南京市工商联：

贵单位提出 “关于进一步推进我市城市更新的建议”提案收悉，现答复如下：

经相关部门认真研究，我们一致认为，市工商联对南京城市更新工作给予了高度重视和关心，提案中精准地指出了我市在政策体系尚不完备、开放模式较为单一、整体效应不强等问题，并有针对性地提出了强化片区统筹、制定弹性技术标准、塑造城市特色风貌、完善财政及政策支持等意见建议，与我市城市更新及试点工作关注的重点难点不谋而合，为我市城市更新提供了更有力地智力支持和工作支撑。

一、基本情况

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，中央经济工作会议、今年的政府工作报告等都对实施城市更新行动提出了明确要求，省委省政府也出台了《关于实施城市更新行动指导意见的通知》。从中央到省级出台的文件可以看出城市更新已不再是某一单体或局部的更新，更加强调一定范围的整体性更新，需要综合考虑红线两侧、围墙内外，包含更新单元内的老旧小区、危旧房、低效用地、基础设施、老旧楼宇等物质空间的综合改善提升，也包括历史文化的挖掘、城市精神的传承和特色风貌的塑造。

去年4月，住建部在全国开展城市更新试点遴选工作，我委在全面梳理我市良好基础条件和既有工作经验基础上，报经市委市政府批准后积极申报，同年11月成功入选全国第一批试点城市。为高效推进城市更新工作，今年3月，市政府办公厅正式印发了《南京市城市更新试点实施方案》（宁政办发﹝2022﹞15号），成立了以市长为组长、分管副市长为副组长的城市更新工作领导小组，建立分级推进工作机制，并按照统筹“生产、生活、生态”三大空间布局的要求及既有工作实际，将我市城市更新分为居住类、生产类、公共类、综合类等四类，明确了“谁来更新”“更新什么”“如何更新”等基本问题。

二、相关工作开展情况

近年来，我市各相关部门及各区政府围绕城市更新进行了大量实践探索，主要开展了以下几个方面工作：

一是总结项目成功经验。第一批的13个试点项目已有部分项目初显成效。其中，居住类以小西湖项目为代表，按照“公房腾退、私房收购或租赁、厂企房搬迁”的方式，鼓励卖者、吸引换者、善待留者、补贴修者，已成为“原住民与新业态共生共荣的历史文化休闲街区”。生产类以老烟厂项目为代表，立足于自身深厚的工业文化沉淀和独特的建筑空间环境，通过再设计使旧工业建筑的场所精神融入到现代城市空间中，依靠新载体、植入新业态、吸引新人群、聚集新零售、带来新体验，打造文化创意式街区。公共类以园博园项目为代表，通过对崖壁矿坑和废弃厂房、工业危楼等进行功能性、观赏性修复，植入工业遗存保护、展陈展示、休闲服务等多样功能，打造现代化文旅综合体。综合类以颐和路项目为代表，综合运用“留改拆加”手段进行空间活化与街区复兴，注重还原街区肌理、尺度和风貌，植入艺术创意、文史博览等产业，提升区域创新活力。此外， 3400万平方米老旧小区改造陆续完成，462幢城市危房完成消险，老旧小区物业管理覆盖面不断加大，老旧城区面貌和人居环境持续更新优化。

二是有序推进项目试点。为进一步扩大试点覆盖面、聚焦关键点，研究解决试点过程的突出问题，近期我市公布了浦口火车站历史风貌区、寺桥、新街口艺术大楼等第二批12个试点项目，并专题研究秦淮区石榴新村项目的税费问题、小松涛巷项目的安置补偿问题、建邺区虹苑新寓项目的权属问题、鼓楼区乐业村项目的资金平衡问题等，以共性、个性问题协调为重点，结合法律法规和职能做好精准指导、协调推动，并分析总结，积极寻求国家部委、省委省政府、省相关部门的支持和帮助，力求突破城市更新掣肘，及时总结，逐步形成可复制、可推广的试点经验。此外，我市正持续梳理城镇低效用地再开发的项目计划，共有552个项目、约2176公顷纳入相关计划，有序推动片区整治、重点企业搬迁改造和产业转型升级，合理提高土地开发强度，增强土地资源综合承载力。

三是加大财政支持力度。近年来，市级财政已累计补助超过70亿元，主要用于城市更新重点项目、老旧小区改造、危房治理、老旧小区管理等。制定了系列资金支持政策服务城市更新工作，如给予更新地块土地出让收入市级刚性计提17%全额补助，增强各区城市更新财力；对C、D级危房改造由市、区、产权人按2:2:6及3:3:4分担，减轻居民危房消险压力，保障群众居住安全；由市区财政对老旧小区改造给予300元/㎡补助，改善老旧小区人居环境；每年按考核结果对老旧小区物业管理给予1.2-3.6元/㎡的补助，完善老旧小区服务管理，引导形成自我造血的良性循环。

四是出台系列支撑政策。我市陆续出台了《开展居住类地段城市更新的指导意见》及其实施细则、《南京市历史文化街区及历史建筑改造利用防火加强措施指引》《南京市住宅类危险房屋治理项目规划审批与不动产登记管理工作的意见》《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》《关于深入推进城镇低效用地再开发工作实施意见（试行）》《关于促进产业用地高质量利用的实施方案》《关于推进南京市老旧小区改造工作的实施意见》等文件，为有序推进城市更新提供了政策支撑。此外，针对各类更新项目特征，可结合实际情况，灵活划定用地边界、简化控详调整程序，在保障公共利益和安全的前提下，可适度放松用地性质、建筑高度和建筑容量等管控，有条件突破日照、间距、退让等技术规范要求、放宽控制指标，提高城市更新项目的可实施性。

五是制定城市更新办法。按照市领导专题会要求，我委正在牵头起草《南京市城市更新办法（试行）》（以下简称《办法》）。通过充分学习上海、深圳、成都、广州等城市先行探索的有益经验，吸收人大代表、政协委员关于城市更新工作的意见建议，《办法》明确城市更新的内涵原则、相关部门的职责分工、各方主体的责任义务、更新项目的工作流程、不同类别的支持政策，建立“专项规划编制—重点和一般单元划分—单元体检—更新策划—项目计划—项目实施方案—项目审批”等全流程管理机制。目前已完成《办法》初稿编写和两轮意见征询，正同步推进配套政策文件的编制，逐步构建精准指导我市城市更新的“1+N”政策体系。

三、下一步工作计划

城市更新是城市高质量发展、可持续发展的必然要求，下一步，我们将认真吸收南京市工商联等各方的意见建议，坚持问题导向、效果导向，重点做好以下四个方面工作：

一是探索多层级联动实施。充分发挥市、区城市更新领导小组作用，探索组建市级城市更新中心，建立健全“政府统筹、条块协作、部门联动、分层落实”的工作机制，强化对城市更新项目规划、策划、设计、建设、管理、运营等各环节的部门联合指导、集中服务，简化审批流程。同时，进一步明确项目实施主体在土地整理、房屋清理、变更登记、规划土地报审、建设施工、移交运营管理等方面的权利义务。

二是探索多方式资源统筹。挖掘城市各种资源，以长期运营收入平衡改造投入，为城市更新项目的顺利实施赋能。统筹老旧小区“15分钟生活圈”内城镇低效用地再开发整理腾退出的土地利用，推进住区、厂区、校区、街区等一体化联动改造，对片区内废弃厂房、低效用地、消极空间等进行梳理更新活化，激活沉睡的闲置资源；研究将停车、物业、道路绿化养护等管理事项由实施主体进行统筹，集中现有的分散资源，提升片区的治理水平；探索合理布局充电桩、加氢站等新型基础设施，康养、文旅等新业态，以吸引社会资本并获得现金流，挖掘可能的未来资源，从而真正实现从项目策划、规划设计、建设运营的一体化推进，打造安全健康、设施完善、管理有序的完整社区、绿色社区，建设美丽宜居城市。

三是探索多渠道资金筹措。按照“政府投资引导，银行融资支持，权利人出资补充，社会资金参与”的原则，统筹各类资金，着力解决资金难题。政府投资方面，综合运用新城反哺老城等资金支持城市更新重点项目；银行融资方面，充分利用国开行等提供的城市更新贷款、专项债等金融工具，后期可统筹各项资源作为银行还款的来源；权利人出资方面，结合社区营造，鼓励物业权利人、居民参与更新，按照一定比例出资，为后续长效管理奠定基础；社会资金方面，鼓励大型央企带资参与，支持金融机构和企业设立城市更新基金，通过基金对更新项目予以支持。项目运营形成稳定现金流后，积极开展REITs或类REITs试点，形成良性资金循环。

四是探索多元化公众参与。通过开展“大师征集令”活动，一个大师领衔一个项目，并配备若干规划、建筑、园林、法律等多专业组成的“社区营造师”，为更新出谋划策，牵头多主体参与更新，引导权利人出资，共同开展城市更新工作。探索推广“一中心、四平台、多主体”模式，即“基层党群中心”牵头引领，“共商议事平台、共建实施平台、共管保障平台、共治营造平台”具体协调推动，“职能部门、街道社区、相邻产权人及居民代表、物业权利人、技术专家”多方参与的协同机制。

最后，十分感谢市工商联对我市城乡建设工作的关心和支持，并诚挚地希望市工商联能够继续关注城建事业，多提宝贵意见和建议。

南京市城乡建设委员会

2022年7月6日