彭素琴委员：

您好！您提出的“关于强化对物业公司公共收益监管和审计的建议”提案收悉。我局经认真研究，现答复如下：

一、法律法规规定

公共收益是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。主要包括，公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；物业用房、经营用房租金收入等。业主的共有部分到底有多少，哪些部分可以用于经营，共同约定由谁去经营，经营收入多少，到底要花多少成本，业主最终获得多少收益，并由业主大会决定如何使用和分配。上述事项意味着开发公司、物业公司和业主委员会不得脱离业主大会程序擅自去经营。关于公共收益的使用，《民法典》第二百七十四条、《物业管理条例》第五十四条、《江苏物业管理条例》第八十六条等各级物业管理条例均有详细规定。

《南京市住宅物业管理条例》第三十四条规定：建设单位与物业买受人签订的前期物业服务合同中应当载明业主共有资金专用账户的设立、查询方式，以及利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算及分配办法。第三十七条规定：物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户。物业服务企业应当按照合同约定公布业主共有资金专用账户收支情况，每年不得少于一次。业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业撤销业主共有资金专用账户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。

综上，我市居民小区公共收益的法律制度设计虽然相对完备，但是仍然存在一定的问题。

二、当前公共收益基本情况

公共收益广泛存在于各个小区，因小区情况不同，归集使用也各有特点。一是管理方式多元化。目前小区大致分为商品房、保障房和老旧小区三个类型，其中商品房业主自治机制相对健全，多数可以通过业主自治机制实现公共收益资金的监管；保障房小区物业费标准较低，政府通过包括社会资源经营收益和小区公共收益补贴物业费不足；老旧小区长期以来配套设施不足，公共收益额度很低，基本用于补贴小区管理经费缺口。二是收益使用多样化。目前大部分商品房小区建立了公共收益账户，在使用上出现了纳入维修资金、用于小区公共部位维修、定期分配给业主个人的情况，也存在着物业企业和业委会不公开账目甚至滥用的情况。三是权利诉求高发化。随着依法治国理念的深入推进，小区公共收益越来越受到业主的关注，其使用诉求逐步高发，针对物业企业和业委会的质疑越来越多，要求政府开展监管的呼声出现增长趋势。

三、以信用为抓手深化物业行业监管

近年来，在国家取消了物业企业资质和从业人员资格认定的背景下，我们强化信用监管，推进物业服务行业信用体系建设，建立了全市物业服务企业信用信息平台，进一步加强对物业服务企业、项目负责人的信用监督考核。我们以“正向激励、负面清单”为监管工作主线，依托“智慧家园”平台，逐步将物业监管由事前静态监管转向全过程动态监管，建立“优胜劣汰”的良好市场机制。

自2018年起，实施了年度物业企业《信用手册》和失信名单公示制度，定期向社会公布。全市近6000余个物业服务项目纳入信用评价管理。我们连续四年推广物业服务企业信用手册制度。制定和发放年度信用手册，信用评价综合覆盖率达到90%。2022年1月，通过南京市住房保障和房产局官网向社会公示了622家获得信用手册的物业企业名单和20条失信信息。我们会同发改部门结合国家“双公示”工作要求，对不诚信者进行诚信宣传教育和约谈工作，对被纳入“严重失信者”，推动联合惩戒提高失信成本。进一步健全信用承诺制度，构建“诚信激励、失信惩戒”机制，要求物业服务企业线下主动参加物业管理行政部门组织的物业管理守法诚信教育，促进物业服务行业健康有序发展。同时，我们充分发挥互联网和大数据等新技术对信用监管的支撑作用，用好“智慧家园”平台，具化监管内容，运用大数据记录交互分析功能，使得对物业服务企业的信用监管更加全面、更加深入。近年来，我局已经对若干小区物业企业发生的公共收益案件开展监督管理直至行政处罚和征信。

四、全面提高业主自治组织水平

业主是小区的主人，公共收益的归集和使用是民事活动，实现行政化监管存在法律障碍，我局主要从以下几项工作入手，激发业主主体责任意识，共同管好收益用好收益：一是不定期对街道和业主委员会进行物业管理法律法规及业务相关知识培训，物业专家以案说法让业主明晰自己的权利与义务；二是推动党建引领在社区、业委会中发挥作用。在社区党组织的领导下，鼓励小区设立业主党组织，对业委会等自治组织开展工作进行监督，发动小区居民中的热心党员加入业委会，发挥党员先锋模范作用为小区做好服务；三是培育壮大业主自治组织，鼓励符合条件的小区成立业委会，对于街道指导后仍无法成立业委会的鼓励成立管委会；四是规范街道对业主自治组织运转的日常监督指导，为此我们制定了业主自治活动相关的实施细则和示范文本。

关于小区共有收益规范使用监管方面，我局将结合《南京市住宅物业管理条例》的修订，适时出台相关文件。一是倡导业主进一步明确小区共有资产的价值和收益率，鼓励业委会通过专业第三方出具资产评估报告。二是对公共部分的责权利进行有效区分，厘清物业企业和业主的利益关系。三是对涉及资产类的公共部分和公共收益开展行政规范，督促物业企业和业委会定期公示收支账目。四是提倡业主根据小区实际情况制定适合自身特点的公共收益使用机制，减少业主决策的频率和成本，用体制管人，用机制做事。

最后，再次感谢您对南京物业管理工作的关心、支持和理解！

南京市住房保障和房产局

2022年7月15日