徐佳蔓代表：

您好！您提出的关于出台精装修房屋装修质量管理办法的建议收悉。我委经认真研究，并与协办单位共同会商，现答复如下：

一、关于建立精装修商品房质量监管机制事宜

（一）全过程质量管理事宜。您提出的“建立精装修商品房质量监管机制，施行全过程监管，把装修质量与房屋建设质量一起纳入监管范围”，与近年来我委工作思路不谋而合，2019年1月11日，我委与市住房保障和房产局、市物价局联合发布了《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》（宁房市字〔2019〕15号），文件明确要求全装修交付的新建商品房项目，全装修应随商品住房主体工程一道，同步设计、同步建设、同步监管、同步交付，实行对全装修工程的全过程监管。根据该文要求，目前全市建设主管部门已经将2019年1月11日以后申领施工许可证的全装修商品住房项目纳入全过程质量监管与竣工验收备案管理，同时我委自去年以来先后出台了分户验收、建设单位质量首要责任、防渗漏、监督抽检等多项规范性文件，以全面提升全市住宅工程质量监督管理标准，攻坚质量投诉热点问题。

（二）聘请第三方价格评估事宜。您提出的“聘请第三方对装修进行价格评估”，目前相关部门已经落实，2020年市房产局牵头市发改委、市建委联合发布了《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》（宁房市字〔2020〕153号），文中规定“全装修价格和升级装修价格由评估机构进行评估”，“建立新建商品住房装修价格评估机构名录库，评估机构对项目全装修价格和升级装修价格出具评估报告，评估报告及样板间需在销售现场公示，相关评估资料由市发改委留存”。

（三）聘请第三方质量检测事宜。您提出的“聘请第三方对质量检测”，目前在工程项目过程中，建设单位需按法律法规及强制性标准要求，委托质量检测机构对涉及工程结构安全及功能项目的进行抽样检测，以及对进入施工现场的建筑材料、构配件进行见证取样检测。同时为了进一步强化工程质量监督刚性，我委也于去年修订了《南京市房屋建筑工程质量监督抽检管理规定》（宁建规字〔2021〕5号），新增了质量监督机构日常随机监督抽检的要求，并同步明确了必须检测的参数及数量，方便监督机构及时发现问题。

二、关于明确装修质量维护主体和维护年限事宜

（一）关于装修质量维护主体和维护年限事宜。目前依据《建设工程质量管理条例》，住宅室内装饰装修工程在正常使用条件下，最低保修期限为两年，有防水要求的卫生间和外墙面的渗漏最低保修期为五年。同时您提出的“要求负责装修的企业缴纳一定的维修押金”，根据《南京市物业管理条例》，目前我市建设单位在房屋产权初始登记之前，需按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障，物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、区物业管理行政主管部门指定的机构统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支。

（二）关于纳入信用管理事宜。2020年我委牵头出台了《南京市房地产开发企业信用管理暂行办法》（宁建房字〔2020〕518号），并会同发改、规划资源、房产、城管、市场监管、人防、绿化园林、水务、税务、公积金等11个相关部门共同开展房地产开发企业信用体系建设，将房地产开发全过程、各环节、各领域的相关行为纳入评价标准。该《办法》针对质量问题设立了多项条款，如第十三条中“因开发企业违法发生较大工程质量安全事故”“因开发企业违规（违规拆改、违法改建、违法扩建、虚假宣传、质量违规、装修标准不符、销售违规等），造成严重后果的”直接定为D级；“因开发企业违法发生重大工程质量安全事故”直接定为E级。以及《办法》中《南京市房地产开发企业信用评价不良行为扣分标准》第20条对“未健全工程项目质量管理体系；未建立质量回访和质量投诉处理机制；委托未取得相应资质的检测机构进行检测；违规减少检测项目和数量的”的行为进行扣分；并且《办法》也将“工程质量评价（获各级质量奖情况）”纳入加分体系中。目前根据该《办法》，我委定期开展全市房地产开发企业信用评价工作，并且将公布评价结果。

三、关于出台精装修房屋交付标准与质保期核算细则

（一）关于质保期核算问题。目前依据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）已明确“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定”，“保修期从交付之日起计算。”

（二）关于精装修房屋交付标准问题。目前南京市住房保障和房产局已出台了多项相关文件，明确要求了全装修和升级装修样板间须与交付标准一致，“所见即所得”。如《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》（宁房市字〔2019〕15号）中明确“新建商品房项目需按所售主力户型1：1建设交付标准样板间”；《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》（宁房市字〔2020〕153号）明确“房地产开发企业需在销售现场分别公示全装修方案、升级装修方案、全装修评估报告、升级装修评估报告、全装修样板房和升级装修样板房”，“样板房中硬装部分交付标准应与展示内容一致”“交付标准样板房应与相应的装修具体方案保持一致；样板间需保留至项目交付后三个月”；《关于进一步规范我市新建商品住房项目样板房设置的通知》（宁房市字〔2022〕123号），明确项目必须设置清水交付样板间，清水交付样板间由开发企业按照商品房买卖合同和装修合同对应设置。

四、关于制定投诉较多的过保修期的质量问题处理地方性管理办法

2008年2月1日，建设部和财政部联合出台了《住宅专项维修资金管理办法》，明确了住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修保障，同时《南京市物业管理条例》中也明确了发生“电梯故障；消防设施故障；屋面、外墙渗漏；二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍”等情况时业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、社区居（村）民委员会均可以凭应急维修工程项目说明、维修工程实施方案，向住宅专项维修资金管理部门提出资金使用申请。其余非共有部分，则按照《物业服务合同》里规定的维修项目，由物业服务人承担。

下一步我委将继续履行自身职责，进一步强化商品住房质量监督管理工作，按照您提出的“及时开展检查”等工作要求，开展住宅工程装修质量、渗漏防控等市级专项检查，并积极配合房产部门开展对房地产市场秩序整治，以进一步提高人民群众的满意度和获得感。

最后，再次感谢您对南京城乡建设工作的关心、支持和理解！

南京市城乡建设委员会

2022年7月20日