徐水兰代表：

您好！您提出的“关于解决老旧小区出新改造后出现遗留和管理问题的建议”收悉。您的建议对我市老旧小区改造工作有着重要而积极的意义，为此，向您表示衷心的感谢！我局经认真研究，并与协办单位共同会商，现答复如下：

“十三五”期间，累计整治老旧小区1282个，建筑面积3425万平方米，新增停车位近1万个，新增绿化面积44万平方米，受益居民39万户。2021年，除完成省政府下达的82个城镇老旧小区改造目标任务，自行实施完成39个老旧小区改造项目，共计改造老旧小区121个。2022年我市还将对128个老旧小区实施改造，惠及居民3.69万户。通过持续纵深推进老旧小区改造工作，老旧小区居住环境有了较为明显的改观，群众反映强烈的房屋渗漏、道路破损、下水不通、停车混乱、安防消防设备缺失等突出问题得到了有效缓解。取得成绩的同时我们也看到了自身的不足，我们非常认同您提出的部分老旧小区还存在：一是房屋老旧、管网老化、道路拥堵、电梯亟待安装等问题；二是由于改造标准低，存在改造不到位、后期管理不到位的问题，疫情期间暴露了老旧小区疫情防控的短板；三是部分90年代单位福利分房的老旧小区住宅还存在公共设施权属不清、地下室占用、出租车库、飞线充电、垃圾分类不到位、乱停乱放、高空抛物等问题。在今后的工作中，我们一定按照您的建议，重点做好以下四个方面工作：

一、统筹利用闲置资源，补齐社区建设短板。在老旧小区改造工作中，以居住社区为单元开展普查，摸清各类设施和公共活动空间建设短板，合理利用改造项目中的“边角地”“夹心地”“插花地”，以及待改造小区及周边地区可盘活利用的闲置房屋资源、空闲用地、非居民低效用地等存量资源，并区分轻重缓急，在改造中有针对性地配建居民最需要的停车、体育健身等各类设施，加强适老及适儿化改造、无障碍设施建设，建设全龄友好社区。积极开展老旧小区改造“回头看”活动。对已改造的老旧小区改造中出现的不合理现象，特别是地下室占用、车棚权属不明等问题，要求各区实施主体与社区积极配合了解权属关系，切实形成整体合力，提升居民的安全感。

二、坚持建管并重，长效常态。把通过老旧小区改造、构建行之有效的长效治理机制作为首要考虑的问题，努力达到改造后小区管理全覆盖的目标。对列入市老旧小区改造项目库的，街道办事处要牵头组建完成业主委员会或物业管理委员会等业主组织，确定小区物业服务企业与服务标准。业主委员会或物业管理委员会等业主组织组建完成，物业服务企业与服务标准已经确定，居民同意缴纳必要的物业服务费用的小区，方可列入年度改造任务计划。改造后，落实建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、管理单位挂牌制度，公示相关责任人及联系方式，各区物业管理部门要督促小区物业加强对出租户的管理，配合解决周边街巷的乱停乱放、出租户高空抛物等问题。此外，居民行为习惯的培养也至关重要，通过不断对居民深入教育和引导，进一步增强居民主人翁意识，主动维护小区秩序，缴纳管理费用，对改造成效的保持起到积极作用。

此外，我们还注重老旧小区的智能化改造，将安防的建设纳入到老旧小区改造清单中。2021年，在老旧小区改造工程项目中，新增设置安防的小区51个，新增安防智能感知设施及系统1173套。鼓励有条件的小区实施智慧社区建设。根据群众需求，综合利用互联网、移动终端、视频监控等信息化手段，对小区人员、车辆、建筑、设备等进行数字化管理，实现设施运行、维修管理、公共秩序维护、房屋信息管理、环境管理等信息化，建设社区生活服务平台，满足居民资源共享、邻里互助、公共服务等需求。浦口区的金珠花苑小区智能化改造打造智安住区，取得了很好的效果。弱电改造方面，2021年，联合市文旅局、市通管办共同印发《南京市老旧小区通信和广电基础设施改造工作的指导意见》，明确作为必选项，在老旧小区改造中对地下管线、架空线缆等进行综合改造，同时结合5G网络建设、智慧安防、加装电梯、应急防控、数字化提升等，做好相关硬件预留。

三、加大资金保障，确保改造成效。我市老旧小区改造的资金标准为300元每平方米，放眼全国处在一个中等水平。由于市场化参与不够、居民出资意愿不足，各区普遍反映改造资金压力较大，加上我市老旧小区改造内容众多，房屋本体、道路、绿化、管线下地、停车位改造、安防技防、“一老一小”建设等内容都需要资金，从而造成改造效果不高。下步工作中，一是积极争取保障性安居工程中央预算内投资、中央财政专项资金、省级补助资金等上级补助支持。统筹整合使用市级与老旧小区改造提升相关的城市更新、棚户区改造、住房租赁及养老、托育、卫生健康、便民服务、停车、安防、体育等专项资金。二是积极引导供水、供电、供气、弱电、有线电视等专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升。鼓励符合条件的老旧小区改造项目申请政府专项债券。鼓励居民自筹集资、合理使用公共收益、提取住房公积金、使用（补缴、续筹）住宅专项维修资金、出资加装电梯等方式筹集资金参与老旧小区改造和户内装修改造。三是鼓励通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，在不新增政府隐性债务的前提下，吸引培育各类专业机构等社会力量，全链条参与改造项目策划、设计、融资、建设、运营、管理。支持规范规模化实施运营主体以市场化运作方式，充分挖掘运营社区服务等改造项目收益点，通过项目后续长期运营收入平衡改造投入，实现可持续。

四、继续实施补助，促进小区管理。2019年，根据《市政府办公厅关于进一步加强全市老旧小区管理工作的通知》，市财政局会同相关部门，经报请市政府同意，设立了老旧小区管理专项补助资金，期限三年（2019-2021年），对经考核后达标的老旧小区按1.2-3.6元/㎡奖补，通过适度资金扶持的政策导向，改善老旧小区因硬件条件先天不足，缺乏“自身”造血机制，难以实现管理成本自我平衡的突出问题。截至目前，财政已累计安排补助资金3.08亿元，推动全市2300多个老旧小区实现门卫值守、垃圾清运等基本管理全覆盖，切实改善老旧小区居住环境，提升居民满意度。2021年，市财政局会同相关部门报经市政府同意，延续专项资金补助政策三年，以巩固现有成果，进一步提升老旧小区公用设施、环境卫生、公共秩序维护等管理服务，进一步改善小区环境，形成居民缴费和物业企业提供优质服务的良性循环，逐步形成齐抓共管、共管共建的和谐社区局面。

最后，再次感谢您对南京老旧小区改造工作的关心、支持和理解！

南京市住房保障和房产局

2022年7月15日