王贤平等委员：

你们提出的《关于加强写字楼物业监管，改善营商环境的提案》收悉。各位委员的提案对我市物业管理工作有着积极而重要的意义。为此，向你们表示衷心的感谢！经研究，现将办理情况答复如下：

 提案中所称的写字楼物业，在物业管理领域里归纳在“非住宅物业”类型中。《江苏省物业管理条例》规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。《江苏省物业服务收费管理办法》又规定：非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定；作为物业服务企业应当执行明码标价规定，在物业管理区域的显著位置公示收费项目、收费标准等有关情况，自觉接受业主、物业使用人的监督。因此，在物业管理实践中，写字楼物业的服务标准和定价往往是由建设单位或产权单位与物业服务企业根据物业实际情况在物业服务合同中协商约定，房屋使用人在购买或者租赁后从其约定，成立业主大会选举业主委员会之后才能重新调整服务标准和定价，并与物业服务企业通过合同约定予以落实。

 一、当前对非住宅物业开展的工作

 1、建立健全法规体系。2016年我市首部物业管理地方法规——《南京市住宅物业管理条例》出台，为我市物业服务管理提供了基本法规依据。之后的这几年里，我们围绕市条例出台了24项配套制度与实施细则，内容覆盖物业行政监管、行业信用监管、业主组织指导、专项资金监管、物业服务标准、第三方评估等各个方面，形成了较为完善的 “1+24”物业管理地方法规体系，在法规和制度层面上对我市物业服务管理各项活动有了统一的规范和要求。

 2、加快信息化平台建设。2018年，我们建立了市、区、街道、企业四类角色的物业管理网格化数据采集系统。通过物业企业填报信息、街道复核、区级审核、市级汇总并形成物业管理数据和信用信息数据清单，全市覆盖率达到80%以上。今年5月份我市物业管理行业 “智慧家园”信息化平台正式建成运营，通过物业管理区域备案、物业服务合同备案等形式，已经备案物业管理项目6300多个，其中非住宅项目超过500个，进一步扩大了物业企业信息覆盖和备案率。

 3、推进信用体系建设。近年来我们深化建立行业信用监管工作体系，强化物业行业信用动态监管与常态监管，推行物业企业信用手册制度。依托信用信息系统汇总全年征信数据，形成年终信用评价，区分物业企业“红黑白”名单，对符合“红白”标准的企业颁发信用手册，向社会公布物业企业“黑名单”，实施相关惩戒措施。

 二、非住宅管理中存在的问题

 当前，我市非住宅的产权结构主要有三种类型：业主多元化、单一业主和国有企事业单位，因产权结构不同，衍生的物业管理形态也大不相同。多元化的非住宅往往实行市场化物业管理模式，业主聘请物业服务企业提供物业服务，双方权利义务通过合同约定执行，物业管理政策法规起到基础性的调整作用，我局可以依据法定行政职责对其开展监督管理；而单一业主则是以租赁为主，常见于贸易商圈、工业园区、旅游景观区等，房屋租客没有法律意义上的物业管理权利，针对物业服务价格、服务合同、服务质量等问题，只有采取向业主反映、协商，由业主进行协调处理的办法；国有企事业单位以政府采购物业服务为主，常见于机关办公、共用事业设施等，采购时依据招标文件和投标文件等对物业管理事项作出明确规定，由财政部门依据政府采购相关规定进行监督管理。因此，在非住宅物业管理活动中主要存在以下三个问题：一是非住宅的物业管理主要倡导市场化机制，政府职能部门依法开展专业化指导并实施有效监督的相对人，主要集中在产权多元化的部分非住宅区域，对单一业主和政府采购的非住宅区域，基本采取甲乙双方依照合同约定实行监督管理的机制，造成制度化监管范围不够全面。二是非住宅定价机制属于市场调节价范畴，与通常所见的住宅小区相比，存在建筑物设施设备复杂，能耗较大，服务门类较多的特点，实施政府统一定价的机制存在法规制度和实操方面的障碍，业主和物业使用人很难找到对比服务价格的参照物。三是多元化非住宅区域因为业态的特性，业主和使用人白天上班晚上下班，召开业主大会选举业主委员会的意愿较低，组织难度远远超过住宅小区，成立的比例也远远低于住宅小区，业主通过法律规定的自治机制开展矛盾协调、解决物业管理问题显得困难重重。

 三、下一步工作

一是贯彻落实《民法典》，推进非住宅业主组织建设。依据《民法典》中“强化对业主权利保护”相关条款，按照我市业主自治活动相关法律规定，扩大业主自治组织覆盖，推动符合条件的非住宅物业项目成立业主大会、业主委员会或物业管理委员会，同时规范业委会的日常运作。对尚不具备成立条件的，由属地街道加强指导，帮助业主完善自我管理；对已成立但矛盾相对突出、运作不规范的业委会，由属地街道重点关注、指导、监督，提升业主组织自我管理水平。依托市物业管理行业协会和有关培训基地，帮助业委会成员提高自我管理能力，帮助街道及相关管理人员提高指导服务水平。

二是加大非住宅物业信息采集力度，落实行业监管措施。依托全市物业管理行业信用信息网格化系统，推进非住宅物业信息数据库建设，落实信息填报和登记制度。在现有数据的基础上，进一步加大非住宅物业企业和项目的调查摸底和数据采集工作力度，督促企业按照有关要求，在系统中填报企业和项目相关基本信息，督促区、街道及时对填报情况进行审核，定期开展行业内信息动态摸底，及时更新信息库信息，做到底数清、情况明。建立物业管理行业信用信息系统，加强全市物业企业、项目负责人信用体系建设，强化对物业服务企业和物业服务项目失信信息的披露。对未公示相关信息的，责令限期改正，逾期不改正的，开展行政处罚并予以征集失信信息。

三是推进“智慧家园”信息化建设，打破信息壁垒。“智慧家园”物业监管和公共服务平台的运营上线，将打破目前普遍存在的“物业企业与业主信息不对称、不平衡”的现状，实现物业企业服务管理各项信息的公开和共享，便于物业管理部门对企业监管和指导。下一步，我们将做好“智慧家园”的推广和日常运营，为非住宅在内各位业主搭建信息共享平台，统一信息传递渠道，全面规范行政流程，推动智慧物业综合管理服务。

感谢各位委员对我市物业管理工作的关心与支持，并恳请对我们今后的工作继续给予关注、监督、支持，以便我们更好地做好工作。

　　　　　　　　　　　　              　南京市住房保障和房产局

       2021年7月12日