江劲松代表：

您在市十六届人大四次会议提出的第0374号“加强社区物业管理的相关建议”收悉，非常感谢您对我市物业管理工作提出的宝贵建议。现结合当前工作情况答复如下：

一、党建引领推进物业行业高质量发展

居住社区（住宅小区）是基层社会治理的重要内容，住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。我们积极贯彻落实《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，以及省委组织部《关于以党建引领推进物业行业建设的通知》要求，按照“党建引领、分类指导、多方联动、多元共治”原则，充分发挥党的政治优势和组织优势，积极开展党建引领物业管理服务创新工作，提高党组织领导下的物业管理服务和社区治理水平。目前，我市物业管理服务行业党委和12个区物业管理服务行业党委均已获批成立，实现党组织全覆盖。

我们积极推动社区居委会、业主委员会成立党组织，推进双向交叉任职，缔结“红色纽带”，倡导社区党组织成员兼任业委会成员，鼓励热心且有责任心的党员业主参选业委会成员，主动发挥党员先锋模范作用，为小区的公共事务履职尽责。同时发动小区居民中的热心党员对业主自治组织开展工作进行监督，用党的领导规范业主自治组织的行为。对同等条件的业委会候选人，优先考虑党员同志，逐步提高业委会成员准入标准，细化业委会成员身份认定标准。目前，以江宁区天地新城小区为代表的一批“红色业委会”工作成效显著，赢得了街道社区、广大业主和物业服务企业的一致好评，为社区综合治理工作发挥了重要作用。

二、强化监管督促业委会履职尽责

《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》规定属地街道办事处是业主大会和业主委员会的指导机关。业主委员会作为业主自治组织，政府对其监管应把握好度，在监督其在合法合规的范围内运作的同时，要考虑充分保障业主享有的权利，为此，我们做了大量的工作：

（一）学习调研。组成专家组调研学习上海、深圳、武汉等城市先进经验管理经验，结合我市实际形成一整套切实可行的业主自治活动的监管办法，同时，与院校、学会广泛联系，探讨研学物业管理课题。

（二）政策配套。在《南京市住宅物业管理条例》的大统领下，我们配套制定了《南京市住宅区业主自治活动导则》《南京市住宅区业主大会议事规则示范文本》等一系列文本和实施细则，对业主大会和业主委员会运作中存在的主要问题都进行了比较明确的细化规定，为属地街道指导业主自治活动开展提供的方法。

（三）专业化培训。我们聘请物业专家深入街道、社区、居民小区，不定期对街道、社区和业主委员会进行物业管理法律法规及业务相关知识培训，明晰权利与义务，规范业主自治活动。同时，要求街道、社区加强对业主自治活动的指导和监管，及时纠正违法违规行为。

（四）建立舆情会议制度。近年来，我们聚焦民生问题，强抓小区综合治理，以切实解决12345工单诉求为目标，建立了12345工单诉求分析季报、月报、周报制度，对全市各区物业舆情密切监控，并对各区诉求量进行排名，要求区局、街道分类梳理诉求，及时协调化解矛盾。对于诉求量大的区局，以及重大物业舆情，我们下到基层现场给予指导和监督。

今年，我们创新工作方法，关口前移、接诉即办，在部分街道、社区设立诉求接办点，对群众反映的问题建立台账，挂账督办，尽力做到“小事不出社区，大事不出街道”，切实解决群众的烦心事。

三、规范维修资金使用

我们于2020年10月在主城六区正式启动维修资金使用工程第三方全过程监管试点工作，根据近年维修资金使用审核情况，选择防水、消防、电梯等维修频率高、资金使用占比高，并按一定比例选择有代表性的一般项目和应急项目实施试点，从维修项目准备到工程竣工验收，聘请第三方咨询管理单位实施事前、事中、事后全过程监管。目前取得的初步成效主要有三个方面：一是工程造价趋于合理；二是工程技术文件进一步规范；三是维修工程全过程得到有效监管。

绝大部分试点项目均能按照我们设计的流程实施监管，但仍有部分项目在试点过程中遇到的问题需要我们继续探索解决：一是施工方案的审核意见无法做到最优;二是部分施工单位存在抵触情绪.

目前我们正在探索全面推进维修资金使用工程第三方全过程监管工作，完善实施所需条件，您的建议对我们非常有帮助，下一步，我们打算着重从以下三方面开展工作：

（一）制度保障。对现有地方法律、法规、规章进行适当调整，将维修工程第三方监管纳入我市维修资金使用审核流程。

（二）技术条件。住宅专项维修资金使用安全监管的难题，主要来自于专业知识和维修资金使用过程的信息不对称，应当结合“智慧家园”平台的建设，完善相关功能，展示维修资金使用申请、审批及维修工程全过程节点，留下痕迹、固化证据，并通过系统大数据记录、交互和分析，及时发布业主组织、物业服务企业、施工单位、第三方监管机构及各级主管部门，在维修资金使用申请、审批和工程实施过程中的不良信息，做到全方位和全过程监督，切实保障业主的知情权和监督权。

（三）资金保障。第三方咨询管理单位的引入，很大程度上解决了当前主管部门专业知识欠缺和人力不足条件下有效监管的问题，按照现行法规，第三方应当由申请人委托，产生的费用纳入项目成本预算。前期，在市领导专题会议中，也已明确第三方机构审核的费用从维修资金增值收益中列支。因此，全面推进实施应当在法规修订时明确，维修资金使用工程项目由主管部门提供第三方全过程监管服务，相关费用从维修资金增值收益中列支。

四、部门协同，联合监管

（一）关于加强小区违章搭建治理的问题

住宅小区违章搭建问题是今年来业主反映较多的问题，在日常监管中，我局要求物业服务企业依照法律法规的规定，加强住宅小区物业使用状况动态巡查，做好相关巡查记录。及时发现并制止物业管理区域内违章搭建行为，并按规定向城管部门报告。同时，指导业主组织和物业企业依法管理。要求物业服务企业配合住宅小区业主大会、业主委员会制定封闭阳台的封闭标准。《南京市城市治理条例》规定，擅自占用建筑物内楼道、分割地下停车场和公共车棚等业主共有区域；损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，物业服务企业、业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失；业主、物业使用人有权投诉和举报；对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

我局已会同市信用办、市城管局、市规划资源局、市建委、市市场监管局等单位联合制定了《南京市违法建设联合监管实施办法（试行）》（宁城管规字【2021】2号），该办法于2021年1月1日起正式实施。该办法实施后将对存在违法建设的违法行为人限制不动产登记及交易、并纳入征信系统，提升惩戒效应，效限制违建行为产生，实现“一处违法、处处受限”，让违法行为人“不想违、不敢违、不能违”。

（二）关于住宅区域停车收费标准的问题

为进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用，建立“质价相符”的物业服务价格机制，促进我市物业服务行业持续健康发展，经市政府同意，市房产局会同市发改委联合印发了《关于贯彻〈江苏省物业服务收费管理办法〉的实施意见》、《关于印发〈南京市普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准〉的通知》，修订、调整后的物业服务收费新政策从 2021 年 4 月 26 日开始实施。新政主要有两个亮点：一是完善了物业服务等级内容；二是调整普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准。

1.住宅物业管理区域停车服务收费相关政策

根据《关于印发〈南京市机动车停放服务收费管理办法〉的通知》（宁价规〔2018〕1号）文件规定，住宅区域建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，其租金执行政府指导价；普通住宅区域，业主大会成立前，汽车停放费实行政府指导价；业主大会成立后，汽车停放费实行市场调节价；非普通住宅区域，汽车停放费实行市场调节价。《关于印发〈南京市停车收费管理规定〉的通知》（宁价规〔2014〕1号）文件废止。

目前，车位（车库）租金政府指导价不高于270元/月，普通住宅物业管理区域汽车停放费政府指导价为：露天车位100-180元/月，室内车位50-80元/月，机械车位不高于130元/月。

2.下一步工作

《中华人民共和国民法典》规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《江苏省物业管理条例》规定，物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费。下一步，我们将根据物业服务企业停车管理成本变化情况，适时完善汽车停放费政策。

感谢您对我市物业管理工作的关心与支持，并恳请您对我们今后的工作继续给予关注、监督、支持，以便我们更好地做好工作。

南京市住房保障和房产局

2021年7月12日