车明军代表：

您好！由您提出的“关于健全完善《南京市城市更新办法（试行）》 “1+N”政策体系的建议”收悉，经研究，现答复如下：

您的建议精准地指出了我市城市更新工作政策体系还不健全的问题，并针对性地对公房产权主体参与更新、协议搬迁签约、不动产变更登记、未登记房屋确认、税费减免、居民自主微更新等方面提出了宝贵的意见建议，具有较强的指导性和创新性，与当前市委市政府关注的重点难点不谋而合，为我市完善城市更新政策提供了有力的智力支持和工作支撑。

一、城市更新办法相关情况

去年4月，按照市领导专题会议要求，我委牵头会同市规划资源局、房产局等部门和各区政府编制《南京市城市更新办法》（以下简称《办法》）。过程中，广泛开展实地调研，并与市区相关部门、各类实施主体、金融机构、专家智库座谈交流，先后完成市区相关部门和单位5轮意见征询、社会公开意见征询、权利相对人座谈、专家论证、合法性审查等相关程序。去年8月，黎市长专门带队上门向市人大、市政协汇报，并认真吸取市人大代表和政协委员的意见建议。今年1月，我委会同市规划资源局专门向住建部、自然资源部、省住建厅、省自然资源厅进行了汇报和意见征询，主动接受上级部门的指导。6月，经市政府常务会审议通过后，于6月30日正式印发。

《办法》进一步明确了我市城市更新的内涵原则，强调保护利用、有机更新，也考虑南京实际，为统筹推进征收、系统更新、棚户区改造等提供政策接口；明确了部门职责分工，建立运行机制，加强部门协同，形成工作合力；明确了更新主体的责任义务，指导物业权利人、实施主体依法开展城市更新活动；明确了项目的实施流程，简化优化项目审批；明确了不同类别支持政策，构建从规划、土地、历史建筑活化利用等全过程的政策支撑框架，形成创新突破、特色鲜明、实用管用的政策底板。

二、相关工作开展情况

（一）明确公房产权单位和租赁户参与更新路径。《办法》初步明确了公房产权单位和租赁户在城市更新中的权利义务和参与路径。《办法》规定，国家机关、国有企业事业单位作为物业权利人的，应当主动进行更新；涉及产权划转、移交或者授权经营的，国家机关、国有企业事业单位应当积极洽商、主动配合。公房经营管理单位按照国家和本市公房管理有关规定在城市更新中承担相应责任。实施主体应当与业主、公房承租人等相关权利人签订更新协议，明确相关权利义务。在城市更新中确需搬迁业主、公房承租人等相关权利人的，实施主体应当按照;自愿参与、民主协商，等价交换、超值付费;原则，与需要搬迁的相关权利人协商一致，签订协议。

（二）合理设置协议搬迁签约比例。《居住类地段城市更新规划土地实施细则》明确，;签约率达到95%且经区政府调解未能达成一致的，区政府可依照法律、法规以及征收与补偿相关规定，对未签约部分房屋实施征收并作出征收决定;。目前来看，该政策条款缺乏上位依据，执行较难。我委经过广泛调查研究，在学习深圳、上海等城市对未签约部分房屋处置有关政策条款的基础上，结合南京实际，在《办法》中提出，;城市更新项目应当科学确定搬迁范围，搬迁范围可以按照院落、楼栋等划分搬迁分区。搬迁范围内签约比例达到95%以上的，方可启动办理搬迁相关程序；搬迁分区具备单独实施条件，且签约比例达到100%的，方可组织实施搬迁;。一方面，强调了项目整体启动搬迁程序的要求，体现权利人的共同意愿，增强项目实施的可行性，并通过愿意搬迁居民来做不愿意搬迁居民的思想工作；另一方面，考虑了项目实施的效率，通过缩小搬迁范围的办法，对具备单独实施条件、又满足签约率100%的要求的搬迁分区提供先行实施的政策支持，引导实施主体分区、分片、分阶段推进城市更新项目。总体上，对未签约部分的定点征收、行政诉讼等规定，有待后期通过立法进一步研究。

（三）着力破解不动产变更登记难题。鉴于《划拨用地目录》（2001 版）中没有;城市更新;类别，无划拨依据，市规划资源局、市房产局、市建委联合印发的《开展居住类地段城市更新的指导意见》中提出，经批准列入计划的城市更新项目，为解决原地安置需求，经市政府同意可以享受老旧小区城市更新保障房（经济适用房等）土地政策进行立项，以划拨方式取得土地。因此，居住类地段城市更新项目划拨供地需满足三个条件：一是项目应列入居住类地段城市更新年度计划；二是经市政府同意按照老旧小区城市更新保障房（经济适用房等）进行立项；三是满足项目原地安置面积占比不低于50%，即主要解决安置需求。目前，石榴新村项目经过相关部门研究支持，已领取了不动产权证书，为后续项目提供了实践案例。

（四）扎实做好未登记房屋确认。市规划资源局、市房产局、市建委联合印发的《居住类地段城市更新规划土地实施细则》明确，未登记的房屋由区政府组织建设、规划资源、房产、城市管理等有关部门，对城市更新范围内未经登记或者改变用途、结构的房屋进行调查、认定和处理。结合实际做法，可由区政府参照房屋征收中对未登记房屋认定的有关规定。经过认定后，由实施主体进行更新，选择原地置换的，建成后的房屋均视为安置房。当然，城市更新未登记房屋确认的制度支撑仍需进一步做好配套。

（五）积极研究推进契税减免。鉴于城市更新不属于《契税法》第七条和 2021年7月29日省十三届人大常委会关于契税具体适用税率等有关事项的决定中规定的征收、征用情形，目前无法享受有关减免。去年，我委按照《契税法》第六条;根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案;的规定，草拟了《关于提请研究城市更新项目所涉保障性安置住房纳入契税减免情形的请示》上报省住建厅，并请省住建厅转呈住建部，提请国家有权机关研究作出补充规定或解释，进一步明确减免路径。住建部答复，将在正在研究的城市更新指导意见中给予考虑。关于契税缴纳时间方面，《契税法》第十条规定;纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税;，即在办理土地、房屋权属登记手续前可暂缴纳契税，作为过渡期。目前，石榴新村项目暂由实施单位先行垫付契税，并纳入项目成本。

（六）引导鼓励居民自主更新。在保障公共利益、公共安全、保护历史风貌的前提下，鼓励物业权利人自主更新，政府做好规划设计、风貌控制、专业指导等方面的政策和技术支持，做好基础设施、公共服务、生态环境等方面的保障，研究制定居民参与自主更新的激励举措。对于纳入城市更新计划危房治理项目，区政府对特殊困难群体给予救助，市财政予以一定比例的奖补；对政府组织实施的翻建类项目，市、区、责任人按C级危房2:2:6、D级危房3:3:4进行费用分摊；对加固维修项目可按规定使用住宅专项维修资金，翻建项目产权人可申请提取本人及配偶的住房公积金支付相关费用，并支持物业权利人通过自主、联营、入股、转让等方式开展城市更新，努力实现物业权利人、市场主体及政府三方共赢。

三、下一步工作打算

下一步，我们将进一步研究吸收您的建议意见，逐步破解以上重点难点问题。

一是加强工作组织。加快推动市级城市更新领导小组办公室实体化专班运作，抽调市相关部门和单位骨干力量充实专班政策研究组，积极推动相关政策研究。

二是完善政策体系。基于《南京市城市更新办法》政策底板，加快制定土地、规划、建设、审批、财税、不动产、公房等方面的配套政策文件，同步编制相关的技术标准和工作导则，逐步构建精准指导项目推进的;1+N;政策体系。

三是开展立法研究。考虑到《办法》为市政府规范性文件，效力较低，我们将结合《办法》施行和项目实践，推进立法研究，从更高层面研究突破定点征收、行政诉讼等事项，进一步强化法治保障。

南京市城乡建设委员会

2023年07月27日