民进南京市委：

你们好！贵单位提出的 “关于持续推进老旧小区物业管理全覆盖的建议”提案收悉。贵单位的提案对于促进老旧小区管理水平提升、破解老旧小区管理难题具有重要的指导意义，为此，向贵单位表示衷心的感谢！我局经认真研究，并与协办单位共同会商，现答复如下：

一、基本情况及所做工作

（一）基本情况

我市共有2000年以前建成的老旧小区6300多万平方米。其中属于封闭式小区的有2000余个，约5100万平方米；属于零散片区的约1200万平方米。去年以来，各区通过引进公益性物业服务企业、探索街区式管理、鼓励市场化企业进驻等方式积极落实老旧小区管理覆盖，因地制宜采取了一系列有益的探索和实践，目前已初步实现基本管理全覆盖。管理方式包括属地街道托管、市场化企业管理和原单位管理或居民自管。

（二）所做工作

1. 强化体制机制建设。一是在深入调研全市老旧小区管理情况的基础上，呈报市政府印发了《关于进一步加强全市老旧小区管理工作的通知》（宁政办发〔2017〕215号），明确了老旧小区管理的工作路径、重点任务和保障措施。二是成立工作专班。为落实市政府印发《关于进一步加强全市老旧小区管理工作的通知》要求，从明确组织分工、完善管理机制、加强监督考核等方面作出工作部署，推进老旧小区管理全覆盖。三是组织编制《南京市街（镇）物业管理项目综合评价方案》，将推进街镇（工）委对辖区物业管理项目综合评价情况纳入市对区街考核内容，从项目评价数量和完成比例，项目分值排列、区街工作实绩等方面设定多维度考核指标。

2. 探索老旧小区分类管理模式。按照街道托管、市场化企业管理、原单位管理及居民自管方式在全市推进老旧小区管理全覆盖，并在多个区和部分街道推动成立了国有公益性管理企业。建邺区全面推进国有平台承接老旧小区物业管理工作，同时利用老旧小区改造契机，分期安装智能化设施设备，对进入小区人员、车辆进行智慧化管理。鼓楼区突出企业进驻，按照“政府支持、国资托底、市场运作”的原则，引进银城物业等优质物业公司为505个原属地托管的老旧小区提供服务。秦淮区强化社区参与老旧小区管理和监督物业企业的责任，推进有条件的社区和物业合署办公，实行“一门式”服务，合力做好群众工作。秦淮区双塘街道新引进金基物业、银城物业、恒兆物业，在解决群众生活难点与堵点的同时，提升辖区居民的幸福感、安全感、获得感。

3. 管理提质增效。一是以文明典范城市创建为抓手，聚焦老旧小区管理难点，进一步补短板、堵漏洞、强弱项，助力建设和谐宜居小区环境，提升城市形象和文明程度。各区局组织召开文明典范城市创建部署会议，梳理问题清单，督促辖区物业企业拉网式排查到位、整治到位，促进问题解决，做到长效保持。二是补齐硬件短板。结合城市更新行动、完整居住社区建设等理念，探索以老旧小区改造推进城市更新，改善老旧小区居住环境、配套设施、卫生状况，促进居住社区品质提升。玄武区雍园41号小区改造过程中，探索形成多项目统筹、多设施共享、多角色参与的老旧小区综合改造工作模式。设置装配式、模块化敞开式车棚。建立智慧化运营管理系统，集成智能门禁、人脸识别、消防预警、物业报修等应用。

4. 加强综合治理。一是制定新一轮“美好家园”三年行动计划，明确各部门任务分解，推进联席会议制度，促进房产、公安、消防、城管等部门联动机制有效形成。二是充分发挥共商共治作用。坚持以点带面、注重典型引领工作思路，以创建示范促提升，积极申报省市物业管理示范项目，促进老旧小区服务水平再提升。栖霞区9个街道物业公司成立基层党组织，推进街道物业公司总经理与社区书记交叉任职，形成社区综合治理的良好局面，全面提升老旧小区管理水平。创建金尧山庄等省、市物业管理示范项目，瑞金新村、瑞金路1-58号、省电建宿舍等省、市区党建示范点。

5. 创新管理服务。一是街区化物业服务试点。通过政府购买服务的方式，聘请专业的物业企业，对片区内的公共区域实施“管家式”服务，全要素管理，将优质的物业管理服务从“围墙内”延伸到“围墙外”。江苏宝石花物业与秦淮区朝天宫街道战略合作协议已正式签约并进驻陆家巷片区开展前期物业服务相关工作。二是依托智慧家园平台前端服务功能，首批推动300个小区“房帮宁”服务，在主城区先行试点“物业报修一件事”，新六区逐步推开，打造群众家门口的云房产服务窗口。三是丰富完善“物业+”场景设施。探索“睦宁里”小区特色品牌和站点建设，发起成立南京市社区新消费促进会。疫情期间开展系列“线上+线下”的暖心服务，组织开展社区保障团购，累计销售20000余笔。

6. 落实老旧小区管理资金支持。一是2019年，根据《市政府办公厅关于进一步加强全市老旧小区管理工作的通知》，会同市财政等相关部门，经报请市政府同意，设立了老旧小区管理专项补助资金，期限三年（2019-2021年），对经考核后达标的老旧小区按1.2-3.6元/㎡奖补。二是市政府已同意市财政延续专项资金补助政策三年的建议，进一步提升老旧小区公用设施、环境卫生、公共秩序维护等管理服务，形成居民缴费和物业企业提供优质服务的良性循环。

二、下一步工作

正如贵单位在提案中提到，老旧小区在一定程度上存在“物业管理长效机制尚未建立、专业化管理水平仍然较低、企业发展能力较弱”等方面问题，为了进一步落实老旧小区管理长效常态，改善居住环境，提高群众的满意度，下一步，我们将按照贵委的建议积极开展工作，具体措施有：

1. 继续完善管理体制，健全运行机制。制定新一轮《南京市建设“美好家园”三年行动计划（2022-2024）》，强化住宅小区综合治理工作机制，联席会议每半年调度一次，推动房产、城管、公安、消防救援、应急、民政等多部门联动，执法进小区实现规范化、常态化，为老旧小区长效管理提质增效提供制度保障。创新“1+N”机制，推进居委会、小区管理机构、业主组织、社会力量共同协作，及时有效解决老旧小区管理中的重大问题。

2. 丰富管理模式，巩固管理覆盖。一方面突出政府主导地位，成立区属或街道级公益性物业服务企业，为辖区老旧小区等提供低价有偿的托底服务，不断提高公益性物业企业的市场化、专业化水平，提升居民群众的满意度。另一方面探索市场化新型模式，对于基础条件较好，有一定规模的封闭小区提倡引进市场化物业管理；鼓励品牌企业打包管理老旧小区，提升老旧小区管理专业化水平；对市场化物业企业接管老旧小区给予一定的政策扶持，缓解物业企业管理费用不足问题。

3. 坚持高质量整治，补齐硬件短板。推进相邻小区及周边地区联动改造。结合城市更新行动、完整居住社区建设等理念，探索以老旧小区改造推进城市更新，通过整合利用相邻小区及周边地区的公共空间，系统推动小区内外公共服务和社会服务联动更新，实现存量资源再利用、改造、运维等方面的统筹整合，促进居住社区品质提升。

4. 完善监管机制，用好智慧平台。强化职能部门、街道社区、物业公司、业委会参与的“四位一体”物业管理协调机制。加强对物业服务企业的考核评价，制定考评办法，建立完善物业服务企业信用档案管理。运用“房帮宁”平台，通过全方位智慧技术，建立智慧化运营管理系统，引入电子门禁、人脸识别、智能道闸等智慧设施，实现行政服务和公共服务的线上线下对接，解决老旧小区管理“信息孤岛”。

5. 提高服务水平，破解收费难题。通过开展深入细致的居民工作，不断提高管理服务水平，逐步提高老旧小区收费标准和收缴率。同时，正确认识老旧小区管理与商品房小区管理的区别，针对老旧小区缺乏“自身造血”功能，难以平衡管理成本的现实问题，督促相关责任单位按照“居民承担为主，政府补贴为辅”的原则，落实市政府关于老旧小区管理专项补贴资金政策，逐步实现老旧小区管理成本平衡。

6. 深化完善完整居住社区建设方案，围绕一刻钟便民生活圈建设，积极拓展物业服务新场景，建立“睦宁里”社区便民服务中心，拓展养老、托育、家政等社区服务，引入各类资源，把事关市民日常生活、日常必需、应急维修的生活需要解决在小区里。

最后，再次感谢贵单位对南京老旧小区物业管理工作的关心、支持和理解！

南京市住房保障和房产局

2022年7月15日