申卫、古国才代表：

你们好！你们提出的关于“试点现房销售和对科技智能住宅实行市场定价”的建议收悉。该建议对我市商品房市场管理工作具有很强的指导性，为此，向你们表示衷心的感谢！我局经认真研究，并与协办单位共同会商，现答复如下：

一、现有政策情况

（一）商品房销售有关政策

为进一步加强房地产市场监管，维护消费者住房合法权益，2010年4月住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，首次提出推行商品住房现售试点，鼓励各地结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，引导房企现售商品住房。为进一步促进我市房地产市场健康发展，2016年8月市房产局与市国土局、中国人民银行南京分行营管部联合制定《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，明确当地块网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。2018年7月起，因全面推行“竞自持租赁住房面积”，住宅用地出让取消房屋销售限制条件。

（二）商品房定价有关政策

为切实稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，2020年6月起南京推行实施“限房价、竞地价”土地出让模式，即在土地招拍挂时公布该地块普通商品住房毛坯销售均价和最高销售单价。今年来为进一步促进房地产业高质量发展，满足群众高品质改善需求，结合地块规划条件及区位差异，对采用低密度设计、独具品质特色、宜居宜养、绿色科技等高品质住宅项目，适度推行市场化定价。

（三）商品房质量保障有关政策

为加强商品住宅分户验收监管，强化验收主体责任要求，市建委于2021年5月出台《南京市住宅工程质量分户验收管理办法》，明确建设单位未组织分户验收或分户验收不合格的，不得组织竣工验收，监管部门抽查发现不合格的，按双倍数量再次随机抽查，再次抽查发现仍有不合格情形的，责令建设单位按全数重新组织分户验收。为加强工程质量监督管理，市建委于2021年6月修订《南京市房屋建筑工程质量监督抽检管理规定》和《关于加强住宅工程渗漏防控工作的若干意见》，增强监督随机抽检刚性，完善住宅工程防渗漏治理，推广防水效果较好的节点详图，确保在建造过程中及时发现并解决问题，保障商品住房工程质量。为进一步提高建设单位的首要责任意识，完善市住宅工程质量安全责任体系，2021年6月，市建委出台《关于进一步落实住宅工程建设单位质量安全管理责任的若干意见》，就健全建设单位质量管理机构、完善信息公开、履行质量保修责任、强化质量管理等方面提出了4条主要措施。为进一步延伸监管链条，2021年7月，我局与市发改委、市建委、市规划资源局联合发布《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》，明确“对因工程质量安全问题突出、违反工程建设强制性标准、群众投诉集中、不认真履行保修责任等造成严重社会影响的，由建设部门认定后，将联合惩戒名单抄送市规划资源局等相关部门，限制其参与我市土地市场竞买”的要求。

（四）商品房品质提升有关政策

为帮助企业落实好商品房交付前各项建设内容，切实保障商品住宅建设品质相关要求有效落地，我局联合市、区相关部门于2021年4月印发《南京市商品房项目交付前联合服务工作方案》，并在全市各区积极推广清水样板间和工艺样板间。为有效提升新建商品住宅品质，2021年7月我市进一步优化确立“限房价、定品质、竞地价”土地出让方式，即在发布土地出让公告时，将住宅项目规划品质要求一并公布，确保工程建设质量和施工安全；同时，出台《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》，对新建商品住宅小区公共空间、建筑平面立面、停车设施建设等方面提出管控要求，全面提升住宅设计和建设品质。为进一步规范新建商品住房上市销售工作，维护购房人合法权益，2022年5月我局发布《关于进一步规范我市新建商品住房项目样板间设置的通知》，要求自2022年7月31日起，新建商品住房项目上市销售前，开发企业必须设置清水样板间，并保留至交付后三个月，进一步实现交付时“所见即所得”，引导开发企业重视商品房品质提升。

二、工作开展情况

相比预售制度而言，现房销售具有“所见即所得”、促进房企提升项目品质、防范虚假宣传报道、约束房企激进拿地行为、平抑市场预期等优势，对实现“房住不炒”有正面作用。2016年以来，我局会同各区及相关部门按照《商品房销售管理办法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》及《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》要求，严格审核把关，做好商品房现售备案相关工作，在防范房地产市场风险和减少交付矛盾纠纷方面做出了积极贡献。去年三季度以来，受需求收缩、供给冲击、预期转弱及疫情反复等超预期因素影响，我市房地产市场下行压力持续加大，综合考虑市场发展客观实际，按照国家稳增长稳市场主体保就业宏观调控部署要求，现阶段我市尚不具备大范围推行现房销售条件。

去年以来，我市按照“限房价、定品质、竞地价”、《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》《南京市商品房项目交付前联合服务工作方案》《关于进一步规范我市新建商品住房项目样板间设置的通知》要求，做好预售商品房从土地拍卖、规划设计到建设、交付等全流程监管服务工作，有力确保了预售商品住房的交付品质，推进实现“所见即所得”。此外，我市已在2022年集中供地中选取部分地块试点推行优质优价，促进构建合理的住房消费梯度。

三、下一步计划

下一步，我市将结合房地产市场实际，不断优化完善高品质住宅技术标准，对科技智能住宅实行优质优价，构建合理住房消费梯度，满足居民高品质改善居住需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

最后，再次感谢你们对南京商品房市场管理工作的关心、支持和理解！

南京市住房保障和房产局

2022年7月15日