姚云飞等委员：

你们提出的《关于改善老旧小区物业管理的建议》提案收悉，所提建议对于促进老旧小区管理水平提升、破解老旧小区管理难题具有重要的指导意义。现就提案办理情况答复如下：

    一、基本情况及所做工作

（一）基本情况

我市共有2000年以前建成的老旧小区6300多万平方米。其中属于封闭式小区的有2000余个，约5100万平方米；属于零散片区的约1200万平方米。去年以来，各区通过引进公益性物业服务企业、探索街区式管理、鼓励市场化企业进驻等方式积极落实老旧小区管理覆盖，因地制宜采取了一系列有益的探索和实践，目前已初步实现基本管理全覆盖。管理方式包括属地街道托管、市场化企业管理和原单位管理或居民自管三种。

（二）所做工作

1、市级层面。一是在深入调研全市老旧小区管理情况的基础上，呈报市政府印发了《关于进一步加强全市老旧小区管理工作的通知》，明确了老旧小区管理的工作路径、重点任务和保障措施。二是积极探索推进老旧小区分类管理模式，按照街道托管、市场化企业管理、产权单位及居民自管方式在全市推进老旧小区管理覆盖，并在多个区和部分街道推动成立了国有公益性管理企业。三是推动老旧小区成立业主自治组织，发挥党建引领，推进党建“进小区、进业主组织、进物业企业”，探索实施社区两委和物业项目经理实施“双向进入、交叉任职”。四是按照群众交费为主、政府补贴为辅的思路，确定了2018至2020年的财政补贴计划，对全市主城六区的老旧小区投入专项补贴扶持资金（市、区财政按照1:3比例承担）。五是会同财政部门开展了年度老旧小区管理情况考核，并对各区老旧小区管理工作方面的机构设置、人员配置、资源配套等情况同步实施了年度考核。六是推进综合治理，制定并实施美丽家园三年行动计划，明确各部门任务分解，做实联席会议制度，促进房产、公安、消防、城管等部门联动机制有效形成。

2、区级层面。市政府《关于进一步加强全市老旧小区管理工作的通知》已在各区的具体工作中得到初步落实。栖霞区各街道办事处均成立了公益性管理企业，负责属地老旧小区及保障房片区的管理。区、街两级财政每年拿出约1300万元，对管理机构进行考核并发放效能补贴和奖励费用，大大提升了小区管理水平，居民群众交口称赞。秦淮区将全区老旧物业管理区域重新划片，实现新划区域业主自治组织100%成立，2020年5月以来新成立自治组织中党员占比均超半数；同时为进一步健全街道物业管理机制，各街道城市管理部增设副科级领导职数1名，专职负责物业管理工作。浦口区物业管理星级评比和奖励制度规范、工作细致，在考核中分别设置了房产、公安、城管、消防、市场监管、应急等部门和属地街道、业主满意度测评的考评赋分，进一步促进了小区综合治理的实施。玄武、建邺、江宁等区也出台了专门政策，建立了资金补贴机制，开展了一系列富有成效的工作。

二、存在问题分析

正如各位委员们在提案中提到，老旧小区在一定程度上存在“硬件不足、基础设施管理、居民自管意识、空间紧缺、矛盾突出”等方面问题。我们对上述问题进行了进一步的梳理分析，具体如下：

一是硬件基础差，环境问题多。由于建设标准低、年代久，老旧小区在房屋质量、公建配套、环境卫生等方面均存在一定问题。一是房屋维修问题突出，屋面漏水、外墙渗水等情况比较普遍。二是公建配套不足，绿化缺失、停车位不足、安全防范设施不到位。三是居住环境整体不理想，一些小区存在环境脏乱差的情况。

二是付费意识弱，收费管理难。由于老旧小区居民消费观念弱、消费能力低，导致小区管理费标准低、费用收费率低。另一方面，低收费造成低服务水平，使得居民对老旧小区的居住环境、配套设施、卫生状况不满，形成了恶性循环。同时，老旧小区居民参与管理的意识也不强，习惯于依赖街道、社区，共建、共治、共享的氛围还没有形成。

三是零散片区多，管理难度大。我市有老旧零散片区面积约1200万平方米。这部分小区无法实施封闭式管理，居民对于公共安全、消防安全、停车管理等方面的需求很大，但实现的难度不小。从这部分小区的管理情况也可以看出，老旧小区管理看似住宅管理问题，而其实质则是基层社区综合治理的问题，需要属地牵头、部门协同，调动各方资源共同解决。

老旧小区管理成效不佳既有历史的原因，也有现实的问题。由于目前还没有将老旧小区纳入社区综合治理范畴，在其先天不足的情况下，相关扶持、过渡政策也不到位。整治后小区回潮现象也表明了属地管理未完全落实到位，属地责任没有压实。反思老旧小区管理问题现状，我们认为必须要调整管理思路，切实把老旧小区管理融入基层社区综合治理。不仅要依靠“有效市场”，还要强调“有为政府”；不仅要管理托底，还要强调治理融合；不仅要强调管理覆盖，还要提升管理成效。

三、下一步工作打算

为了进一步巩固老旧小区改造成果，落实老旧小区管理长效常态，改善居住环境，提高群众的满意度，下一步，我们将按照各位委员们的建议积极开展工作，具体措施有：

（一）完善体制机制，强化综合治理。结合市条例修订，针对物业行业融入社区治理、发挥党建引领、业主自治及行业监管等向市人大提出修改建议。继续完善管理体制、健全运行机制，创新“1+N”机制，在社区党委领导下，居委会、小区管理机构、业主组织、社会力量共同协作，及时有效解决老旧小区管理中的重大问题。我们也将建议市政府明确各部门在老旧小区中的管理职能，加强组织领导，将老旧小区管理工作切实融入网格化社区综合治理体系，形成工作合力。

（二）丰富管理模式，巩固管理覆盖。一方面突出政府主导地位，成立区属或街道级公益性物业服务企业，为辖区老旧小区等提供低价有偿的托底服务，不断提高公益性物业企业的市场化、专业化水平，提升居民群众的满意度。另一方面探索市场化新型模式，对于基础条件较好，有一定规模的封闭小区提倡引进市场化物业管理；鼓励品牌企业打包管理老旧小区，提升老旧小区管理专业化水平；对市场化物业企业接管老旧小区给予一定的政策扶持，缓解物业企业管理费用不足问题。

（三）坚持高质量整治，补齐硬件短板。根据市政府要求，遵循整治范围精准化、整治标准适度化、整治管理精细化、整治经费多元化和整治内容菜单化原则，通过高标准、高质量的整治工作，补齐老旧小区硬件短板。同时，对2016年以前实施整治的老旧小区，针对整治标准低、时间久的问题，按照精准、适度原则，重点解决小区主要硬件配套问题。

（四）完善监管机制，用好智慧平台。强化职能部门、街道社区、物业公司、业委会参与的“四位一体”物业管理协调机制。加强对物业服务企业的考核评价，制定考评办法，建立完善物业服务企业信用档案管理。进一步开展“智慧家园”小区治理平台的建设和推广工作，实现行政管理领域的数据资源共享、行政服务和公共服务的线上线下对接、市场领域的业主与物业企业的信息透明，解决老旧小区管理“信息孤岛”。

（五）做好诉求处理，切实化解矛盾。坚持对小区类群众诉求实施定期通报、分析、调度的工作机制。落实《南京市住宅物业管理条例》规定，由各区在小区内显著位置公布投诉、举报受理方式，畅通渠道，快速直接有效受理小区综合治理投诉。健全物业纠纷多元化解机制，探索成立由法院、公安、司法、房管、街道等单位联合组成的物业管理矛盾调解机构，建立事项归口调解、层级调解和司法界定调解等多种工作机制，把社区治理优势与小区民主自治、市场自主调节等有机结合起来。

（六）提高服务水平，破解收费难题。推广栖霞区经验，在提升老旧小区管理服务水平的基础上，强调居民缴费，引导居民逐步养成付费买服务意识。通过开展深入细致的居民工作，不断提高管理服务水平，逐步提高老旧小区收费标准和收缴率。同时，正确认识老旧小区管理与商品房小区管理的区别，针对老旧小区缺乏“自身造血”功能，难以平衡管理成本的现实问题，督促相关责任单位按照“居民承担为主，政府补贴为辅”的原则，落实市政府关于老旧小区管理专项补贴资金政策，逐步实现老旧小区管理成本平衡。

再次衷心感谢委员们对我们工作的关注，并恳请各位委员对我们今后的工作继续给予关心、监督和支持！

　　　　　　　　　　　　   　南京市住房保障和房产局

2021年7月2日