孙宁等委员：

你们提出的《关于加强老旧小区综合改造提升工作 稳步提升城市生活品质的建议》提案收悉，该提案对我市老旧小区改造工作有重要而积极的意义。为此，向你们表示衷心的感谢！经研究，相关答复如下：

从2016年开始，南京启动新一轮的老旧小区整治，截至2020年底，全市累计整治老旧小区1282个，房屋11266幢，受益居民39万户，老旧小区的居住环境有了较为明显的改观，实现了旧貌换新颜。取得成绩的同时我们也看到了自身的不足，我们非常认同您提出的，大部分老旧小区内仍存在三个问题，一是在解决居民高度关注的停车难、上楼难和公共空间不足等问题方面，还有很大突破空间。二是资金需求总规模较大，居民出资积极性不高，社会投资意愿不强，财政压力较大。三是老旧小区治理力量不足，长效管理机制不健全，物业费收缴困难与物业管理不到位的矛盾比较突出，改造成果维持难度大。今年，在总结以往工作经验的基础上，我市出台了《关于推进南京市老旧小区改造工作的实施意见》（宁旧改[2021]1号，以下简称《实施意见》），以共同缔造、居民自愿、多元化运作、功能优先、建管并重为原则，着力改善人居环境、提高生活便利、提升生活品味，打造人性化城市、营造人文化气息、缔造人情味生活，切实提高人民群众获得感、幸福感、安全感，让人民群众的生活更方便、更舒心、更美好。

一、关于“尊重居民改造意愿，因地制宜确定整治方案”的建议。新一轮老旧小区改造更加注重惠民实效，把困扰居民的难点痛点问题作为小区改造的核心，突出保基本促提升，财政投入以基础类项目为主，市场化、居民投入以完善、提升类为主。着手编制老旧小区改造项目清单，实行菜单化改造，具体改造什么、怎么改，由小区居民选择和决定。坚持问需、问计于民，激发居民参与改造的积极性和主动性，对列入改造计划的小区，通过发放致居民一封信、调查问卷表，召开座谈会、议事会等形式，根据群众所需所求制定改造方案。关于你们所提到的因地制宜地实施改造，与我们新一轮改造工作的放心高度契合，我们将结合实际情况，在征得居民同意且不违反国土空间规划的前提下，统筹利用公有住房、闲置厂房和锅炉房等存量房资源，增设各类服务设施。对在小区内及周边边角地、插花地、夹心地等低效零星碎片化土地，以及拆除违法建设腾空的土地上，进行新建、改建、扩建社区养老、托育、医疗、家政等社区专项服务设施的，在不违反法律法规和国家有关强制性规范、标准以及详细规划的前提下，适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。

二、关于“集聚整合项目资源，为老旧小区功能品质提升服务”的建议。你们所提出的以小区整治项目为龙头，一体化推进的建议非常具有前瞻性，在我们的《实施意见》中也专门提到了，老旧小区改造必须规划先行，以项目为龙头，养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、环卫、社会治安等有关方面涉及老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、供气、排水、有线电视等专业经营单位的相关管线改造计划，应当与老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施，改造一步到位。你们提到了部分改造项目耗时长、费用高等问题，根据《关于进一步优化环境综合整治类项目审批服务的实施意见（试行）》，老旧小区改造工程免于办理规划、施工许可。根据《实施意见》，我市政府主导的老旧小区改造工程按照建筑面积不超过每平方300元标准组织实施。老旧小区改造属于修缮类项目，主要风险点集中在外立面出新，我们高度重视安全施工管理，专门出台了老旧小区改造《精细化管理方案》《施工技术导则》《安全事故案例分析》，明确了安全文明施工方面的管理和要求，并建立了南京市老旧小区整治工程不良行为通报制度。还出台了《南京市既有住宅增设电梯设计导则（试行）》，明确了加装电梯建筑、结构、机电等方面的具体要求。我们将继续加强老旧小区改造、加装电梯施工现场的检查、巡查工作，定期召开安全生产培训会，加强安全警示教育，不定期开展安全巡查，通报不良施工行为，限期整改。

三、关于“建立受益主体共同分担成本机制，拓宽资金筹措渠道”的建议。《实施意见》已明确了多元化筹资机制，坚持有为政府和有效市场并重，充分调动市场主体、投资主体积极性，多种渠道筹集资金，鼓励群众出资，探索金融支持；建立利益分享机制，以改造促进小区价值和环境功能整体提升，真正实现改造成果群众共享。包括：1、合理落实居民出资责任，对于申报老旧小区改造的项目，积极推动居民通过直接出资、使用（补缴、续筹）住宅专项维修资金、提取住房公积金、让渡小区公共收益等方式落实。2、结合改造模式，分类确定财政支持政策：大片区统筹改造模式，按照棚户区、危旧房改造既有政策执行；跨小区项目组合改造模式中的城市建设或改造项目，落实财政既有政策，形成组合类项目实施；政府引导的多元化投入改造模式，由市、区两级通过财政预算统筹安排资金补助老旧小区改造项目，发挥财政资金引导作用，积极引导企业、居民履行相关改造内容的出资责任；小区内自我改造模式，通过市场化实现自我平衡。3、支持老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，鼓励符合条件的国有企业作为老旧小区改造项目融资主体，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。鼓励金融机构在依法合规、风险可控的前提下，加大对老旧小区改造项目的金融服务力度，优化贷款流程和授信进度，提供信贷资金支持。4、引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升，入户端口以外需要改造的供水、排水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，经产权所有人同意，可以通过“一事一议”的方式依法移交给专营单位，并由产权所有人（受益人、使用者）与专营单位协商，明确出资改造和后续维护管理事宜。

四、关于“注重长效管理，巩固老旧小区整治提升成果”的建议。通过老旧小区改造，构建行之有效的长效治理机制是改造工作的重要环节。1、建立共建共治共享机制。新一轮老旧小区改造工作将以“美好环境与幸福生活共同缔造”活动为契机，充分发挥社区党组织领导作用，建立健全社区多方参与的联席会议制度，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造，组织引导社区内机关、企事业单位参与改造。2、推进专业化物业管理服务。引导小区业主依法成立业主大会和业主委员会，建立完善小区管理规约及议事规则，引入市场化、专业化物业管理服务企业，为改造后的老旧小区提供物业服务。对暂不能成立业主自治组织的，支持由街道办事处、社区委员会、社区服务机构、相关单位、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。3、提升小区社会治理能力。加强社区党组织对业主委员会工作的指导，鼓励社区党组织和业主委员会成员双向交叉任职，提高小区治理能力和治理水平。

最后，再次感谢你们对我市老旧小区改造工作的关心和支持！欢迎继续对我们的工作给予建议和指导！

　　　　　　　　　　　　   　南京市住房保障和房产局

2021年7月2日