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索 引 号:    012947859/2018-00023 信息分类:    综合政务 / 政策解读 / 其他
发布机构:    南京市住房保障和房产局 生成日期:    2017-08-18
生效日期:     废止日期:    
信息名称:    《关于南京市住房租赁试点工作方案》政策解读
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《关于南京市住房租赁试点工作方案》政策解读

  2017815日,市政府办公厅印发《南京市住房租赁试点工作方案》(以下简称《方案》)。具体内容解读如下: 

  关于出台背景 

  一是贯彻落实国家和省深化住房制度改革、稳控房地产市场、健全购租并举住房制度等决策部署的客观要求。20166月份,国务院专门下发国办发39号文,就培育和发展租赁市场明确了具体任务,并要求各地要制定实施办法。20176月初和29日,住建部专题会议研究发展租赁市场相关事宜,并在全国选择12个城市开展租赁试点,南京是其中之一。 

  二是落实市领导关于培育和发展住房租赁市场批示、指示精神的重要举措。市委、市政府主要领导和分管领导就培育和发展租赁市场多次作出批示,多次召开专题会议研究,明确指示要求。 

  三是解决当前我市房屋租赁市场面临政策法规相对滞后且操作性低、市场主体单一、支持政策欠缺等三大突出问题的迫切要求。 

  二、关于《方案》主要内容 

  此次出台的《方案》,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以满足居民多层次住房需求为主要出发点,加快培育发展我市住房租赁市场。 

  具体来说,即培育一批国有、混合所有及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业;初步建成信息共享、服务高效、监管有力的全市住房租赁交易服务监管平台;形成市--街道-社区四级联动网格化服务管理体系;探索建立通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式,建设或筹集租赁性住房不低于50万平方米,试点工作取得初步成效。到2020年底,基本形成供应主体多元、租赁房源充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场,基本建成购租并举的住房制度,促进我市房地产市场持续稳定发展。 

  《方案》中的租赁试点工作主要涵盖五个方面: 

  (一)培育租赁市场主体。 

  一是扶持国有企业发展规模化租赁。充分发挥市、区两级现有国有企业引领作用,通过新建、改建、购买、租赁等多种方式筹集房源,实施规模化租赁服务。市级层面由市国资委统筹明确参与试点国有企业,原则上不少于 2 家;区级层面由各区政府、江北新区管委会各确定至少一家国有企业开展规模化住房租赁试点2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。  

  二是鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务。2017年民营和混合所有制试点企业不少于4家,到2020年底不少于10家。  

  三是鼓励支持房地产经纪机构开展住房租赁业务。2017年房地产经纪机构试点不少于2家,到2020年底10家左右。  

  四是成立住房租赁管理联盟,发挥行业自我管理作用,加强行业自律,形成大、中、小住房租赁企业协同发展格局,满足不断增长的住房租赁需求。 

  (二)建设住房租赁服务监管平台 

  一是建立涵盖信息发布、网上签约、行业监管、市场监测的全市住房租赁服务监管平台,提供即时、便捷、畅通的租赁信息获取途径,并实现信息采集、房源核验、信息发布、网上签约、备案登记、信用评价、租房备案证明、补贴发放的一站式服务。 

  二是实现租赁服务监督延伸到社区。实现租赁交易服务监管平台与社区治理综合信息平台的信息共享与动态联动,2017年内在栖霞区和仙林街道全面应用与试点。 

  三是加强租赁信用的信息管理和租赁市场的动态监测和分析。 

  (三)拓宽租赁住房筹集渠道。 

  一是加大政府租赁住房建设和筹集力度。通过划拨方式,加大租赁住房供地力度,新增一批租赁住房房源。出让面积超过 5 万平方米的部分新增住宅用地出让时,将配建5%保障性住房(含租赁性住房)纳入出让合同条款,建成后与出让用地竞价达到最高限价后竞建的保障性住房(含租赁性住房)一并无偿移交给政府指定部门或机构。在符合城市规划要求的前提下,经市政府批准,各区(园区)可结合产城融合、职住平衡实际,利用紫金科技创业特别社区等的自有土地新建一批租赁住房。  

  二是试点房地产开发企业自持住房用于租赁。在中心城区商业、办公、就业密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域,选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目,在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”,所建住房全部由房地产开发企业自持,用于长期租赁。结合住房供需状况、职住平衡等因素,合理确定租赁住房建设规模,在人员相对集中、交通便利区域,选择部分住宅用地试点,地块出让时,当土地竞拍达到最高限价时,转入竞保障房或自持商品住房面积。企业自持商品住房应全部用于租赁,不得分割转让,不得改变用途,企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不得超过10年。上述要求在土地出让合同中予以约定,并在不动产登记文书中注记“不得分割转让、不得改变房屋用途”。  

  三是试点低效用地建设租赁住房。对采取自主改造开发方式的城镇低效用地再开发项目,企业向市规划、国土部门提出,经市政府批准,在项目中配建一定比例的酒店式公寓,由企业自持用于租赁。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,不得分割转让,对外出租单次租期原则上不得超过10年。  

  四是试点商业用房改建为租赁住房。按照一事一议原则,报经市政府批准后,允许将位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房,在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下,以幢或单元为基本单位,按规定可改为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,按相关规定完善用地手续,调整后用水、用电、 用气价格应当按照居民标准执行。改建房屋由房地产开发企业转为自持物业并用于出租,不得分割转让。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。  

  六是试点集体土地建设租赁住房。根据区域需求情况,在出行、生活方便区域,选择部分合适地块,经市政府批准后,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。 

  七是积极盘活存量住房用于租赁。支持和鼓励居民出租闲置住房,提高居民财产性收入,个人出租住房实行免费登记备案制度。鼓励住房产权人与专业化的住房租赁企业、经纪机构通过签订委托合同,建立长期稳定的合同关系。支持住房租赁企业与开发企业合作,通过购买或租赁闲置房源,开展住房租赁业务。  

  八是规范现有住房改造。经相关利害关系人书面同意后,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租。改造不得破坏消防设施的完好有效,不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租,或按床位出租;不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室和车库等非居住空间改造出租、供人员居住。原则上,出租房间的人均建筑面积不得低于15平方米,每个出租房间居住成年人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。  

  (四)加强住房租赁市场监管.  

  一是加强租赁企业、经纪机构及人员信用监管。健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用“红名单”、“黑名单”分类管理制度,形成守信联合激励和失信联合惩戒多部门联动机制,信用记录纳入信用信息共享平台。 

  二是明确租赁当事人权利义务。出租人和承租人应当依法签订房屋租赁合同,合同范本由市房产局、工商局研究制定。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务,保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,并按时缴纳租金,不得擅自拆改房屋结构或转租。 

  三是引入租赁市场法律救助机制。建立租赁纠纷仲裁机制,制定租赁行为准则,作为司法处置的有效补充,降低租赁纠纷处理时间及处理成本,有效保障租赁双方权益。通过 12348 热线等方式为租赁当事人提供普通租赁合同纠纷法律咨询服务。充分发挥各街道人民调解委员会作用,将租赁纠纷纳入调解范围,化解租赁矛盾,维护市场秩序。 

  (五)加大政策支持力度。 

  一是落实鼓励发展租赁配套政策。落实本市无房职工提取住房公积金支付房租政策,建立提取支付绿色通道,简化办理手续。继续完善公共租赁住房货币化政策。住房租赁企业申请工商登记时,经营范围统一规范为住房租赁经营。公安部门比照酒店业管理方式,将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统,实现对租客信息的有效对接。非本市户籍承租人持已备案的房屋租赁合同可作为合法住所证明,申领居住证。本市户籍承租人子女,按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育;符合南京市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人,由各所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育;符合条件的承租人可以享受医疗卫生等国家规定的基本医疗公共服务。结合实际情况,适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施,建立承租人权力清单,逐步实现购租同权,特别是在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等方面。 

  二是加大税收政策支持力度。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。落实个人出租住房的各项税收优惠政策;对个人出租住房月收入不超过 3 万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对房地产经纪机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。 

  三是提供金融支持。引导、协调各银行业机构创新贷款方式,加大对住房租赁企业的信贷投入,发挥信贷支持主渠道作用。协调国家政策性银行和部分商业银行安排一定贷款额度,对从事租赁住房建设的房地产开发企业,提供长期贷款支持。支持符合条件的规模化住房租赁企业利用发行债券、不动产证券化等融资工具拓宽融资渠道。积极支持并推动发展房地产投资信托基金。对将已竣工的库存商品住房转化为出租房屋的房地产开发企业,金融机构给予贷款支持。 

  二、 关于保障措施 

  一是加强组织领导。市政府成立住房租赁工作领导小组,市长任组长,分管市长任副组长,各区政府、各有关职能部门为成员单位,领导小组下设办公室,办公室设在市房产局,从相关部门抽调人员,集中办公。定期召开例会,研究讨论发展住房租赁市场的重大事项。 

  二是建立市、区、街道办事处(镇人民政府)、社区三级政府四级网格化管理服务体系。各区政府(园区管委会)、江北新区管委会承担主体责任,负责住房租赁企业备案;街道办事处(镇人民政府)是承担直接责任,承担住房租赁备案事项,落实网格化管理责任。  

  三是健全落实机制。将《方案》落实情况纳入各区政府(园区管委会)、江北新区管委会和相关部门工作考核范围,排定工作推进计划,明确责任领导和责任人,定期报送工作进展。  

  四是加强督查考核。按照示范引领、问题导向、有奖有罚原则,根据任务分工和推进时序,对住房租赁市场试点工作进行跟踪督查推进。 

 

    相关文件:市政府办公厅关于印发南京市住房租赁试点工作方案的通知

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