刘巧琴委员：

您提出的“规范小区业委会管理，提升物业管理水平”提案收悉。该提案对于我们进一步规范小区业主委员会行为，提升业主自治水平，促进合同双方良性互动具有重要的指导意义。感谢您对我市物业管理工作的关注和支持。现就提案办理情况答复如下：

一、 小区管理基本情况

住宅小区情况。我市共有住宅小区约6000余个，包括专业化物业管理小区约4300个，单位自管小区约900个，街道社区托管小区约900个，总面积约3亿平方米。全市成立物业管理委员会的小区约1000个，成立业主委员会的小区约800余个。

管理情况。实施市场化物业服务、准市场化服务的住宅小区有4600多个，约2.1亿平方米，物业服务费收缴率达75%以上；剩余1400余个（处）小区主要是由街道社区提供基本服务，也存在少部分失管情况，其管理费用主要来源于停车管理费、民生资金和老旧小区管理专项资金。

总体工作格局。我市已形成以《南京市住宅物业管理条例》（以下简称“条例”）为核心的“1+24”物业管理地方法规体系，配套的细则涉及行业监管、业主自治、资金监管、行业标准等多个领域。已基本建立市、区、街、社区四级管理体制，市级负责行业的统一监管，区级负责辖区内物业活动的监督管理工作，街道和社区按照规定负责属地物业管理活动的指导、协助和监督工作。

二、业委会相关工作开展情况

条例在业主委员会选举、成员资格、履行职责、禁止行为、换届交接及工作经费等方面做了明确规定。为了进一步指导业主依法、有序开展自治活动，规范业主自治组织行为，我局积极开展了以下几方面的工作：

一是制定条例配套文件。根据条例授权，我局制定了《南京市住宅区业主自治活动导则》，印发了管理规约和业主大会议事规则等示范文本推荐使用，引导有条件的小区在业主大会议事规则中完善对业主委员会的财务监管审计制度，鼓励业主根据工作需要设立业主监事会，聘请业主委员会秘书。

二是形成初步释法建议。针对业主委员会成员资格和业主委员会换届移交部分有争议、规定不够清晰的条款，我局已经在调研的基础上形成了初步的释法建议，并在条例执法检查时向人大进行了反馈。

三是推动党建进业主自治组织。我局联合市委组织部印发了《关于加强党建引领推进物业行业建设的意见》，从加强基层党组织引领、严格业主委员会成员资格、规定业委会党员比例、开展交叉任职等方面促进业主自治活动有序开展。

四是推进业主自治组织融入社区治理。结合社会治理促进条例立法调研及“美丽家园”三年行动计划实施工作，我局已开展《关于在基层党组织领导下，社区、业主组织、物业企业、社会组织共建机制，形成多方参与的社区综合治理机制的专题调研报告》课题研究，且已形成初步的立法条款设计，为业主自治活动融入社区治理提供法理支撑。

三、下一步工作计划

下一步，我局将结合您提出的四条建议，进一步加强对业委会的规范，具体措施如下：

一是加强基层党组织对业委会的领导。我局将进一步研究基层党组织领导下的社区、业主自治组织、物业管理单位等多方主体参与的社区综合治理机制，并积极推动在本市社会治理促进条例中明确“基层党组织对业主自治组织的领导地位”。

二是赋予社区对业委会候选人把关权。一方面，加强街镇、社区在首次业主大会、物业管理委员会成立阶段的组织领导力度。另一方面，在业主委员会组建和换届中，街道、社区提前介入、加强指导，明确提出不宜作为委员候选人选的具体情形，严格候选人资格把关，规范换届选举工作程序，探索建立业委会观察员制度，逐步将小区业主自治组织的有序组建融入社区治理。

三是加大属地对共有资金的监督。首先严格落实省市条例关于社区居委会协助街道开展物业管理工作的相关规定，推动社区参与业主自治活动指导及对业主大会表决情况进行监督，以及时掌握属地小区业主大会决定及共有资金使用相关情况。其次，加强对业委会成员的业务培训，要求其必须按照市条例规定将业主大会及业委会决定及时告知社区。再次，我们还将开展调研，学习《深圳市业主共有资金监督管理办法》先进做法，从监管、存储、使用流程、审计、信息公开等方面进一步规范业主共有资金账户管理。

四是落实省条例关于候补委员的规定。进一步贯彻省条例规定，引导业主在业主大会议事规则中设定候补委员及人员比例，明确候补委员可以列席业委会会议，并在业委会委员出缺时依次递补。

五是形成部门对业委会追责的立法建议。我局将以《中华人民共和国民法典》颁布为契机，以国务院修订《物业管理条例》为主要突破口，进一步梳理业委会追责条款，形成初步制度设计并上报立法建议。

再次衷心感谢您对房产工作的关注，并恳请您对我们今后的工作继续给予关心、监督和支持，我们将认真抓好落实，为推动房产工作高质量发展作出努力。

南京市住房保障和房产局

2020年6月29日