杨晓奇委员：

您好！您提出的“关于简化物业专项维修资金使用程序的建议”提案收悉。您的提案对不断完善我市住宅专项维修资金管理有着重要指导作用，为此，向您表示衷心的感谢！我局经认真研究，并与协办单位共同会商，现答复如下：

一、关于“完善法律法规”的建议

《南京市住宅物业管理条例》于2016年颁布实施，在规范住宅物业管理活动、维护物业管理各方的合法权益、营造良好的居住环境、促进和谐社区建设等方面发挥了积极作用。在优化完善物业管理信用监管机制、创设维修资金应急使用制度、探索建立物业服务第三方评估机制、建设物业管理公共服务信息化平台、设立住宅物业保修金和首次业主大会筹备经费等方面创新做法、建章立制，不断夯实物业管理法制基础。关于物业服务与基层治理的边界和关系界定，关于政府相关部门对业主大会、业委会的指导职责，关于业委会成立前的过渡阶段监管职责与协调机制，关于物业服务合同等方面，市物业条例均有相应的规定和要求，但在实际执行过程中效果不太理想，亟待修订完善。

市人大常委会已经计划对《南京市住宅物业管理条例》进行修订。下一步，市人大还将配合省人大常委会开展《江苏省物业管理条例》执法检查活动、办理市十六届人大五次会议代表议案等工作，推动我市建立健全齐抓共管的工作机制，进一步理顺物业管理组织体制、运行机制，推动物业管理与城市治理、社区管理相互融合、相互促进；加强街道办事处、社区居民委员会对业主委员会的指导和管理，探索改进和完善业主自治机制；建立对物业服务企业的考核、监督、管理机制，着力提升物业企业服务水平等。同时，继续加强调研、评估和论证，及时梳理物业管理过程中遇到的新情况、新问题，广泛听取意见建议，积极为条例修订做好准备。

二、关于“加强维修基金保障”的建议

为加强住宅专项维修资金管理，健全房屋维修保障机制，维护房屋所有权人和使用人合法权益，市政府于2017年5月印发《南京市住宅专项维修资金管理办法》（宁政规字〔2017〕8号），同时废止了《南京市物业维修基金管理办法》（宁政发〔2000〕8号）。办法规定了维修资金的归集、使用审核和监督管理的主管部门，为保障维修资金安全，设定了由建设单位先行代交维修资金，在房屋交付时向业主收取的规定，并对市物业条例设定的紧急情况下使用维修资金情形的程序和要件作了进一步细化，同时简化了维修资金一般使用流程。

国家建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》于2007年发布，2008年实施，并计划今年修订，《南京市住宅专项维修资金管理办法》也计划于市物业条例修订后组织修改完善，您提出的关于维修资金续筹、保值增值、业主表决、信息公开等方面建议，我们将组织学习研究，并在两个办法修订时提供切实可行的修改建议。

三、关于“制定质量标准”的建议

为进一步规范物业服务收费行为，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，2021年市发改委、市房产局印发《南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准》的通知，物业服务共分五个服务等级，对应不同的收费标准，并明确了各等级的服务内容和服务标准，为物业服务第三方评估提供参考和依据。下一步，我们将制定质量标准，进一步细化服务等级、服务内容和服务标准，实行菜单式服务，满足业主个性化、多样化需求。

四、关于“健全监督机制”的建议

《南京市住宅物业管理条例》总则章节明确市、区物业管理行政主管部门负责物业活动的监督管理，城乡建设、规划、民政、城市管理、公安、质量技术监督、价格、人防、环境保护、水务等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。市条例还同时明确街道办事处（镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协助和监督工作；社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府）开展物业管理工作。此外，市条例还规定各行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。

下一步，按照市委市政府“强力工程”要求，我局将开展物业行业信用等级评价标准修改工作，增加党的建设内容，把街道综合评价作为信用信息列为物业企业的激励措施和负面清单，街道年终综合评价列入企业年度信用手册。对党建强、服务好、群众满意度高的物业服务企业，在物业服务项目招投标和物业服务企业评先评优时给予优先考虑。针对连续失信企业和项目经理，我们将会同发改、市场监督管理等部门加强部门联动，逐步建立物业企业退出机制。

最后，再次感谢您对南京物业管理及维修资金监管工作的关心、支持和理解！

南京市住房保障和房产局

2022年7月15日