中小微企业提供;一站式;综合金融服务，让企业融资多走;网路;、少跑;马路;。 三是引导做好金融扶持，精准有效助力城市建设。2021年、2023年，我市分别与中国建设银行、江苏省农村信用社联合社签署战略合作协议，引导其在资源配置、综合服务、金融创新上予以优先支持，加大对地方重点项目的支持力度。此外，我委与国开行、工商银行、中信银行等金融机构就城市更新贷款等金融产品进行深入会商，对纳入城市更新试点的项目优先予以长期低息贷款支持。

（三）试点项目方面

目前，我市共确定了三批42个城市更新试点项目，其中，生产类更新项目共9个。其中：老烟厂项目立足于自身深厚的工业文化沉淀和独特的建筑空间环境，通过再设计使旧工业建筑的场所精神融入到现代城市空间中，依靠新躯壳，植入新业态、吸引新人群、聚集新零售、带来新体验，打造成为创意式街区，目前已完成并投入运营；金运LIVE·金智里项目、飞燕文化产业街区更新项目拟探索社会主体自主更新和社会资本投资参与更新的模式；所街公交场站建设工程、1号线药科大学车辆基地改造项目拟探索场站类功能复合利用模式；新街口艺术大楼拟探索市属国有企业盘活存量资产的方式；南京立力煤矿禾素科创园城市更新项目拟分地块改造，打造集科研办公、租赁性住宅、文化展示和公共服务为一体的新片区；招待所地块低效产业用地再开发项目拟充分利用地上与地下空间，弥补功能短板，提升空间品质与老城活力。以上试点项目力求聚焦关键点，研究解决试点过程的突出问题，并及时总结，逐步形成可复制、可推广的试点经验。

三、下一步工作

虽然我市城市更新取得了初步成效，但在推动产业办公楼宇改造升级、引导市场主体自主更新、推动城市更新工作全面有序推开等方面还有一定差距。下一步，将重点做好以下几个方面工作：

一是聚焦产业更新。鼓励利用旧厂房、旧仓库、老商业、老校区、老旧楼宇改造建设现代公共服务和创新创业载体，建成一批催生新型消费、引领未来产业的城市硅巷、创新社区，发挥存量空间新价值；加快推进生产类试点项目实施，形成示范引领，以城市更新带动产业发展。

二是完善政策体系。尽快出台《南京市城市更新办法》，同步加快制定完善生产类城市更新土地、规划、消防、节能、财税等配套政策，构建;1+N;政策体系，为城市更新项目的顺利实施赋能；积极推进立法，为我市城市更新工作提供法治保障。

三是提供金融支持。针对城市更新中实施主体普遍存在的参与路径不清晰、金融支持力度有待加强等问题，将会同市财政及相关政策性银行或商业银行，研究对列入市级城市更新项目库的项目给予;低成本、大数额、长周期;的针对性金融产品，加大金融支持、政策激励力度，激发市场活力。

四是鼓励多元参与。目前，我市;南京市城市更新促进会;正在启动筹建，鼓励央企、国企、民企通过参与促进会，更好地了解和参与我市城市更新工作，并进一步加强相互之间的沟通协作，推动各类实施主体通过挖掘城市各种闲置资源、整合各类分散资源，以长期运营收入平衡改造投入，真正实现从项目策划、规划设计、建设运营的一体化推进。

南京市城乡建设委员会

2023年07月27日