农工党南京市委：

你们好！贵单位提出的“关于以精细化管理提升老旧小区幸福宜居品质的建议”的提案收悉。该提案为进一步推进我市老旧小区改造精细化管理水平，提升老旧小区宜居品质有着积极的意义，为此，向贵单位表示衷心的感谢！我局经认真研究，并与协办单位共同会商，现答复如下：

一、因地制宜、突出重点，打造个性化小区改造方案

为实现“强富美高”新南京的总体目标，围绕“创新名城，美丽古都”的定位，我市编发《关于印发〈南京市老旧小区改造“十四五”规划（2021-2025）〉的通知》（宁旧改〔2021〕2号），明确“十四五”期间，计划改造老旧小区605个，建筑面积1228.6 万平方米。结合往年改造实际，提出了大片区统筹、跨小区项目组合、小区内自我改造、政府引导的多元化投入四种改造模式。为了提升老旧小区改造实施方案的科学性和规范性，编发《关于印发〈南京市老旧小区改造专家库管理办法（试行）〉的通知》（宁房物字〔2021〕251号）、《关于印发〈南京市老旧小区改造社区规划设计师（工程师）人才库管理办法（试行）〉的通知》（宁房物字〔2021〕253号），通过公示评选，共聘请了55名专家纳入老旧小区改造专家库，30名设计师（工程师）纳入老旧小区改造社区规划设计师（工程师）人才库。南京有许多的历史文化街区，这些地方进行老旧小区改造时，我们要求参建单位邀请专家、社区与群众代表在共同座谈的基础上实地走访察看小区，在充分了解居民需求，以及区域特色、文化底蕴的基础上，设计规划方案。在方案公示阶段，坚持“二次公示”制度：第一次以座谈会形式征求意见，第二次以图板公示方式征求意见。通过以上方式，外墙颜色设计可以较为广泛地采纳居民群众的意见和建议，也尽量贴合周边区域色彩。改造的时候，在注重风貌协调的同时，尽可能多地把这些历史街区的信息保留下来，做到应保尽保。同时，编发《关于印发〈南京市老旧小区改造项目分类清单〉的通知》（宁旧改办〔2021〕1号），明确了基础类、完善类、提升类共50项改造内容，其中，包括完善垃圾分类设施、海绵化改造、建立立体停车设施、新建5G设施、智慧社区建设等相关项目。相信随着我市老旧小区改造工作向纵深推进，改造将更加精细化、人性化、智能化，形成一套自身改造体系。

二、居民主体、多元多策，构建共享共治长效管理机制

我市老旧小区改造坚持建管并重原则，通过老旧小区改造，构建行之有效的长效治理机制是改造工作的重要环节。一是建立共建共治共享机制。新一轮老旧小区改造工作将以“美好环境与幸福生活共同缔造”活动为契机，充分发挥社区党组织领导作用，建立健全社区多方参与的联席会议制度，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造，组织引导社区内机关、企事业单位参与改造。二是推进专业化物业管理服务。引导小区业主依法成立业主大会和业主委员会，建立完善小区管理规约及议事规则，引入市场化、专业化物业管理服务企业，为改造后的老旧小区提供物业服务。对暂不能成立业主自治组织的，支持由街道办事处、社区委员会、社区服务机构、相关单位、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。三是提升小区社会治理能力。加强社区党组织对业主委员会工作的指导，鼓励社区党组织和业主委员会成员双向交叉任职，提高小区治理能力和治理水平。关于零散小区的失管问题，一直是长效管理的痛点和难点，从目前对此类小区的管理情况看，以政府为主导，成立公益性保障型物业服务企业，大力实施红色物业工程，促进物业企业融入社区治理，以满足居民对美好生活的向往为出发点，逐步探索出一条以“党建引领，红色物业与社区治理高度融合”的老旧小区物业管理模式，通过区域平衡、商品房与老旧小区相互调剂，提升老旧小区（零散失管）的管理效能。

三、综合新理念、培育新功能，着力挖掘社区经济增长

贵单位的这一建议是我们正在努力的方向，《关于印发〈关于推进南京市老旧小区改造工作的实施意见〉的通知》（宁旧改〔2021〕1号）中明确，按照政府主导、居民自愿、社会参与、政策扶持、市场推动的要求，充分发挥政府组织推动作用，制定支持政策、标准和计划，引导居民和协调社会多元主体共同参与，努力实现共建共治共享格局。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引物业服务、电梯、快递、物流、商贸、停车设施等专业机构及其他社会资本，投资参与老旧小区改造中各类配套设施和公共服务设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。支持各类专业机构等社会力量通过资金注入、建设运营、提供设备、提供服务等不同方式参与老旧小区改造工作，各区政府在资金奖补和信用考评方面予以支持。新一轮政策突破以往改造模式，政策更灵活、内容更广泛、模式更新颖。我们将通过项目的开展，积累改造经验，为下一步更多的民营企业、民间资金参与改造工作提供借鉴经验，通过市场化改造模式的广泛复制，努力让更多的老旧小区居民受益。

四、硬件改造、软件提升，补齐老旧小区防疫短板

近两年，国内本土疫情多点散发，如何做好老旧小区改造项目与防疫工作有机结合，可以说是目前改造的侧重点。我市分类清单同时还包括完善垃圾分类设施、完善快递服务、新建5G设施、完善卫生健康服务、智慧社区建设等相关内容。垃圾分类方面，2020年南京市垃分办出台《南京市城市居住小区生活垃圾分类收集设施设置导则》，明确新建小区、既有小区的垃圾分类收集设施建设标准，指导各区因地制宜地开展垃圾收集点建设。针对老旧小区补建工作，根据小区具体情况，街道、社区、物业、业主等多方参与，科学制定设置方案，对选址、方案开展宣传、公示，取得居民的支持后建设。对于收集点落地困难的小区，鼓励采取装配式成品建设，减轻对小区的影响，并因地制宜地采取流动收集、设置规范桶点等措施，增设洗手或净手设施设备等，努力营造良好的投放环境，不断提升小区垃圾分类收集点的建设管理水平，确保满足卫生防疫需求。进小区自动测温方面，推广“电子哨兵”扫码通行设备，只要刷一刷苏康码或者身份证，所需要的行程码、核酸检测数据就显示出来，智能化的便捷服务极大地提升了居民通行及值守人员检查的效率，以智慧扫码系统助力防疫从严从紧，为防疫工作提供有力支撑。下一步，我们将积极研究改造内容如何与防疫工作进行有效结合，确保改造一个小区，完善一个小区的防疫系统，为今后防疫工作的顺利开展奠定基础。

五、下一步工作

一是进一步搭建沟通议事平台。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，利用“互联网+共建共治共享”等线上手段，开展小区党组织引领的多种形式进行协商，激发居民群众热情，调动小区相关联单位的积极性，共同参与老旧小区改造，提高居民协商议事效率，化解改造过程中遇到的难点、热点问题，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，使改造工程顺利推进。 二是试点居住类地段城市更新联动统筹改造。结合城市更新行动、完整居住社区建设等理念，打破传统“小区”概念，探索以老旧小区改造推进城市更新，通过整合利用相邻小区及周边地区的公共空间，系统推动小区内外公共服务和社会服务联动更新，实现存量资源再利用、改造、运维等方面的统筹整合，促进居住社区品质提升。

三是补齐居住社区建设短板。深化完善完整居住社区建设方案，围绕一刻钟便民生活圈建设，积极拓展物业服务新场景，拓展养老、托育、家政等社区服务，引入各类资源共建一批生活服务功能的“睦宁里”站点，把事关市民日常生活针头线脑、小修小补、日常必需、应急维修的生活需要解决在小区里。

四是推进街区化服务试点创新。通过政府整合社区资源，促进物业服务走出小区围墙，进入街道，介入各类信息化手段和市场化机制，形成以小区为基础，社区为框架，网格党组织为引领的物业服务可持续发展新模式，以专业化服务提高政府的社区管理效率、城市管理水平。

最后，再次感谢贵单位对南京老旧小区改造工作的关心、支持和理解！

南京市住房保障和房产局

2022年7月15日