陶勇等27位委员们：

你们好！你们提出了“关于整治高档住宅小区违章搭建问题的建议”提案；更是冒着高温酷暑，实地考察小区违建，研究破题之策。你们的参政议政精神和着力解决城管难题的期盼，必将激励我们更好地抓好提案建议的落实。你们的提案，非常及时、非常中肯，提出的问题正是我市违建治理工作中面临的新难题，也是我局城市管理工作的重点任务之一，更是我们亟需突破的重要瓶颈。现将办理情况报告如下：

一、 南京市违法建设治理基本情况

违法建设治理是城乡规划建设管理的重要内容。违法建设问题，严重损害了城市规划实施的规范性和违法建设管控的严肃性，破坏了城市空间品质，侵害了公民的合法权益，影响了社会和谐稳定。市委、市政府对违法建设治理工作高度重视，先后多次印发文件，推动违法建设治理。

自2002年9月15日，我市按照城市管理相对集中行政处罚权工作要求，将城乡规划管理方面违法建设的行政处罚权逐步划转到综合行政执法局以来，我局一直高度重视违建治理工作，坚持遏制新增违法建设和全面清查处理存量违法建设并重。2016年前，我市在违建治理上，依托环境综合整治等系列活动，开展了多轮违建集中整治行动。截至2015年年底，全市共拆除违法建筑1355.66万平方米，一大批损害公共利益、影响民生的违法建设相继被拆除，对改进城市面貌和市民生活环境产生了较好的效果；初步形成了较为有效的违法建设管控的纵向工作体系、考核体系、举报体系、协作体系和执法体系。然而，对照中共中央 国务院《关于加强城市规划建设管理的若干意见》（中发〔2016〕6号）要求和南京市民的期待，南京的违法建设治理还存在一定的问题，如存量违法建设底数不够清晰、新增违建防控不够及时、长效管理机制不够到位、违法建设考核指标不够全面等问题。

2016年，国家住建部印发了《城市建成区违法建设专项治理工作五年行动方案》（建规〔2016〕142号）。市城管局按照国家和省违法建设治理工作要求，坚持“民生导向、问题导向、目标导向”，以文明典范城市创建为契机，以及时回应市民诉求为抓手，积极运用现代信息技术强化违建治理，在坚决遏制新增违法建设的基础上，全面清查处理存量违法建设。一是构建监管平台，全程跟踪案件办理。结合违建防控和行政执法程序要求，在全国率先研发违法建设动态监管系统，将普查巡查发现和市民信访投诉反映的违建问题全部录入其中，对每个案件的办理进度进行全程跟踪，实现违法建设治理全程可追溯。二是坚持民生导向，及时办理市民诉求。积极与市政府12345服务热线合作，坚持同向发力，将12345热线违建诉求工单自动导入违建监管平台，在及时回复市民诉求和拟处理意见的基础上，对工单的最终办理结果进行跟踪，促进违建诉求最终依法查处，真正实现“事事有回应、件件有落实”。三是加强部门协同，稳步推进联合监管。按照“一处违法、处处受限”的原则，与市规资、房产、建设等部门建立联席会议制度，印发了《南京市违法建设联合监管实施办法（试行）》《关于加强实施物业服务区域违法建设治理的通知》《关于加强违法建设治理若干问题的实施意见》等文件。自《南京市违法建设联合监管实施办法（试行）》2021年1月1日实施以来，各区已对近一批违建性质严重、当事人拒不改正、社会影响恶劣的违建采取联合监管措施，依法限制交易、限制过户，有力促进了违法行为人自行整改，有效宣传了城乡规划法律法规，有效引导了市民尊法守法。四是突出关键问题，严格依法推进治理。严格按照城乡规划管理法律法规和住建部城乡规划行政执法自由裁量权相关规定，对违法建设行为进行严肃查处。准确认定各类违法建设，依法采取责令停工、限期改正、限期拆除、没收实物或违法收入等措施。持续推进老旧小区违建治理，对市民反映涉及安全问题的违建重点督办。对严重违法行为，依法纳入社会征信系统。五是运用信息技术，及时进行精准指导。依托违建监管平台，定期对全市及江北新区和各区违法治理情况进行大数据分析，通过对违建诉求、立案查处、新增违建遏制、存量违建治理、重复诉求、多发集中区域等情况进行逐项分析，定期作出整体评价，及时指导江北新区和各区开展违建治理工作。

近6年来，全市累计治理违法建设24.79万处，合计2543.87万平方米；其中，今年以来治理违法建设3.13万处，合计76.85万平方米。大量违法建设被依法拆除，尤其是老旧小区居住生活空间得到明显改善，新增违法建设得到较好控制。然而，通过大数据和实地调查情况分析研判，我市违建治理工作还存在着市民关于违建诉求总数仍然保持高位、存在潜伏设计的新交付楼盘和别墅区仍然是违建多发区、治理力度加大并未实现市民诉求量的明显下降局部地区甚至出现上涨、重复举报和误称违法建设的举报开始增多等问题。因此，我市违法建设治理形势仍不容乐观，新增违建没有形成压倒性遏制态势。各位委员在提案中专门提到的“新交付楼盘、别墅区等高档住宅小区”确确实实已成为违建“重灾区”。我们在执法调查中还发现，有开发商、设计单位、施工单位、装修公司、物业企业共同纵容违建形成的现象。有的违建被多次拆除后，仍然肆无忌惮地进行复建。因此，强化包括高档住宅小区在内的违建治理，必须放在更加突出的位置，给予更加高度的重视。

二、高档住宅小区违建管控面临的新困境

一是第一时间发现难。第一，建筑本体结构存在“隐蔽区域”、“潜伏设计预留着遐想空间”，很多业主借室内装修之际在潜伏设计中预留位置进行违法建设。这些区域不入户、不借助专业设备难以发现。第二，违建建设速度快，不少业主开始选用装配式材料，预制材料，现场迅速组装完成，待巡查人员、网格员发现时违建已经建成。第三，存在专业的突击建设队伍。在拟征地拆迁区域，违法建设还有集中爆发、群体行动的情况。专业工程队利用夜间防控力量薄弱间隙施工，大片违建一夜之间即可建成。

二是形态多样判断难。违法建设的法律定义比较简洁，即无证建设或不按规划内容建设，都属于违法建设。但在实践中，违法建设的具体表现形式却多种多样，且边界模糊。比如，露台、设备平台、阳台和跃层阳台，围墙、栅栏、绿篱，雨棚、建筑构件和落地棚披，在实际形态上极其相似，但在建筑物性质却完全相反，使得很难判断是否违建。提案中提到的上摆太阳能光伏板、下面再进行封闭形成新的封闭空间，更是难以防范，且治理难度极大。

三是执法流程推进难。行政执法必须严格遵守行政执法程序规定。已建成的违法建设，按照《行政强制法》第44条规定，行政复议或行政诉讼期满之后才能拆除。对违法建设进行调查和执法过程中，多个环节都需要违法行为人积极配合。而实践中，违法行为人常常不配合执法，甚至长期不露面、在外地不返回，使得文书送达等执法环节落实异常困难。一套完整的违建执法流程，少则几个月，多则需要1-2年甚至更长，大大增加了政府部门执法成本，严重影响了执法效率。

四是预留空间管控难。部分在建、新建楼盘存在设计“缺陷”，多种“神户型”为违建预留建设空间。开发商在销售中将这种“潜伏设计”作为卖点，诱导消费者买房、改建；开发商、业主罔顾法律法规，利用设备平台、退层、通风井等位置进行改建，扩大使用空间；前期物业企业一般为开发商的下属单位或长期合作企业，有违建不劝阻、不制止、不报告，甚至组织业主实施违建。近几年，新交付楼盘已成为新增违建诉求的重点，消耗了大量的行政力量，仍无法彻底制止，甚至诱发群体性事件。

五是违法建设拆除难。除了当事人不配合造成执法效率低下，同时，违法建设的拆除费用也十分巨大。从实际情况看，同一处违法建设，尤其是楼顶等位置的违建，拆除难度高、风险大，拆除费用远远大于建设费用。

三、下一步工作打算

各位委员在提案中提出了四点非常有针对性的建议。我们进行了认真学习和研究，并将在下一步的违建治理工作中加以落实。今年将重点做好以下三个方面：

一是坚持将违建治理作为工作重点。始终将违建治理工作作为城市管理的重点任务，在违法建设治理上，“坚持一条主线、守住两个底线、突破四个瓶颈。”坚持以人民为中心，做好老旧小区环境综合整治项目、城市更新项目、区域提升项目中违建治理工作，让市民有实实在在的获得感。守住新增违建零增长的底线，让市民感受到法律的刚性和公平；守住安全底线，对疑似存在或危及房屋和人身安全的违建一查到底，让市民生活具有安全感。具体措施：在联合监管上再突破，对拒不整改的，扩大实施限制交易和过户的数量；在挂牌督办上再突破，将社会影响恶劣、群众反映强烈、影响社会安全的违建及时列入挂牌督办案件，原则上周周督办；在物业管控上再突破，会同市房产局将物业管理平台与违建平台相对接，实现物业违建管控数据互通和双向同步考核；在网格巡防效能上再突破，对重点区域进行网络效能分析通报，倒逼区、街及时采取措施，严防假巡防、严防弄虚作假。

二是加快完善违建治理法规体系。《南京市违法建设治理条例》已列入市人大常委会今年的正式立法调研项目，我们将以此为契机，认真做好《南京市违法建设治理条例》立法调研工作，对违法建设的治理层级体制、规划设计审查、源头预防、分类处置标准、执法程序、执法费用承担、社会监督、信用惩戒等内容进行深入研究，努力推动制定更高位阶的地方性法规，依法推进违法建设系统治理。

三是不断完善违建长效治理机制。会同相关部门加强规划建设项目的系统管理。在设计环节严格把关，杜绝继续出现“潜伏设计”“偷面积”等问题；在施工环节严格把关，加强过程监管、加强验收把关；在执法环节严格执法，让违法行为人无处搭违建、无法搭违建、搭成违建必拆除，使其无法从搭建违建中获利的目的。对于历史存量违建，坚持整体治理、分类处置，将违建治理纳入城市更新的整体方案之中，拆除之前有预案，拆除之后配套治理要跟上。

最后，再次感谢你们对南京市城市管理局工作的关心、支持和理解！

南京市城市管理局

2022年7月8日