荆斌华代表：

您好！您提出的关于尽快出台非居住类地段城市更新支持性政策的建议收悉。我委经认真研究，并与协办单位共同会商，现答复如下：

实施城市更新行动是十九届五中全会党中央作出的决策部署。城市作为生命有机体，逐渐从增量扩张转向常态化的存量更新。实施城市更新行动对全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。尤其是旧工业区、旧商业区、老旧科研事业单位等更新改造提升可以为创新型产业发展提供优质的区位和空间载体，有利于推动新旧动能转换，为扎实稳住经济发展提供有力支撑。

一、我市城市更新工作基本情况

去年4月，住建部在全国开展城市更新试点遴选工作，我市按照试点要求积极申报，全面梳理良好基础条件和既有工作经验，编制提交了《南京市城市更新试点工作方案》，同年11月成功入选全国第一批试点城市。

入选全国试点后，我市印发了《南京市城市更新试点实施方案》（宁政办发〔2022〕15号），成立了以市长为组长、分管副市长为副组长的城市更新工作领导小组，建立分级推进工作机制，明确了“谁来更新”“更新什么”“如何更新”等基本问题。同时，方案根据实施城市更新行动的重要内涵和统筹“生产、生活、生态”三大空间布局的要求，将我市对居住类地段城市更新的有益探索纳入工作范畴，并合理增加生产类、公共类以及综合类等城市更新类型，形成以老旧小区改造、危房治理、居住类历史地段为代表的“生活”空间，以旧厂房、旧商业区、老旧楼宇为代表的“生产”空间，以道路街巷、滨水岸线、生态修复、小微空间等代表的“生态”空间的一体化更新。您提出的“非居住类地段”与我市“生产类”基本吻合。

为做好城市更新顶层设计，今年4月按照市领导专题会要求，我委在已出台的试点实施方案及相关文件基础上，通过充分学习上海、深圳、成都、广州等城市先行探索的有益经验，对江北新区及主城六区进行实地调研，并与市相关部门、央企国企、金融机构、智库组织、专家学者等关心城市更新工作的社会各方开展座谈，牵头起草了《南京市城市更新办法（试行）》（以下简称《办法》）。《办法》为居住类、生产类、公共类、综合类城市更新项目推进提供了一定的政策支持。目前已完成《办法》初稿编写和两轮意见征询，收到各相关部门、金融机构、实施主体和基层单位的相关意见近百条，我委将深入研究吸收，修改完善并经合法性审查后，上报市政府审议。

二、关于生产类城市更新相关工作情况

近年来，我市各相关部门及各区政府围绕生产类城市更新进行了大量实践探索，形成了部分支持政策和一批试点项目。

（一）政策支持方面

针对旧工业区、旧商业区、旧高校等生产类城市更新，我市出台了《市政府办公厅关于深入推进城镇低效用地再开发工作实施意见（试行）》《南京市空间要素保障创新计划和若干配套政策（2022版）》《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则（试行）》《南京市深化“放管服”改革优化城市更新项目消防审验管理的实施意见（试行）》等政策文件。

其中，低效用地再开发主要支持政策包括：一是拓宽了开发主体范围。增加了原土地使用权人联营、入股、转让方式开发，允许通过设立全资子公司、联合体、项目公司作为新主体再开发。二是放宽土地供应方式。特定条件下允许协议出让、带方案招拍挂、定向挂牌、组合出让等多种供地方式。三是加大配套激励措施力度，设置了有关收益分配、整体开发、提高容积率、多用途复合利用、建租赁住房等方面的激励措施。

空间要素保障主要支持政策包括：一是简化高新园区规划修改程序，符合一定情形可在用地性质和用地指标控制调整方面按照“技术深化”程序简化办理；二是支持龙头企业“园中园”建设，允许高标准厂房按幢、按层为基本单元分割登记；三是允许孵化器出租或转让，已建设的孵化器在不改变用途下引进新项目的，可按栋、按层或登记单元出租或转让；四是五年过渡期免收土地年租金，利用存量土地从事新产业、新业态的，可继续按原用途和土地权利类型使用；五是支持利用高校存量空间创新创业，支持高校、院所利用老校区、旧址内的存量建筑，开展创新创业经营性活动，减免土地年租金。

（二）试点项目方面

目前，我市共确定了两批25个城市更新试点项目，其中，生产类更新项目共7个。其中：老烟厂项目立足于自身深厚的工业文化沉淀和独特的建筑空间环境，通过再设计使旧工业建筑的场所精神融入到现代城市空间中，依靠新躯壳，植入新业态、吸引新人群、聚集新零售、带来新体验，打造成为创意式街区，目前已完成并投入运营；金运LIVE·金智里项目、飞燕文化产业街区更新项目拟探索社会主体自主更新和社会资本投资参与更新的模式；所街公交场站建设工程、1号线药科大学车辆基地改造项目拟探索场站类功能复合利用模式；新街口艺术大楼拟探索市属国有企业盘活存量资产的方式。以上试点项目力求聚焦关键点，研究解决试点过程的突出问题，并及时总结，逐步形成可复制、可推广的试点经验。

三、下一步工作

虽然我市各相关部门就生产类城市更新出台了一批政策，推进了试点项目，但离各市场主体的期待还有一定的差距。下一步，将重点做好以下几个方面工作。

一是进一步梳理生产类城市更新相关政策。以《办法》编制为契机，明确规划、土地、消防等相关支持政策，同时把握“更新后优于更新前”的原则，探索制定弹性技术标准，出台配套实施细则，构建“1+N”政策体系，为城市更新项目的顺利实施赋能。

二是会同相关金融机构推出有效的金融产品。针对城市更新中实施主体普遍存在的“启动资金少、抵押融资难、投资回报长”等问题，将会同市财政及相关政策性银行或商业银行，对列入市级城市更新项目库的项目给予“低成本、大数额、长周期”的针对性金融产品，给予更多资金、金融支持，激发市场活力。

三是鼓励包括民营企业在内的多元主体参与。鼓励央企、国企、民企单独或者通过成立“更新联盟”参与我市城市更新工作，引导各类实施主体通过挖掘城市各种闲置资源、整合各类分散资源，以长期运营收入平衡改造投入，真正实现项目策划、规划设计、建设运营的一体化推进。

最后，再次感谢您对南京城乡建设工作的关心、支持和理解！

南京市城乡建设委员会

2022年7月15日