曾子熙委员：

您提出的《关于加强小区物业管理工作建设和谐社区的建议》提案收悉，您的提案对我市物业管理工作有着积极而重要的意义，为此，向您表示衷心的感谢！经研究，现将办理情况答复如下：

我局紧密围绕《南京市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划》目标责任落实，努力补齐各项工作短板，从制度建设、党建引领、管理覆盖、物业服务质量提升等方面做了很多工作。不断创新和加强物业管理工作，破解群众反映突出问题，积极推进物业管理融入社会治理体系，持续抓好小区综合治理长效常态。

一、我市物业行业基本情况

目前我市共有住宅小区约6200个，包括3100多个商品房小区，2600多个（处）老旧小区和400多个保障房小区，总面积约3亿平方米。实施市场化物业服务、准市场化服务的住宅小区有4600多个，约2.1亿平方米，剩余1600个（处）左右的小区主要是由街道社区提供基本服务。

我市物业服务行业经过20多年的探索发展，已经逐渐趋于成熟化、专业化，综合实力方面，我市物业服务行业总体水平省内领先、国内靠前。目前已有2400多家物业服务企业在我市备案，从业人员近15万。

二、工作开展情况

（一）完善物业管理法规体系

2016年，在市人大主要领导的直接关心支持下，本市首部物业管理地方法规-《南京市住宅物业管理条例》顺利出台。2017年，我们出台了24项配套制度和实施细则，覆盖了物业行政监管、行业信用监管、业主组织指导、专项资金监管、物业服务标准、第三方评估等各个方面。今年，根据《民法典》及相关上位法的要求，配合市人大修订《南京市住宅物业管理条例》。在征集各区局、市协会意见和建议的基础上，形成市条例修订稿，并上报市人大。根据住宅小区生活垃圾分类的要求，修订前期物业服务合同示范文本、临时管理规约及管理规约示范文本。根据行业党建需要，完善业主自治活动导则，将业主自治组织纳入基层党建范围。修订业主自治活动指导手册，合理设置示范文本，有效规范业主自治活动。

（二）加强物业行业党建

党建引领物业管理服务工作。把党建引领和物业服务功能紧密融合，逐步形成同心协力、齐抓共管的小区综合治理浓厚氛围。充分发挥物业服务企业党员和物业网格管家作用，建立“物业服务企业+居委会+业委会”共同参与的三方协同治理机制，推动物业服务企业提供高质量、高标准、高取向的服务，进一步化解物业矛盾纠纷，促进小区和谐。在业委会组建和换届过程中，推动符合条件的小区设立业主党组织，鼓励党组织成员兼任业主委员会成员，同时发动小区居民中的热心党员对业主自治组织开展工作进行监督，用党的领导规范业主自治组织的行为。建立健全社区党组织领导下的居委会、物业服务企业交叉任职机制，指导物业服务企业邀请熟悉物业管理法律法规的社区“大党委”兼职委员兼任物业项目服务质量督导员，推荐物业服务企业负责人中的党员担任社区“两委”成员，承担和参与党组织安排的工作任务。
    2020年，南京市物业行业党委和12个区物业管理服务行业党委均已获批成立，实现党组织全覆盖。行业党建成效凸显，在行业党委的领导下，建立党组织210个，“江苏省党建引领物业管理服务工作”示范点工作，累计已有12个企业党建引领物业管理示范点。

（三）提升老旧小区管理水平

一是在老旧小区整治中，注重实效，不断提升老旧小区整治精细化水平。2020年，全市主城完成整治老旧小区68个，建筑面积216万平方米，房屋779幢，涉及居民3万户。在整治过程中，同步做好垃圾分类、养老设施、适老化改造等工作，深入推进电动自行车充电桩建设和加装电梯等工程。二是针对老旧小区狠抓整治后的长效管理工作，进一步提升老旧小区安全管理、卫生保洁、公共设施维护、车辆管理等水平。目前，已整治老旧小区管理覆盖率和未整治老旧小区基本服务覆盖率均达100%。2020年，鼓楼区天津新村街区入选省级宜居示范街区试点。结合宜居街区建设契机，天津新村街区实现封闭式管理，小区引入市场化物业服务企业，实现标准化管理服务。建邺区以“国资托底”的方式，推动区属新城房产集团全面接管全区所有无物业管理的老旧小区，组建欣城物业公司，让居民享受到专业的物业服务，促进城市更新和社会治理的工作做实做好。

（四）建设“智慧家园”信息平台

南京市“智慧家园”综合信息管理服务平台于2020年正式开工建设，目前已完成全部功能项开发，正在按计划有序开展功能推广和上线运行工作。针对物业管理行业受众面广、参与主体多、监管难度大和过程性事项复杂等特点，通过信息数据技术，建立标准化、精细化、高效化的物业管理行业监管业务流程，覆盖市、区、街道、社区四级监管用户，业主、物业企业两大市场主体和相关专业第三方机构，通过事项梳理实现行政服务全接入，涉及行政事项29项，为各方主体提供便捷高效的办事渠道，进一步提升行业监管效能，实现物业行业监管的便捷高效。 当前，依托“智慧家园”平台建设，我们进一步完善物业行业监管体系，具化监管内容，运用大数据记录交互分析功能，使得对物业服务企业的信用监管更加全面、更加深入。

（五）行业监管得到优化

1、加强正向激励举措。一是开展省级示范物业管理项目、市级示范物业管理项目和平安秩序小区创建工作，以点带面，通过示范引领提升全市住宅物业管理服务水平。二是组织物业管理行业劳动技能竞赛，促进物业服务人员技能提升，在物业行业培育工匠精神，不断提升广大物业企业和从业者的荣誉感和归属感。我市物业代表队参加省、全国技能竞赛屡获殊荣。三是深化“五星服务”“最美物业人”系列活动，在全市小区内举办“五心服务”特色活动，开展“五心服务”优秀员工和“最美物业人”评选活动，在全市物业行业掀起比服务能力、比服务水平、比服务质量的热潮。

2、坚持负面清单制度。深化建立行业信用监管工作体系，强化物业行业后资质时代的动态监管与常态监管。建立物业管理行业信用信息网格化系统，加强全市物业企业、项目负责人信用体系建设，强化对物业服务企业和物业服务项目经理失信信息的披露。目前共向800多家企业发放信用手册，覆盖全市住宅管理项目近90%，累计认定42家物业服务企业、38个物业服务项目经理的失信信息。

3、加强行业培训。充分运用“互联网+培训”，采用线上线下融合、分散学习与集中教学相结合的培训方式提升职业技能。积极指导和服务企业，促进行业规范健康发展；针对物业管理行业劳动技能竞赛，开展物业设施设备管理暨电工技能和客户服务员技能进行专项培训；实施职工开放培训，持续分享《住宅物业承接查验标准和管理办法》、《物业新增长及探讨》等课件。

（六）业主自治组织的指导和管理

依托市物业管理行业协会和有关培训基地，加大物业行业培训力度。邀请东南大学、河海大学教授及行业专家开展针对业主委员会和业主的《民法典》、《江苏省住宅物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》、《业主大会议事规则》等专题培训，现场解疑答惑，在一线解决居民群众的“烦心事”，提升业主委员会的业务能力，规范业主委员会履职行为，增强业主法治观念和自治意识，夯实基层社会治理的基础工作，构建共建共治共享的基层治理新格局。

（七）健全小区多元共治体系

强化基层属地管理责任，加强综合治理，推动基层构建由法院、公安、信访、房产等部门组成的矛盾纠纷调处工作室，建立快速响应机制，完善群众诉求受理、处理、回访机制，化解物业管理矛盾纠纷。充分发挥居委会的组织协调作用和业委会的监督作用，形成居委会社区管理，业委会自治管理，物业企业专业管理相结合的“三方联动”态势。对业主自治组织的指导和管理。鼓励专业社会服务组织发挥作用，逐步建立面向社会公开购买第三方服务的执行标准、评估办法等一整套行之有效的运作、考核和监督机制。

下一步，我们将积极推动“美丽家园”三年行动计划，积极探索住宅小区综合治理新路径，营造共建共治共享社会治理格局，切实提升群众的幸福感满意度。

再次感谢您对我市物业管理工作的关心与支持，并恳请您对我们今后的工作继续给予关注、监督、支持，以便我们更好地做好工作。

　　　　　　　　　　　　   　南京市住房保障和房产局

2021年7月12日