钱雷委员：

您在市政协十四届三次会议第0040号提出的“关于创新物业管理，建立价格联动机制的建议”提案收悉。从当前物业服务行业在民生领域中体现的作用来看，您的提案切中要害，对提升我市物业服务管理水平有重要的指导意义，非常感谢您对我市物业管理工作的关注和支持。现将办理情况答复如下：

一、物业服务收费相关政策及现状

2013年出台的《江苏省物业管理条例》第四十九条将物业服务收费区分为政府指导价和市场调节价。其中，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后的物业服务收费由业主大会决定，具体标准由当事人在物业服务合同中约定。实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

当前，我市普通住宅物业服务价格由市发改委依法开展行政管理，住宅小区在定价时基本都实行政府指导价，经我们不完全统计，全市能够通过召开业主大会，以合同约定方式突破政府指导价或者上涨部分价格的物业管理项目约在100个左右。同时，老旧小区不但存在着大幅低于最低限价的情况，且收费率较低。

二、建议办理情况

（一）关于建立价格联动机制方面

物业服务是具备充分市场竞争条件的行业，服务价格既与合同约定标准直接联系，又和当前社会劳动用工成本和物价指数等息息相关，价格调节机制是维护合同主体双方合法权益的基础条件。就执行《江苏省物业管理条例》的角度看，您在建议中提出的价格联动机制应当是制度性规定，需要行政主管部门贯彻落实。但是，目前本市执行的普通住宅政府指导价仍是2005年南京市物价局在《南京市物业服务收费管理实施办法》中颁布的标准，未做调整，仍对前期物业招标活动产生效力，对业主大会选聘活动起到指导作用。

为进一步引导市场主体按照市场规律签订合同，开展质价相符的物业服务，《南京市住宅物业管理条例》创设了第三方评估制度，倡导市场主体通过科学合理公开的第三方专业化服务解决物业管理问题。在实践中，我局结合日常工作，逐步推进制度落地，倡导业主对小区物业服务开展专业化监测评估，量化小区物业服务标准和服务价格，便于业主选择适合自身需求的物业管理服务，更有利于业主对物业服务的检查考核，降低物业管理矛盾。为此，我局在化解更换物业纠纷时，先后会同区、街在鼓楼区旭日景城小区、秦淮区月牙湖小区、万达名园小区开展第三方服务试点，通过专家团队详细考察小区现状、存在问题和重点难点，充分听取业主对物业服务的愿景，形成以服务标准、岗位设置、人员安排及对应价格为中心的《小区物业服务评估报告》并予以公示，在形成业主共同决定的基础上提升物业服务费价格，并推进业主大会实施公开招标，以法定程序选聘了新物业企业，推动小区物业服务逐步走向质价相符、责权利清晰的市场化轨道，有力维护了物业服务消费者权益。以上办法在一定程度上解决了物业服务标准与价格不透明、不对称的问题，小区物业服务面貌得到较大改观，但是，少数业主以涨价为由拒不履行缴费义务，与“多花钱买好服务”业主之间的矛盾冲突浮出水面，业委会人选成为主要聚焦点，不缴费的业主试图通过当选业委会解除物业服务合同，以2005年的价格规定选择新的物业企业，达到降价消费的目的，使得业主自治矛盾层出不穷，街道、法院成了主要战场，甚至有了群体性事件的苗头。

综上，您提出的价格联动机制建议能够起到物业管理市场价格风向标的重要作用，需要各级政府部门建立等级规范和参照指标，逐步予以落实。之前，市价格主管部门曾与我局会同南京市物业管理行业协会共同调整2005年的服务等级和价格规定，分别二次拟文上报市政府，均被退回。下一步，我局将会同市发改委再次修订价格规定，上报市政府审查。

（二）关于执行收费核准制度

按照现行政策规定，建设单位并无滥用初始定价权的现象。前期物业管理按照政府指导价开展招投标活动，《物业管理合同》作为房屋销售合同附件与房屋买受人一并签署，中标文件报物价部门备案即可，无需核准。因此，开发商在销售房屋之前将选定的物业企业、服务等级和收费标准以书面形式告知业主，并在合同进行约定，业主有充分的知情权和选择权，不存在初始定价权的概念。

关于物业企业采取低价中标、高价签约的不正当竞争行为，属合同欺诈行为，触犯民事和刑事法规，目前在本市尚未发生。一般常见的情形是：建设单位用政府指导价约定物业服务收费，同时引进某项常规物业服务之外的服务，与业主逐一签订《特约服务协议》，收取特约服务费用。该行为在本市多有发生，且引发较多投诉，因涉及合同约定的合法性判定，我们指导业主通过司法途径维护自己的合法权益。

（三）关于价格定期公示制度

关于服务价格定期公示，省、市物业管理条例多次作出具体规定。如《南京市住宅物业管理条例》第四十四条规定，物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：物业服务企业的基本情况、投诉电话；物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益等等；业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

在日常监管工作中，我局不但将上述制度形成行业工作规范，要求每个物业管理项目做到挂牌公示，还要求项目负责人也要做到个人信息公开，方便业主联系服务事项；我们以物业项目专项检查制度为载体，区级做到住宅小区年度检查全覆盖，市级年度开展抽查，发现未公示相关信息的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，开展行政处罚并予以征集失信信息，促进物业企业依法依规开展管理服务。

（四）关于最低价格保护政策

我市在制定政府指导价规定时，已经明确纳入了最低服务标准，明确规定物业企业在竞聘或招标时不得低于该标准。但是，我市存在的大量老旧小区和改制企业居民区，在整治出新后开展长效管理选择物业服务时，因为小区居民的住房消费意识薄弱，存在着收费标准低和收费率低的现象，有待于我们今后通过服务和宣传逐步引导，树立“花钱买服务”的住房消费观念。

另外，由于业主自治机制不够成熟等原因，本市住宅小区物业服务收费仍然以包干制为主，实行酬金制模式的在物业服务市场占比很小，也没有发现成熟的典型示范，尚不具备市场拓展的可行性。

综上，我市物业服务价格体系、物业服务消费观念与现代经济社会的高速发展仍存在一定差距，需要社会各界引起高度重视，把物业管理作为社会民生的重要工作来抓，通过宣传、培训、引导和服务，为物业服务行业提供一个投资前景良好、有充分法制保障、可持续发展的良好环境。

再次感谢您对物业管理行业的关注，希望您继续支持、监督、帮助我们工作，促进全社会共同努力，让我们的小区变得更美好。

南京市住房保障和房产局

2020年6月29日