许昊天等委员：

你们提出的《大力支持社会力量和社会资本积极参与城市更新的建议》提案收悉，综合市城乡建设委员会、市住房保障和房产局、市财政局、市政务服务办公室的会办意见，现答复如下。

实施城市更新行动是党中央根据城市发展规律作出的重大决策部署，是一个长远的选择，是一个需要加强前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进的系统工程，离不开社会力量和社会资本的参与。我市人口密度大、功能承载多、环境容量小、文保要求高，已经到了必须向“存量空间”要“增量价值”的发展阶段，实施城市更新将为高质量建设“强富美高”新南京和创建“创新名城、美丽古都”提供有力的支撑和保障。

一、关于建立城市更新项目储备库

2021年5月，经市政府批准，市房产局、市建委和我局联合印发了《2021年南京市居住类地段城市更新项目计划》，纳入今年居住类地段城市更新计划的项目共14个，主要集中在主城区，其中玄武区1个、秦淮区9个、鼓楼区2个、雨花台区2个，涉及房屋建筑面积约60.98万平方米，居民7547户，工企64家。

下一步，根据市政府要求部署，各区将全面梳理在手存量空间资源，排查辖区内现存“脏乱差”居住片区，将独立的存量闲置资源与空间需求进行组合搭配，结合片区规划以时间换空间，实现资源优化配置，并通过全市城市更新联席会议加强审查，将能够运用居住类城市更新理念的项目列入“十四五”计划，形成“十四五”期间城市更新总量计划和年度计划，原则上在“十四五”期间解决“脏乱差”“非成套”的面上问题。

二、关于建立城市更新联席统筹工作机制

委员们在提案中提出，“城市更新是一项复杂的工程，需要形成一个联席统筹协调机制，形成工作合力，为高效推进项目规划、审批、改造和运营保驾护航”。2019年至今，邢正军副市长多次召开专题会部署全市城市更新工作。2019年初，新组建的南京市规划和自然资源局在局内开发利用处加挂了城市更新处的牌子。2020年底，市政府专题召开2020年南京城市更新工作座谈会。2021年初，全市建立了城市更新工作联席会议制度，由市房产局、市规划资源局、市建委、市安居集团作为成员部门，定期召开联席会议统筹推进全市城市更新工作有序开展。

联席会议的主要职责包括：市房产局负责编制居住类地段城市更新年度计划、协调推进各类项目、落实年度计划、协调完善审批流程等工作。我局负责制定和完善相关政策、宣讲和解释相关政策、完善相关审批流程等工作。市建委负责完善建设审批验收制度、细化相关规费政策、规范安置补偿标准等工作。安居集团负责参与各类项目方案研究、资金测算等工作。

三、关于创新政策和共担共享资金机制

我局高度重视城市更新工作，在学习借鉴了深圳、上海、广州等城市的经验之后，结合我市城市更新工作实际情况，从居住类和非居住类两方面同步推进和完善我市城市更新政策体系建设。

（一）居住类地段城市更新。主要依托《开展居住类地段城市更新的指导意见》（宁规划资源〔2020〕339号）政策开展，其区别于传统征收拆迁模式最大的特征为实施主体的变化，由政府引导，多元参与，调动个人、企事业单位等各方积极参与，并全面化政策支持，从规划、土地、资金支持、不动产登记四个方面提出政策保障，通过政府引导、市场运作，简化流程、降低成本，实现改善居住条件、激发市场活力、盘活存量资源、提升城市品质的综合效益最大化。

石榴新村是在新政策下开展的全市首批居住类地段城市更新试点项目之一，改变了过去政府自上而下、“大包大揽式”的城市更新，在相关权利人和实施主体达成一致的前提下，采用自愿参与的方式，自下而上向政府申请开展城市更新。居民、市场和政府三方关系中，政府角色从出资者、参与者变为规则制定者和实施监督者，出资和参与的角色均由市场主体承担，居民变为自愿参与更新者。既有效降低因征收导致的基层矛盾，又撬动了市场资本、发挥居民主观能动性，实现了居民居住条件改善、城市环境质量提升、市场主体开发获益的多赢局面。

在新政策的支持下，石榴新村项目引入市场主体（越城集团）参与地块更新。原先由地方政府征收拆迁方式，转变为市场主体与原权利人协商、共同实现更新改造的方式。

提案中所建议的“要创新建立‘政府+’改造资金共担共享模式”，在新政策中也有体现，为更新项目开拓了多种经费来源，减免了多种税费，还可享受城市更新政策性贷款等金融政策。在石榴新村项目中，经费来源方面，包括权利人自筹经费，市场主体投入的资金，项目增加部分面积销售及开发收益，住宅专项维修资金，老旧小区改造、棚改等专项资金，地块范围内出让金市级刚性计提部分，城市更新改造资金，公共配套设施以及涉及文保专项资金等。同时，对于各类行政事业性收费、政府性基金等相关税费能减则减，并享受了国家相关城市更新专项长期、低息贷款。据测算，石榴新村项目充分运用更新政策，通过盘活市场投入资金、用足各类专项改造资金、享受土地出让金返还政策、税费减免政策和国开行长期低息贷款，比原先征收拆迁模式，节约资金近60%，大大提高了项目的可实施性。

（二）非居住类地段城市更新。主要依托《关于深入推进城镇低效用地再开发工作实施意见（试行）》（宁政办发〔2019〕30号）政策开展，拓宽了开发主体范围，鼓励原土地使用权人自主再开发，允许设立全资子公司、联合体、项目公司作为新的用地主体进行再开发，并且放宽了土地供应方式，加大了配套激励措施力度，设置了有关收益分配、整体开发、提高容积率、多用途复合利用、建租赁住房等方面的激励措施。对盘活存量资源，激发历史遗留的旧城区、旧厂矿等低效用地的潜在价值创造了条件。

四、关于深化“放管服”改革

城市更新离不开房地产开发企业和工程建设单位的积极参与，按照全面深化“放管服”改革，深入落实工程建设项目审批制度改革工作要求，以工程建设项目审批管理系统建设为重点，持续为全市各项改革措施落地提供平台支撑，为参与城市更新的各类市场主体提供高效、便捷的政务服务。

（一）审批系统优化升级。一是持续优化审批流程，细化项目分类，用户使用便捷度不断提升。二是并行推进和公共服务事项逐步纳入平台申报，事项覆盖度不断提高。三是平台功能持续完善，系统运行稳定性不断增强。截至目前，全市工程建设项目审批管理系统覆盖市、区（园区）两级138个部门和65个综合专窗，189项要件实现系统共享，平台注册法人用户46500余家，累计申报项目4000余项，办件9100余件，提供事项项目，平台注册法人用户6900余次。

（二）系统对接不断加强。一是实现与省工程建设项目审批管理平台的数据对接，按照全省工程改革考核最新标准和要求，实现数据实时有效推送。二是实现与省政务办数据共享平台和省投资在线平台数据的对接，有效对接项目立项和法人信息。三是实现与市级部门审批业务系统的对接，先后完成与全市施工图审查系统、施工许可审批系统、消防审批系统等系统平台的数据对接工作。

（三）平台建设有效推进。一是开展全市工程建设项目全周期监管平台建设，为全市工程建设项目审批全过程监管提供平台支撑，目前平台已进入测试阶段。二是建设全市工程审批管理系统移动端平台，为投资建设单位提供项目立项和法人信息。

此外，关于提案中“围绕‘城市是我家’‘幸福生活共同造’等主题，加大宣传，营造共享共建共治新局面”的建议，为我市的城市更新工作提供了思路。为保障历史风貌，我市小西湖历史地段更新项目按照“共建共享共商”原则，探索按院落为单元的微更新方式，以多元主体参与的五方协商平台，实施小规模、渐进式有机微更新，混合多元文化展示活动，激发片区活力，并通过媒体大力宣传，传播城市更新新理念，已成为我市的市网红景点，起到了“城市新名片”的经典案例标杆性作用。

在今后的工作中，我局将根据现有更新试点项目反馈的经验和问题，及时提供政策支持，持续创新政策工具，打通各个环节，加强系统集成，实现城市更新全方位全链条服务，推进南京城市更新工作高质量发展。

感谢你们对市规划资源局工作的关心和支持，欢迎继续提出宝贵意见。

南京市规划和自然资源局

2021年8月20日