郁巧代表：

您在市十六届人大四次会议上提出的关于“制订出台南京市房屋维修资金续交细则”的建议收悉，您的建议对不断完善我市住宅专项维修资金的管理有着重要指导作用，对此，向您表示衷心感谢。住宅专项维修资金的续筹，一直是困扰全国维修资金主管部门的难题，我们针对上位法规定及我市维修资金管理现状，开展了相关课题研究，现将办理情况答复如下：

一、我市维修资金续筹基本情况

我市开展维修资金续筹工作的上位法依据主要有：一是《住宅专项维修资金管理办法》第十七条规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。二是《江苏省物业管理条例》第六十六条规定，业主大会成立前，……物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。三是《江苏省住宅专项维修资金管理办法》第八条规定，维修资金业主分户账余额不足首期交存金额30%的，应当及时续交。四是《南京市住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，在已设立维修资金账户的物业管理区域，业主维修资金分户账资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。续交维修资金，按业主所拥有的物业建筑面积比例分摊，续交数额可以参照首期维修资金的交存金额确定，续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域业主大会决定。截至目前，我市共有7个住宅小区续交维修资金***.63元，全部来源于小区公共收益补充。

二、开展维修资金续筹课题研究情况

目前，根据上位法有关规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%，应当及时续交，全国大部分城市并无强制续筹措施，交由业主大会决定。通过调研分析，现行续筹措施主要有三种模式：一是以深圳为代表的日常续筹模式，即业主日常缴存的物业管理费中计提一部分维修资金，先由物业企业代收，再交存至维修资金专户；二是以上海为代表的公共收益补充模式，上海市绝大部分小区已实现公共收益单独列账，市物业管理规定明确，公共收益应当按季度补充专项维修资金，且比例不低于百分之五十，区物业管理行政主管部门定期对公共收益建账和补充维修资金情况开展检查通报；三是通过二手房交易环节续筹模式，即在二手房交易过程中设置维修资金查验环节，多个城市通过此环节主要是解决维修资金补建问题。据调研，因上位法缺乏强制规定、物业管理活动和业主组织运作不规范等原因，以上三种续筹模式的执行效果并不理想，鲜有成功案例。

为切实解决我市维修资金续筹难题，提升维修资金管理水平，针对维修资金续筹过程中面临的难点，提出维修资金续筹建议实施方案如下：

（一）加强法规培训，提升业主自治能力

指导未成立业委会或业委会未实质运行的小区尽快组建运行业委会，在全市范围内由各业委会牵头、联动物业行业监管部门和物业服务企业，开展维修资金相关普法教育活动，引导广大业主树立“权利与义务对等”的法制观念，和“花钱买服务”的消费观念。逐步培养广大业主的主人翁意识，强化维修资金续筹红利由业主共享、公共区域毁损造成的伤害赔偿责任由业主共担的法律因果关系。

加强对业委会的监督管理，健全业主大会和业委会选举、议事规则，完善业主大会和业委会工作机制，积极吸纳有热情、懂法律、会管理的业主代表参与业委会工作，探索业委会有偿聘请专业人员参与管理的新模式，提升业委会工作效率和水平，增强工作规范性和透明度。

（二）加强政策支持，理顺续筹工作机制

目前我市的物业管理条例中没有关于维修资金续筹的详细规定，其他地区关于维修资金续筹的详细规定及约束条件也仅出现在行政规章中。现行法律设置本身存在行政体系无权利但存在监管义务的矛盾：一方面由多边民事主体共同协定形成义务，但行政在协议形成的过程中不存在权利；另一方面，行政体系的责任（监管、兜底义务）存在强化的需要。主要需要做到以下几点：一是从法律层面加大物业管理中心等直接参与维修资金管理工作的行政单位在续筹工作方面的权力，做到监管义务和执行权力相一致。二是法律法规中应加强对故意欠缴维修资金业主的处罚惩戒条款的描述，让续筹工作执行者在对业主开展工作时有法可依，更具说服力。三是相关法律法规对维修资金续筹义务主体做出明确规定，确定维修资金权利义务对等关系，明文规定交易时需要由交易双方确定续筹义务主体，且补足维修资金后方可进行交易。

（三）加快系统开发，推进续筹量化公开

如果说法律法规是续筹的基石，机制方法是续筹的骨干，数据信息就是组成续筹“大厦”的一砖一瓦。借助正在进行的“智慧家园”平台建设的契机，逐步实现维修资金交存、查询、使用申请审批及公示、物业管理区域账务公开全线上办理，让维修资金相关工作“摊的开来，经得住查”。

（四）创新续筹方案，探索续筹新模式

目前部分地区关于维修资金续筹方案的规定，包括二手房交易环节补足维修资金、物业管理区域公共收益补足维修资金等少数几种模式，远远不能覆盖所有维修资金续筹业主的需求。因此，需要根据所有业主的实际情况，在传统一次性续筹方式之外，探索维修资金续筹新模式，拓宽业委会、街道基层组织维修资金续筹执行手段。主要包括如下几个方面：一是分期续筹模式，由于一次性补缴金额较大，小区业主面对突如其来的大额资金支付压力，往往意见较多。因此，可以探索采用并入物业服务费测算项目，分期续筹的方法，如深圳市维修资金的收缴模式中，业主需按照建筑面积每月缴存“日常收取的物业专项维修资金”。二是单笔续筹模式，对于对续筹工作认可度不高但愿意支付单笔维修项目分摊费用的业主群体，这部分业主的界定需要严格把控，除有实际无法续筹的客观原因以外，原则上不得使用该种方式。三是公积金补充维修资金，根据《南京市住房公积金管理条例》规定，目前我市业主通过提取公积金支付维修资金的条件非常苛刻，一般是经济特别困难的业主才符合提取要求。为使续筹工作可以更为合理化、人性化，应积极争取南京市住房公积金管理中心及有关部门的支持，对正常提取公积金支付维修资金的审核条件适当放宽，以维修资金分户账余额不足证明作为申请条件，通过维修资金系统和公积金系统对接，实现维修资金余额不足证明材料数据交互及公积金系统业主信息匹配，保障真实提取的同时，解决维修资金续筹难题。四是开发银行贷款产品，联动维修资金专户银行，针对业主关于维修资金续筹事宜，定制时间期间、审核条件更贴近续筹业主需求的专项小额贷款产品。在客户资质符合银行基本准入的前提下，在贷款利率上给与最大限度的优惠，及时补足为修资金余额的同时，将与业主的行政管理关系，转化为业主与银行的债权债务关系。五是加强续筹工作保障，健全法律法规，建立诚信机制，将拒绝或滞缴维修资金的业主信息计入个人诚信档案，纳入征信体系。对确实无能力续筹的业主，建议由政府相关部门出台政策、帮助对接社会公益团体或个人，多途径寻求解决方案。

维修资金上位法仅对首期交存的标准和环节作了规定，并未对续筹作强制要求，全国范围内没有成功的可供借鉴经验，部分城市虽出台了续交规定，但缺乏上位法强制规定，执行效果并不理想。随着民法典的颁布实施，国家、省、市物业管理条例及维修资金管理办法均已纳入修改计划，下一步，我们将在上位法修改完善后出台我市维修资金续筹相关规定。

郁代表，再次感谢您对我市维修资金管理工作的关心和支持，也希望您能给我们提出更多宝贵意见，我们将继续加强维修资金政策宣传工作，增强主动宣传的力度，促进依法行政，提高行政行为的透明度，进一步规范和提升我市维修资金管理水平。

南京市住房保障和房产局

2021年7月8日