冯鹏委员：

您提出的《关于加强业主委员会成立与换届改选工作指导的建议》提案收悉。您的提案对加强我市物业管理工作有积极指导意义，为此，向您表示衷心的感谢。经认真研究，现将办理情况答复如下：

物业管理工作关系小区居民的安居乐业，关系社区的和谐稳定，小区业主大会、业主委员会开展的自治活动是社区治理重要的组成部分。目前，小区业主委员会存在着成立难、自治难、运作难、监督难等方面的问题。加强和完善住宅小区业主委员会工作是加强社区治理的重要内容，是解决居民小区群众身边操心事、烦心事、揪心事的有效举措，对于提升社会治理效能，推进国家治理体系和治理能力现代化有着重要意义。

一、我市业委会基本情况

1997年3月6日，我市成立了第一家业主委员会：玄武区长江贸易大楼物业管理委员会，至今已经备案成立业主委员会、物业管理委员会等业主组织2000家左右。2007年，国家颁布了《物权法》，其中第六章“建筑物区分所有权”中，对业主共同管理权利做了明确规定，业主召开业主大会，以过半数或三分之二的多数形成共同决定，并通过选举业主委员会的形式操办执行和落实，属地人民政府负有对业主大会开展指导、协助的职责。2013年，《江苏省物业管理条例》出台，规定属地街道办事处是业主大会和业主委员会的指导机关，同时设立了业主代表大会制度和管理委员会制度，为提高业主大会决策效率奠定了制度基础。2016年，《南京市住宅物业管理条例》出台，对业主大会和业主委员会运作中存在的主要问题都进行了比较明确的细化规定，明确了街道办事处作为业主大会、业主委员会指导监督主体的地位，有较强的针对性和可操作性，对业主的权利和义务以及对矛盾、纠纷处理的方式和方法都作出了明确规定。

二、工作成效和存在问题

近年来，我局在小区综合治理方面开展了一些工作。具体情况如下：

（一）加强制度建设。先后出台《南京市首次业主大会会议筹备经费管理办法（试行）》《南京市住宅区业主自治活动导则》《南京市住宅区业主大会议事规则示范文本》《南京市住宅区管理规约示范文本》，为业主委员会开展工作提供制度遵循和具体操作指引。

（二）加强党建引领。用党的领导规范业主自治组织的行为，在社区党组织的统一领导下，推动符合条件的小区设立业主党组织，鼓励社区党组织成员兼任业主委员会成员，同时发动小区居民中的热心党员对业委会等自治组织开展工作进行监督。江宁区专门发文提倡业委会中党员比例不低于一半，积极培育、推动“主心骨”“热心人”和党员干部进入小区业主委员会，带动业主有序参与自我管理活动。

（三）强化体制创新。鼓励各区积极进行实践探索。栖霞区创新“掌上云社区”治理模式，形成了有效的双向沟通交流机制和新的群众监督平台。江宁区结合“全要素”网格，实施基层网格化分工和精细化管理，加大网格员调配力度，通过网格员协调街道物管办、物业服务企业为业主提供各类物业服务，引导社工、业主自治组织、志愿者队伍等共同参与，多主体、多角度开展小区综合治理。

（四）健全共治机制。坚持“一核多元”，以街道、社区党组织为核心，领导居委会、业委会、物业企业、社会组织共同开展工作。充分发挥居委会的组织协调作用和业委会的监督作用，形成居委会社区管理，业委会自治管理，物业企业专业管理相结合的“三方联动”态势。鼓励专业社会服务组织发挥作用，逐步建立面向社会公开购买第三方服务的执行标准、评估办法等一整套行之有效的运作、考核和监督机制。

通过以上工作，我市业主自治机制得到进一步完善，但是也要看到，在取得成效的同时，仍存在一些问题，比如：业委会成员大多兼职且业主参与度不高，业委会运作透明度不高，对业委会监管不严等。这不仅对业主自治工作造成了负面的影响，也影响了小区的和谐与稳定。

三、业主自治重点推进工作情况

从2019年以来，我们着眼于解决小区业主自治突出问题，重点推进全面加强党建引领和开展全市住宅小区综合治理三年行动两项工作。

（一）全面加强业主自治组织党建引领。

市房产局党组与市委组织部联合下发《关于加强党建引领推进物业行业建设的意见》（宁组通〔2019〕57号），多措并举推进物业行业党建工作，全面加强业主自治组织党建引领工作。

在扩大党的组织覆盖和工作覆盖方面。明确提出在业主委员会组建和换届中，街道社区要提前介入、加强指导，明确提出不宜作为委员候选人选的具体情形，严格候选人资格把关，规范换届选举工作程序。要逐步提高业主委员会中的党员比例，原则上不低于50%，鼓励业主委员会主任由党员担任，鼓励机关、事业单位在职党员干部等业主参与业主委员会工作。

在拓宽党组织党员发挥作用方面。提出推行“双向进入、交叉任职”，街道社区党组织要积极推荐符合条件的社区“两委”班子成员或网格党支部书记、党小组长，通过法定程序进入业主委员会。注重推荐业主委员会、物业企业负责人中的党员担任社区党组织兼职委员。积极推动业主委员会和物业企业融入基层治理，对涉及物业管理的重大事项、重要问题，街道社区要组织居民有序参与监督，进一步提升社区治理水平。

（二）开展全市住宅小区综合治理三年行动

我局积极学习先进城市经验，2019年经市委、市政府审议通过《南京市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划》。力争通过三年持续努力，切实改善住宅小区业主自治能力。

1. 制定工作目标。切实改善住宅小区业主自治能力，让小区更和谐。全面加强基层党组织对业主自治活动的领导，加大社区居委会对业主自治活动的指导、协助力度；建立健全政法委牵头的住宅小区物业矛盾纠纷多元化调解机制；全面推行本市住宅小区业主组织规范化建设，符合条件的住宅小区业主委员会（物业管理委员会）组建率达80%；实现全市业主组织专业培训全覆盖，培训人员不少于30000人次；符合条件的小区业主自治组织的党组织组建率不低于80%；住宅小区党建联建示范点达到100个。

2. 明确工作举措。一是加强基层党组织对业主自治工作的引领。创新基层党建工作，强化基层社区共建共治力量，强化基层党组织对业主大会、业委会、物业管理委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责。建立健全基层党委领导下的社区、业主组织、物业管理单位、社会专业组织的“1+N”共建联建机制。加强街（镇）、社区在首次业主大会、物业管理委员会成立阶段的组织领导力度，依法依规对参加业主组织的人选实施政治评价。鼓励社区和业主委员会实施“双向进入、交叉任职”，推动符合条件的社区两委会成员依照法定程序兼任业主委员会成员，业主委员会和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员。加强党建引领，扩大住宅小区党建联建示范点覆盖面，发挥典型示范作用。二是优化完善业主自我管理制度。进一步规范业委会的日常运作，推动符合条件的住宅小区抓紧成立业主大会、业主委员会或物业管理委员会。对尚不具备成立条件的，由街（镇）牵头、社区加强指导，帮助业主完善自我管理；对已成立但矛盾相对突出、运作不规范的业委会，由街（镇）、社区重点关注、指导、监督，提升业主自我管理能力。依托市物业管理行业协会和有关培训基地，帮助业委会成员提高自我管理能力，帮助社区及相关管理人员提高指导服务水平。加大从业人员岗位培训补贴力度。三是加强对业主自治组织的指导和监管。借助“智慧家园”平台区块链技术，推动业主自治组织成立和运转。探索建立业主委员会履职负面清单和业主委员会换届审计制度，出现负面清单或严重损害业主权益的情形，应暂停该成员履行职责，提前业主大会终止成员资格并公告全体业主。

下一步，我们将积极推动“美丽家园”三年行动计划和《关于加强党建引领推进物业行业建设的意见》的贯彻落实，促进小区业委会在党建引领下合法合规开展工作，切实发挥作用。

最后，再次感谢您对我市物业管理工作的关心与支持，并恳请您对我们今后的工作继续给予关注、监督、支持，以便我们更好地做好工作。

　　　　　　　　　　　      　   　南京市住房保障和房产局

2021年7月12日